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這幾天，深圳幾個新盤熱銷，才沉寂三個月的市場好像又(yòu)重燃了，自媒體(tǐ)人率先高潮了，各種深圳樓市回暖又(yòu)要見底反彈的評論，重出江湖。
先看大(dà)的宏觀形勢，近期，房貸利率有見頂回落的迹象，房地産調控政策估計也不會再嚴，已經到了極限，而且有些地方托底的意味也比較濃，比如合肥（樓盤）對降價的房企上門“問候”，砀山對降價的樓盤給予“特别對待”，不許房價下(xià)跌的心思昭然若揭。
最近深圳弄了個新房15%的漲跌停闆，超出這個範圍要重新備案，其實也是在防範市場的震蕩，廣州（樓盤）爲了減少雙合同帶來的維權壓力，不得不放(fàng)松樓盤限價。
就一(yī)二線城市而言，政策肯定是見頂了，但我(wǒ)認爲這并不意味着市場底就到了。
現在有一(yī)種說法，明年政策上會松綁房地産調控政策，因爲經濟下(xià)行壓力比較大(dà)，地方政府沒錢還是需要土地财政輸血，要賣地，調控不放(fàng)松，樓市不好怎麽賣？比如原來我(wǒ)們的攻堅戰——環保隻能被迫放(fàng)松，下(xià)分(fēn)到各個省來執行，因此華北(běi)的霧霾馬上又(yòu)重現了，因爲相比空氣質量，工(gōng)業增加值帶來的就業，經濟增長更重要。
但房地産跟環保能相提并論嗎(ma)？我(wǒ)覺得完全不是一(yī)回事吧。
緊緊松松，線性循環，走最容易的路，最後将無路可走。
假如我(wǒ)們真的因爲經濟壓力大(dà)就放(fàng)松調控來維持泡沫，那消費(fèi)隻會更加刺激不起來，從而無法進入一(yī)個良性循環。
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深圳樓市是回暖還是見底了呢？對最近這幾個新樓盤熱銷該怎麽看？
我(wǒ)們先來看看這幾個代表性樓盤的情況。
第一(yī)個，11月26日晚8點，福田香蜜湖豪宅萬科臻山府開(kāi)盤，397套180平米大(dà)戶型，最低8.2萬/平起，均價9.71萬/平，總價區間1472-3254萬/套，裝修費(fèi)6000元/平另算。半小(xiǎo)時總共銷售了381套，去(qù)化率将近96%。
這個盤賣的好有幾個關鍵因素，首先是性價比高，比周邊次新二手房便宜三四萬一(yī)平米，明顯倒挂，買到就算賺到，其次是香蜜湖的豪宅盤，地段好，比較稀缺，最後又(yòu)是學位房，在關内具備這些條件的好新盤屈指可數，買到不管行情多差，至少能夠保值，市場上有錢人或者改善型群體(tǐ)，賣了二手房買這個盤也很劃算。
第二個，沙井華強城，11月27日開(kāi)盤，1240套住宅，1503個認籌客戶，毛坯均價4.6萬/平米，6個小(xiǎo)時賣了1033套，去(qù)化率達83%，110平和125平戶型已經售罄，主力戶型是72-89平米。
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首先，買這個盤的人主要看中(zhōng)的就是地鐵，因爲就在11号線快線地鐵口，上下(xià)班通勤時間短，要知(zhī)道年輕人的時間是很寶貴的，6站可到達寶安中(zhōng)心，7站到達前海灣，到後海也隻有9站，到高新園轉一(yī)下(xià)加起來也隻有12站，所以基本上靠着11号地鐵快線，可以覆蓋到寶安和南(nán)山主要的寫字樓辦公區，無疑他面對的剛需購買人群是非常龐大(dà)的。
這跟龍崗那些盤受冷落完全不可同日而語，凡是背靠南(nán)山，交通便利的盤，命運都比東部好，因爲羅湖本身就沒落了，所以背靠羅湖的購買力顯然遠遠不如南(nán)山。
其次，單價不算高，總價低，不到300萬就能買個2房，三四百萬就可以買3房，作爲剛需上車(chē)盤，至少還能承受的起。同樣是四萬多，深圳西部肯定比東部的潛力更大(dà)，因爲城市在向西部，前海發展。
第三個，11月29日，沙井萬科星城開(kāi)盤，79-136平米，毛坯均價4.4萬/平米，總價在327萬-652萬之間。一(yī)次性推出3337套住宅，截止27日17點，認籌2300多人，開(kāi)盤半個小(xiǎo)時賣出超過1900套房源後，總貨值超55億元，萬科就關閉了網上系統，所以具體(tǐ)最後賣了多少，沒人知(zhī)道。
