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經濟觀察報 記者 丁文婷 4月13日，上海臨港(600848)官方微信号發布了《關于優化調整臨港新片區人才住房政策操作口徑的通知(zhī)》，将原《購房資(zī)格确認函》調整爲《臨港新片區人才住房政策認定函》，有效期由原6個月調整爲12個月。同時，2022年重點支持單位中(zhōng)工(gōng)作的人才，“須在新片區工(gōng)作滿一(yī)年以上”縮短爲3個月或6個月。
而就在兩日前，蘇州、南(nán)京也先後降低了限購門檻。4月11日，蘇州對限購和限售政策同時做出了調整，降低了非蘇州戶口購房的社保要求和二手房限售年限；南(nán)京則在一(yī)天後徹底放(fàng)開(kāi)了外(wài)地人在溧水、六合兩個遠郊區的首套住房購買資(zī)格。
據經濟觀察報不完全統計，今年以來，已有近70個城市對樓市相關調控政策進行松綁，包括針對性放(fàng)松限售限購政策、降低首付比例、發放(fàng)購房補貼、降低房貸利率等。無論是中(zhōng)央還是地方頻(pín)出的政策，提振市場信心的目的明顯，但目前，成交層面并未出現明顯變化，如何将政策向市場端形成有效傳導，激發市場活力也成爲後續跟進城市思考的問題。
而對地産企業來說，從去(qù)年第三季度開(kāi)始，作爲房企資(zī)金來源大(dà)頭的銷售端持續遇冷和融資(zī)端受阻，企業層面流動性風險仍較大(dà)，出險和潛在出險房企不斷增加。
3月中(zhōng)旬召開(kāi)的國務院金融穩定發展委員(yuán)會專題會議指出，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案。證監會表示，後期将會出台房企防範化解風險的措施要在需求的釋放(fàng)及融資(zī)端寬松等方面進行調整，使房企的銷售及融資(zī)暢通，現金流得到改善，防範風險再發生(shēng)。而目前，大(dà)部分(fēn)房企的融資(zī)受阻情況仍有待改善。
政策逐步松綁
3月開(kāi)始，全國多地推出針對樓市的放(fàng)松政策，範圍從金融領域轉向對“五限”動手，具體(tǐ)内容也從前期人才引進、購房補貼、上調公積金額度轉向信貸支持、調整首付比例、取消限購等多種舉措降低個人購房門檻。
不僅政策力度不斷加強，出台放(fàng)松政策的城市能級也在不斷提高，相比以前以三四線城市爲主，這一(yī)輪松綁逐步擴大(dà)到省會城市和一(yī)些新一(yī)線城市。
3月，就有青島、福州、哈爾濱、鄭州在内的多個省會城市對限購、限售政策松綁。3月 1日，鄭州松綁“認房又(yòu)認貸”政策。同月18日，福州限購政策放(fàng)松，非五城區戶籍家庭（含港澳台）在福州五城區購房，無須提供近兩年内滿12個月醫保、社保或納稅證明或落戶，即可購買一(yī)套福州五城區144平方米以上的普通住宅。5天後，哈爾濱也廢止了2018年出台的“區域性限售政策”。
進入4月，更多更密集的松綁政策在全國“開(kāi)花”，截至4月14日，全國有蘭州、大(dà)連、衢州、秦皇島、綿陽、蘇州、南(nán)京、鹹甯、荊門、黃石、宜昌等14個城市放(fàng)松購房政策，相當于一(yī)天就有一(yī)個城市出台松綁政策。不僅政策頻(pín)率變快，東部地區一(yī)些GDP強市如蘇州、南(nán)京也加入了松綁隊列。
4月1日，浙江衢州市發布樓市新政，非衢州戶籍家庭、個體(tǐ)工(gōng)商(shāng)戶及由自然人投資(zī)或控股的企業，視同衢州戶籍家庭執行相關購房政策，此舉被認爲是對限購、限售政策的全面放(fàng)開(kāi)。
3月以來，更多城市也對信貸端“開(kāi)閘”，相繼下(xià)調了房貸利率，如上海、深圳、哈爾濱、蘇州等地的首套房貸款利率已經下(xià)調至5%以下(xià)，蘇州、廣州等地開(kāi)始出現4.6%的利率，與最新的5年期LPR基本持平。蘇州、深圳等熱點城市的首套房利率達到近年來新低。
