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蒙蒙細雨中(zhōng)，中(zhōng)介小(xiǎo)劉坐在售樓處，不停翻着通訊錄尋找客戶看盤，“現在真的是‘旱的旱死，澇的澇死’，我(wǒ)這邊沒什麽人看房，我(wǒ)表弟(dì)那邊賣華強城又(yòu)忙得要死”。小(xiǎo)劉口中(zhōng)的位于深圳市寶安區的華強城，11月27日開(kāi)盤，據開(kāi)發商(shāng)公布的數據，1240套住宅賣了1033套，去(qù)化率83.3%。相隔不遠的萬科星城11月28日網上開(kāi)盤，3337套住宅，半小(xiǎo)時賣了1900套。
不過，這并不意味着深圳樓市回暖，一(yī)些十分(fēn)難賣的項目，則推出分(fēn)期首付、特價房源、一(yī)口價等方式促銷。有業内人士直言，“這時候的開(kāi)發商(shāng)是最急的，年末要沖一(yī)波業績。而深圳現在已經是買方市場了，開(kāi)發商(shāng)要是沒有明顯的讓利和優勢，買家根本不會選擇。”
“網紅盤”熱銷
11月底的數個“網紅盤”熱銷讓冷清已久的深圳樓市熱鬧了一(yī)陣。11月26日，萬科臻山府三期（又(yòu)名萬科香蜜府）采用線上選房，據披露的消息，開(kāi)盤短短半個小(xiǎo)時就實現去(qù)化率超過90%，銷售額約60億元。
一(yī)共397套，銷售了381套，房源最低8.2萬元/平方米，均價9.71萬元/平方米，總價區間1472萬~3254萬元/套，精裝修交樓标準，裝修費(fèi)6000元/平方米另算。
這一(yī)價格與今年4月二期開(kāi)盤均價約9.75萬元/平方米加上7000元/平方米的裝修合同價，以及更早的時候2017年4月一(yī)期開(kāi)盤毛坯備案均價約99660元/平方米相比，價格實惠了很多，并且低于周邊12萬元/平方米的二手房均價。
戴德梁行華南(nán)及華西區研究部主管及高級董事張曉端對中(zhōng)國房地産報記者表示：“臻山府除了本身位置和産品優勢外(wài)，還是深圳高級中(zhōng)學的學區房，在教育資(zī)源相對不足的深圳就更加稀缺了。并且作爲片區難得的新供應，自前年底就一(yī)直受到關注，積蓄了不少意向客戶。”
并非隻有豪宅盤吸引關注，位于寶安區福永的剛需盤華強城因爲是地鐵上蓋項目，加上46300元/平方米的整體(tǐ)均價價格适中(zhōng)，吸引了1503個誠意登記，開(kāi)發商(shāng)經過了8小(xiǎo)時的搖号，最終1240套住宅賣了1033套，去(qù)化率83.3%。
位于同一(yī)片區的萬科星城相隔一(yī)天開(kāi)盤，表現同樣搶眼。首付最低不到100萬元，精裝修半買半送，均價4.4萬元/平方米。有消息稱，萬科原本的銷售目标爲1200套，去(qù)化接近40%，剩餘部分(fēn)明年賣。不過因爲價格實惠，半小(xiǎo)時就售出1900套。
有買家對中(zhōng)國房地産報記者表示：“項目地理位置優越，還帶學位，戶型方正住起來舒适，加上價格也合适。就算以後自己不住，出租也有客源。”
除幾個“網紅盤”外(wài)，深圳其他新盤的去(qù)化率并不理想。深圳中(zhōng)原研究中(zhōng)心數據顯示，深圳11月倒數第二周四項目開(kāi)盤，入市一(yī)手住宅去(qù)化約46.8%。其中(zhōng)龍崗中(zhōng)駿雲景華府推出415餘套房源，去(qù)化率最低約10%。
美聯物(wù)業全國研究中(zhōng)心經理張添鳴對中(zhōng)國房地産報記者表示：“深圳新房市場熱度近期有所下(xià)降，但好的項目依然很有吸引力。目前的兩極分(fēn)化主要體(tǐ)現是東冷西熱，西部區域新盤去(qù)化率遠高于東部，主要是東部新盤定價普遍不低且政策落地速度較慢(màn)，導緻去(qù)化率相對偏低；西部的規劃更加明确，對客戶的吸引力更大(dà)。”
