欄目導航 Navigation
時至年末，各地政府推地積極，土地市場迎來一(yī)波小(xiǎo)高峰，但依舊(jiù)未能改變全年降溫的局面。
其中(zhōng)，一(yī)線城市降溫更爲明顯。中(zhōng)原地産數據顯示，北(běi)京（樓盤）今年前11個月的土地成交金額爲1680億左右，與去(qù)年同期的2609億相比，相去(qù)甚遠。
與此同時，土地市場整體(tǐ)溢價率下(xià)調、流拍創下(xià)曆史紀錄。
不少業内人士認爲，土地市場尤其是一(yī)線城市的低迷，表明房地産市場的存量時代正在到來。
1998年起，我(wǒ)國房地産一(yī)直處于增量狀态，價量齊飛、長期上揚的狀态在近兩年的政策調控下(xià)正在迎來拐點。一(yī)線城市作爲房地産市場的風向标，特别是北(běi)京、上海（樓盤），事實上在幾年前就已經進入了存量時代，二手房交易遠超新房，而存量時代的房地産市場如何演變，正在被市場的各方實踐和檢驗。
一(yī)線賣地收入下(xià)滑
今年持續緊縮的房地産市場蔓延到了土地市場。
12月3日，中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，今年前11個月，中(zhōng)國土地出讓收入最高的50大(dà)城市合計“賣地”收入3.27萬億元，同比上漲7.3%。而去(qù)年同期的上漲速度在30%以上，增速明顯放(fàng)緩。
這樣的放(fàng)緩态勢率先在一(yī)線城市得以體(tǐ)現。統計顯示，北(běi)京年内土地成交大(dà)約在1680億左右，截至目前已經成交1558.54億，同比去(qù)年下(xià)降41.51%。
擁有充足的郊區土地供應量的廣州，其在今年的土地的出讓金額卻不足千億，爲930.8億元，同比下(xià)降2.35%。
土地供應量不足更是深圳的一(yī)大(dà)弊病。易居研究院的《中(zhōng)國百城土地儲備報告》和中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心數據顯示，今年前10個月，深圳有4個月土地0交易，其餘幾個月土地交易也處于低位。在今年前11個月，深圳出讓土地397.6億元，同比下(xià)降了11.88%。房企們甚至需要争搶東莞（樓盤）塘廈、鳳崗、清溪等這些臨深片區的土地。
同爲一(yī)線城市，上海又(yòu)有所不同。截至目前，年内上海土地出讓金達到了1715.7億元，同比上漲了26.96%。據中(zhōng)指院數據，上海去(qù)年的土地出讓金爲1472億元，這是由去(qù)年的供地結構調整等原因所緻。
整體(tǐ)上看，一(yī)線城市土地市場降溫明顯，包括土地交易下(xià)滑、流拍率增高、溢價率下(xià)調等一(yī)系列表現。
中(zhōng)國土地勘測規劃院城市地價動态監測組監測，今年三季度，一(yī)線城市住宅地價同比增幅連續7個季度收窄，上海、北(běi)京分(fēn)别連續8個和7個季度持續降速。
另據廣州克而瑞數據，今年廣州計劃供地面積是1561萬平米，但截至11月27日，廣州已經交易的土地面積僅爲580萬平方米，僅完成37%，而往年的完成度都在50%-60%之間。
今年亦是土地頻(pín)頻(pín)流拍的一(yī)年。中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心表示，截至11月29日，一(yī)二線城市住宅土地流标282宗，同比增長143%，且是近6年來最高紀錄。其中(zhōng)，北(běi)京和廣州的土地流拍宗數分(fēn)别爲6宗和7宗。而在2017年，北(běi)京全年僅流拍了3宗土地。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析認爲，“流标的原因非常多，最主要原因是房地産企業資(zī)金鏈壓力逐漸增大(dà)，而一(yī)線城市的限價、限售等政策使得開(kāi)發商(shāng)回款壓力越來越大(dà)。”
