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近期，全國房價走勢趨于平穩，對樓市的預期不再單一(yī)樂觀，房地産政策也基本沒有繼續加碼。有分(fēn)析稱，少部分(fēn)房價虛高的二三四線城市可能進入風險釋放(fàng)區域。
房地産市場整體(tǐ)退熱
全國房價走勢趨于平穩。58安居客房産研究院近日發布的一(yī)份報告顯示，11月，受重點監測的67個城市二手房挂牌均價爲每平方米15163元，環比下(xià)降0.3%。
其中(zhōng)，北(běi)京（樓盤）、深圳（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）二手房挂牌價分(fēn)别爲每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個城市二手房挂牌價均有小(xiǎo)幅下(xià)降。
“在經濟政策穩定的大(dà)背景下(xià)，11月中(zhōng)國房地産行業也保持了一(yī)定的穩定性。從量價來看，全國樓市整體(tǐ)進入下(xià)行通道，住房向理性居住需求回歸。”58安居客房産研究院首席分(fēn)析師張波說。
另據國家統計局發布的10月70城房價數據，二手房方面，一(yī)二三線城市環比漲幅均出現下(xià)降；新房方面，一(yī)線漲幅持平、二線回落、三線微擴。
購房者信心指數降至近兩年的最低點。12月3日，58同城、安居客聯合中(zhōng)國社科院、華夏時報發布的《中(zhōng)國房地産大(dà)數據報告(2018)》顯示，10月，購房者信心指數環比下(xià)降4.2%，爲2017年1月以來最低點。
“近兩年購房者信心指數的最高點在2018年2月，此後一(yī)路下(xià)滑，反映了購房者市場預期由樂觀向相對悲觀的轉變。”報告稱。
調控政策沒有繼續加碼
房地産調控政策在樓市降溫中(zhōng)發揮了重要作用。
中(zhōng)國社科院财經戰略研究院發布的《中(zhōng)國住房市場發展月度分(fēn)析報告》指出，在中(zhōng)央政治局會議定調堅決遏制房價上漲後，房價上漲預期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強，投資(zī)投機熱情下(xià)降。
“房地産調控政策保持了其平穩性與延續性，部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)及住房投資(zī)者關于調控政策放(fàng)松的預期落空。”報告稱。
值得注意的是，11月，房地産政策基本不再繼續加碼。
“相比之前的頻(pín)繁收緊，11月份，樓市相關的約束性政策銳減。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉說。據中(zhōng)原地産統計，11月以來，各地房地産調控政策發布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。11月份也成爲2018年全年房地産政策發布最少的月份。
張大(dà)偉認爲，房價漲幅明顯放(fàng)緩是約束性政策減少的最主要原因。不過，雖然調控政策已經見底，但依然将在底部運行一(yī)段時間。
易居房地産研究院副院長楊紅旭也表示，如今調控政策已經企穩，不再加碼，但也暫時不會放(fàng)松。
房價虛高城市或有風險“短期内，一(yī)二線城市房價穩中(zhōng)略降，三四線城市漲速進一(yī)步下(xià)降。少部分(fēn)房價虛高的二三四線城市可能進入風險釋放(fàng)區域。”《中(zhōng)國房地産大(dà)數據報告(2018)》指出。
根據上述報告，一(yī)線城市重新成爲樓市避風港。一(yī)線城市已經進入存量房市場，受開(kāi)發市場波動及商(shāng)品房庫存變動因素的影響較小(xiǎo)，市場變動主要取決于政策特别是融資(zī)條件的變化，但政策進一(yī)步趨緊的可能性并不大(dà)。
三四線城市樓市熱度難以爲繼。調控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資(zī)投機活動受到抑制。同時，棚改貨币化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。
租賃市場将迎來大(dà)發展？
在調控房價的同時，國家層面對租房市場的政策支持力度不斷加大(dà)。特别是對于長租公寓的發展，考慮到其租金收益率低、成本回收期長的特性，相關部門給予了充分(fēn)的金融政策支持。
根據《中(zhōng)國房地産大(dà)數據報告(2018)》，北(běi)京、上海、深圳、成都、武漢（樓盤）等重點城市長租公寓市場發展迅速。2018年11月，全國品牌公寓信息發布量同比增長83.37%。
不過，在快速發展的過程中(zhōng)，長租公寓利用金融杠杆加價争奪房源的行爲推高了部分(fēn)城市的短期租金。報告稱，以北(běi)京爲例，與2017年12月相比，北(běi)京2018年7月長租公寓房源租金累計上漲13.04%，遠高于同期普通房源租金漲速(7.32%)。
2018年上半年，部分(fēn)城市房租上漲較快。除了長租公寓利用資(zī)本杠杆争搶房源外(wài)，大(dà)城市存量住房總量不足也是一(yī)個重要原因。
根據上述報告，在嚴厲的限購限貸政策作用下(xià)，雖然當前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一(yī)些曲折的形式表現出來。比如住房租金快速上漲等，就在一(yī)定程度上反映了一(yī)些大(dà)城市的住房供應偏緊局面。
報告認爲，房屋租賃産業将迎來大(dà)發展，但租房市場有待進一(yī)步規範化發展。建議建立完善的住房租賃市場相關制度，多渠道擴大(dà)重點城市租賃房源，包括加快公租房的建設與配租等。
(中(zhōng)國新聞網)