深圳貝殼研究院院長肖小(xiǎo)平也持類似觀點，“大(dà)家都希望樓市能回暖，但個盤并不能代表整個市場。最近個别新房項目的熱銷，是基于項目自身的定價和優勢，整體(tǐ)市場環境沒有變化，市場還沒有回暖的迹象。”
首付分(fēn)期“擦邊球”盛行
目前深圳樓市已經進入了買方市場，尤其是接近年底，開(kāi)發商(shāng)急着推售沖擊業績。僅11月倒數第二周，就有11項目獲批，住宅批售套數達到7615套。
與此同時，深圳新盤的去(qù)化率則不斷走低。今年上半年去(qù)化率還高達50%，但是在傳統的銷售旺季“銀十”開(kāi)盤去(qù)化率僅約28%。
在這樣情況下(xià)，開(kāi)發商(shāng)除了推出特惠房源、一(yī)口價之外(wài)，還推出了“首付分(fēn)期”促銷，這種促銷手段從公寓市場逐漸蔓延到住宅市場。位于龍崗區的某知(zhī)名開(kāi)發商(shāng)的住宅項目，推出了“1成首付”的活動。房源總價326萬元起，開(kāi)發商(shāng)規定可以先繳納一(yī)成首付，12月20日前再繳納總房款的10%（5成及以上需繳納20%）；2019年4月30日前再繳納剩餘所有首付款。
有房企人士對中(zhōng)國房地産報記者直言：“一(yī)些大(dà)開(kāi)發商(shāng)都會做一(yī)成首付的事情，更何況急需銷售回本的中(zhōng)小(xiǎo)開(kāi)發商(shāng)了。建造的成本擺在那裏，政府限價也在那裏，要刺激購房者入市，肯定是有自己的銷售方法。”
實際上，所謂的“低首付”“保值回購”等招式在深圳由來已久，而出現該現象時一(yī)般意味着樓市不景氣，開(kāi)發商(shāng)既希望出貨回款，又(yòu)并不願意讓利。
和明令禁止的“首付貸”不同，開(kāi)發商(shāng)推出的“首付分(fēn)期”實際上是打“擦邊球”。
中(zhōng)國房地産報記者了解到，所謂“低首付”或者“首付分(fēn)期”，就是訂房時先交一(yī)部分(fēn)錢，剩餘的首付，有的是中(zhōng)介機構或者開(kāi)發商(shāng)提供自有資(zī)金“墊資(zī)”，有的是網貸平台通過投融資(zī)需求錯配提供貸款資(zī)金，還有中(zhōng)介和地産商(shāng)将銀行機構的信用消費(fèi)貸款轉換爲“消費(fèi)貸”“經營貸”“個人信用貸”“房抵貸”等方式 “曲線入市”。
有業内人士對中(zhōng)國房地産報記者表示：“深圳之前房價上漲過快，就是因爲市場上利用銀行以外(wài)‘加杠杆’配資(zī)入樓市的購房者比例大(dà)概在5%~10%，其中(zhōng)‘首付貸’又(yòu)占了近一(yī)半的比例。由于貸款資(zī)金來自民間，利息會比銀行高很多，各種成本加上手續費(fèi)，購房者甚至要承擔高達20%的借貸利息。”
财經評論人莫開(kāi)偉指出：“首付分(fēn)期面對的大(dà)都是沒有購房能力的低收入人群，會加劇他們的信用透支，增加購房者買房杠杆和還款壓力。”
目前對于首付分(fēn)期的行爲，尚未在深圳進行封殺。11月23日，深圳市規劃和國土資(zī)源委員(yuán)會剛剛發布了關于征求《深圳市房地産市場監管辦法（修訂草案征求意見稿）》意見的通告，對于商(shāng)品房預售、房屋租賃、資(zī)金監管等作出規定。其中(zhōng)并沒有明确提及首付分(fēn)期不可以做。反倒是提到“房企應當按照經備案的銷售價格，明碼标價銷售商(shāng)品房，确需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更”。該條例一(yī)度被市場解讀成深圳房價設置了15%的漲跌幅限制。
張添鳴對中(zhōng)國房地産報記者否認這一(yī)說法：“深圳新房銷售價并非設置了漲跌幅限制，而是規範房地産開(kāi)發企業依法自主定價。短期來看，更多是爲了避免臨近年底部分(fēn)房企爲回流資(zī)金采取大(dà)幅降價的措施，對市場價格造成不良影響；長期來看，能夠穩定市場價格預期。”