而溢價率方面，北(běi)上廣深四個一(yī)線城市也出現危機，北(běi)京和上海分(fēn)别以同比42.37%和88.51%的下(xià)降幅度迅速降溫，廣州和深圳也以同比上漲2.8%和1.54%的增幅放(fàng)緩增速。
與一(yī)線城市相對比，二線城市的土地市場整體(tǐ)仍處在上升之中(zhōng)。據統計，前11個月，杭州（樓盤）“賣地”收入達2452億元，居于全國首位。此外(wài)還有鄭州（樓盤）、重慶（樓盤）、蘇州（樓盤）、武漢（樓盤）等二線城市土地收入也超過了千億元。
存量時代到來
曆史地看，1998年到2008年，房地産行業進行了長達10年的新一(yī)輪建設高峰，城市人口在增長，住房的建設量也在增加。2008年危機之後，“4萬億”救市，房地産又(yòu)進入了貨币推動的加杠杆通道。
“經曆了這麽多年的發展，從總體(tǐ)上來看我(wǒ)們已經不缺房子了，這個判斷意味着，未來房地産市場的需求将主要來自于存量的流通。”貝殼研究院院長楊現領表示。
貝殼研究院的數據顯示，2016年和2017年分(fēn)别有9個和24個城市的二手房交易量超過新房，成爲滿足住房需求的主要渠道。這個數字在2018年預計将超過40個。
其中(zhōng)，經過了增量時代的擴張與發展，身居一(yī)線的城市或将率先進入房地産行業的存量時代。
在張大(dà)偉看來，從某種意義上來說，2009年一(yī)線城市就已經是存量時代了，“如果單純從面積角度上來講的話(huà)，供應量早就和以前不一(yī)樣了，已經是質的變化了。”
盡管眼前，一(yī)線城市因爲限競房等因素，短期上來看新房供應量依舊(jiù)上漲，“但趨勢上來看，現在已經是二手房時代了，從成交結構看，除了廣州，其他一(yī)線城市都已經是二手房爲主了。”張大(dà)偉表示。
鏈家董事長左晖說，過去(qù)十年來，我(wǒ)國一(yī)線城市房價平均漲幅在5倍以上，二線城市的平均漲幅也可達到3倍，但從目前來看，不動産資(zī)産價格高速增長的時代已經結束了。
同時，存量時代，意味着租賃市場的發展機遇已經到來。
新的土地供應、新房供給逐年減少的同時，人口向大(dà)城市遷移的步伐沒有停止，一(yī)線城市高企的房價也促使更多人選擇租房；同時，大(dà)城市也擁有更多的流動人口，這注定了其租賃市場的活躍。
鏈家董事長左晖以北(běi)京爲例指出，這兩年北(běi)京大(dà)概有接近40%的人口是租房子住的，未來這個比例會提升到50%左右。
萬科高級副總裁、南(nán)方區域總經理張紀文也認爲，在深圳這樣的一(yī)線城市，新增土地的供應會越來越少，舊(jiù)城改造又(yòu)推進緩慢(màn)，租賃市場将成爲房企必須在此布局的戰略。
正是基于這樣的判斷，鏈家轉型貝殼，寄望能在中(zhōng)介服務和租賃等存量市場大(dà)展身手；萬科也在深圳大(dà)規模推進城中(zhōng)村(cūn)“綜合整治”，大(dà)力發展租賃。
除了租賃和中(zhōng)介市場的潛能被業界發現，近年來，各大(dà)房企紛紛尋求轉型，改變以往瘋狂拿地的高周轉模式，轉而追求多類物(wù)業的持有運營，也正在表明他們正在脫離(lí)傳統的增量開(kāi)發模式。
“未來，所有的開(kāi)發商(shāng)都要轉爲開(kāi)發＋運營模式，才能更好地生(shēng)存，這已經是行業的共識。”深圳一(yī)位大(dà)型開(kāi)發商(shāng)說。