中(zhōng)國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有100個城市的銀行自主下(xià)調了房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。3月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率爲5.34%，二套利率爲5.60%，分(fēn)别較上月回落13和15基點；3月房貸利率降幅創2019年以來月度最大(dà)降幅，房貸環境寬松，當前利率接近2020年三季度的水平。
下(xià)行趨勢延續
盡管“救市”政策頻(pín)出，但樓市小(xiǎo)陽春仍然“失約”。
根據國家統計局數據，今年1-2月，全國累計商(shāng)品房銷售金額1.55萬億元，同比下(xià)降19%；全國累計商(shāng)品房銷售面積1.57億平方米，同比下(xià)降近10%。同時，全國單月商(shāng)品房成交金額已經連續7個月同比負增長，且今年1-2月銷售金額較去(qù)年12月降幅持續擴大(dà)。
而3月，受到市場信心疊加疫情影響，全國房地産市場整體(tǐ)表現持續低迷。根據克而瑞數據，全國100個重點監測城市商(shāng)品住宅成交面積2584萬平方米，雖然較2月環比增長超過30%，但同比跌幅超5成。
房地産企業銷售端也進一(yī)步承壓。從一(yī)季度銷售業績看，大(dà)多數房企的銷售業績同比大(dà)幅下(xià)降。據中(zhōng)指研究院數據，今年1-3月，百強房企銷售額均值爲162.6億元，同比下(xià)降47.2%，同時也低于2020年同期水平。
一(yī)家遭遇流動性危機的房企副總裁告訴經濟觀察報，今年以來，地産市場下(xià)滑速度加劇，交易量進一(yī)步下(xià)跌，使得企業的壓力非常大(dà)。目前一(yī)些“五限”政策的逐步放(fàng)開(kāi)對提振市場信心很有幫助，尤其是調整或者取消一(yī)些在當下(xià)明顯不合理、不适用的限購政策，但目前放(fàng)松限購、限售的爲個别城市，希望能夠看到較大(dà)範圍的放(fàng)松，對市場端才能起到更大(dà)作用。
另一(yī)位Top20房企人士李洋告訴經濟觀察報，目前來看，從信貸端到放(fàng)開(kāi)限售、限購的政策對市場刺激有限，很難扭轉市場持續下(xià)行的趨勢。從購房端來說，受到限貸政策影響，大(dà)量改善性需求被壓制，而改善型需求是購房群體(tǐ)中(zhōng)非常重要的一(yī)部分(fēn)。
根據克而瑞數據，2021年，194個樣本城市成交中(zhōng)，三房成交套數占比超過半數，四房成交占比穩步提升至20.7%，但不少城市二套房首付比例都在5成以上，部分(fēn)城市更是達到了8成，導緻大(dà)量改善性需求被壓制。
李洋認爲，要恢複市場活力，應該下(xià)調二套房的首付比例，先解決首付問題。利率和月供的問題則涉及到償債能力，這就需要解決消費(fèi)這個源頭問題。他說，現在一(yī)些減稅的政策，都是節流，沒有開(kāi)源，消費(fèi)降級趨勢下(xià)，購房者都不敢買，隻有經濟保持持續增長，才能讓大(dà)家覺得未來的收入是可預期的。
一(yī)位中(zhōng)型房企人士陳燦告訴經濟觀察報，一(yī)方面是購買力的問題，另一(yī)方面，居民還擔心房價繼續下(xià)跌。他表示，由于開(kāi)發商(shāng)資(zī)金緊張，會出現一(yī)些企業繼續降價、打折。這就導緻無論是剛需還改善群體(tǐ)，都不敢出手。
李洋表示：“隻有那些比較熱的一(yī)二線城市有價格倒挂的項目銷售情況才比較好。”
另一(yī)方面，由于資(zī)金承壓，房企新開(kāi)工(gōng)動力不足，竣工(gōng)交付周期變緩。根據觀點研究院數據，開(kāi)竣工(gōng)方面，1-2月房屋新開(kāi)工(gōng)面積、竣工(gōng)面積同比降幅均在10%左右。