這個盤賣的也不錯，因爲有學位，周邊配套比華強城好，但它不靠地鐵，所以兩個盤各有優劣，購房者會根據自己的需求側重來選擇，比如對學位有要求的肯定優先選萬科星城，但要求有地鐵的肯定會選華強城。
有選擇萬科星城的購房者說，“我(wǒ)就喜歡買搭配不成熟的，附近開(kāi)商(shāng)業、新樓盤、或者有新的拍地，都可以漲一(yī)點，反正準備拿在手上五年以上。”
我(wǒ)們再來看第四個，同樣是位于沙井的卓越中(zhōng)寰。
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自媒體(tǐ)們隻顧拿着賣的好的盤自我(wǒ)高潮，卻把賣的差的樓盤偷偷的冷藏了。
11月21日，卓越中(zhōng)寰項目推出417套房，其中(zhōng)住宅269套，成交均價約4.35萬/平米，當天10點-16點現場簽訂認購。據悉，截止當天下(xià)午5點，該項目去(qù)化約130套，去(qù)化率隻有可憐的31%。
都在沙井，爲什麽它就賣這麽差呢，因爲位置離(lí)寶安和南(nán)山更遠，價格還不便宜，購房者當然不買單。
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實際上，深圳目前在售的大(dà)部分(fēn)新樓盤，比如龍崗，光明，觀瀾，龍華，坂田，隻要性價比不高，依然賣的很艱難。
從最近市場的表現以及開(kāi)盤現場了解的購房者心态來看，購房心理偏向理性，主要以自住爲主，鮮少純粹出于投資(zī)需求進行的購買行爲。“等了一(yī)年也沒明顯降價，該買還是要買的”剛需心态占主流。
觀察最近的市場，如果你是好樓盤，隻要開(kāi)發商(shāng)誠心讓點利，确實能賣得不錯。但如果價格上不讓利的，購房者也不會買單。
目前不少業内人士認爲，市場在快速的逼近底部。這個底部，會不會這麽快就到來？我(wǒ)是不敢輕言底部的，多數人看得到的底部，櫻桃的直覺總感覺是假底。目前深圳的住宅存量已經有3.4萬套了，我(wǒ)記得年初還不到3萬套吧，存量開(kāi)始在累積了，明年新盤會更多，至少明年再談論底部的問題。
根據觀察，三四百萬總價左右的樓盤，剛需群體(tǐ)确實還是非常龐大(dà)，這部分(fēn)市場還是有需求，但超過500萬往上的購買力櫻桃覺得還是嚴重不足的。
10月份，深圳二手住宅套均總價爲466萬元，較上月有小(xiǎo)幅下(xià)滑，相比2016-2017年明顯下(xià)降。也在說明中(zhōng)端有效需求明顯不足。
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從近兩年來的數據可見，除春節外(wài)，今年的10月是深圳真正的寒潮。近兩月新房大(dà)量推盤，10月共有17個住宅項目開(kāi)盤入市，其中(zhōng)含住宅項目達到13個，住宅推售套數合計6721套，整體(tǐ)開(kāi)盤去(qù)化率約25%。且大(dà)部分(fēn)項目都啓動中(zhōng)介帶客，實際成交量仍然較低。
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而深圳新房均價在2013-2014年緩慢(màn)上漲，2015到2016年井噴式增長，2016年10月政策調控後住宅均價維持在極小(xiǎo)範圍内變動。10月新房住宅成交均價54071元/平，環比上月再減少9元/平。新房的價格一(yī)直在保持堅挺。
但商(shāng)務公寓項目明顯在降價走量。位于西鄉碧桂園項目直接打出首付12萬起吸客，首付分(fēn)期的案例增加，位于坂田的公寓項目也打出首付20萬起，8個月0月供的廣告。龍華融創的寫字樓項目更是開(kāi)出“三年免月供，三年免費(fèi)使用”的廣告拉客。
除了首付分(fēn)期外(wài)，開(kāi)發商(shāng)更是開(kāi)出高額傭金吸引客戶，越是難賣的項目傭金點越高。奧園峯荟項止開(kāi)發史上最強傭，7%跳8%的傭金+2%現金獎。深圳龍華網紅公寓開(kāi)出了4個點傭金+現金獎+iphone x。光明某項目更是直接提出傭金7%跳8%，再加2%現金獎，傭金接近10%，确實是深圳曆史罕見高傭。
商(shāng)務公寓的寒冬比住宅長多了。