土地購置方面，1-2月土地購置面積838萬平方米，同比減少42%；土地成交價款369億元，累計減少27%。到位資(zī)金方面，1-2月房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金2.51萬億元，同比減少17.7%，當前房企資(zī)金仍舊(jiù)承壓。
廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉告訴經濟觀察報，當前房地産形勢的不景氣程度超過了2008年，爲過去(qù)20年之最。個别房企債務危機，開(kāi)始轉化爲群體(tǐ)性、行業性的風險釋放(fàng)，并從供給端沖擊供地、開(kāi)工(gōng)、銷售和竣工(gōng)，與需求轉弱形成相互傳導和共振，導緻行業全鏈條下(xià)行，需要政策糾偏和調整。
期待系統性放(fàng)松
“首先要解決開(kāi)發商(shāng)複工(gōng)、複産和供貨的能力，否則沒有融資(zī)，加上當前銷售太慢(màn)，複工(gōng)、複産就慢(màn)，供貨就會出問題。”李洋表示。
擺在房地産企業面前的問題是，市場需求端從去(qù)年下(xià)半年來走低，至今沒有恢複，企業層面流動性風險仍較大(dà)，出險和潛在出險房企增加。陳燦表示，居民看不到房地産向上的勢頭，市場預期大(dà)幅滑落。“這需要系統性統籌才能起作用”。
對企業來說，銷售回暖需要消費(fèi)者信心恢複，而融資(zī)則成爲當下(xià)化解風險的重中(zhōng)之重。根據克而瑞數據，2022年3月，100家典型房企的融資(zī)總量爲878億元，環比上升達138%，同比下(xià)降近3成。雖然從數據上看，房企融資(zī)環境有了一(yī)定的改善，但目前來看，發債的主體(tǐ)主要爲國央企，隻有個别頭部民營房企能夠發債。
3月，六部委就房地産問題進行發聲，促進房地産業良性循環和健康發展，促進企業融資(zī)恢複。
李洋告訴經濟觀察報，雖然國家三令五申，但目前的情況是銀行出于風險考量，不敢放(fàng)貸，大(dà)部分(fēn)民營企業融資(zī)困難。他介紹，從開(kāi)發貸來說，他所在企業還能拿到一(yī)些，“一(yī)線城市項目因爲風險比較低，銀行還能勉強幫我(wǒ)們做幾單，但那些大(dà)量布局二三線城市的企業，是沒有銀行敢做開(kāi)發貸的”。
一(yī)位房企投資(zī)負責人也告訴經濟觀察報，如果項目在上海沒問題，但是三四線城市開(kāi)發貸非常不好做，現在連長三角地區的江蘇太倉做開(kāi)發貸都有難度。“目前的情況是，你要麽是國企央企，要麽在大(dà)城市。兩個條件必須滿足一(yī)樣，才可能拿到開(kāi)發貸”。
“要想真正化解防範企業風險，還是需要系統性的打通，需要把企業端、消費(fèi)者端打通才能有效，否則看似熱鬧，很難解決實際問題。”李洋表示，首當其沖的就是要從銀行端入手，讓金融機構敢作爲，解決企業的資(zī)金問題。他透露，其目前接觸的許多地方政府都想放(fàng)貸，但又(yòu)怕擔責。“這需要整個金融體(tǐ)系支撐，如果沒有相關監管部門的授權，在當下(xià)的問責機制下(xià)，金融機構甯願不放(fàng)寬，這樣就完全不會有風險”。
一(yī)位房企投資(zī)人士表示，自己所在企業接觸一(yī)些金融機構時，總行的領導都同意了，甚至打電(diàn)話(huà)讓地區銀行去(qù)辦理，但由于出了問題需要經辦人員(yuán)和經辦行承擔責任，最後融資(zī)也不了了之。因爲風險擔責的問題，連銀行内部從總行到分(fēn)行到經辦人員(yuán)都打不通，很難真正放(fàng)寬到企業端口。“要有允許金融機構有試錯空間，包括給地方政府一(yī)定彈性，從地方政府和金融機構從上到下(xià)全打通，再給到消費(fèi)者一(yī)些積極的一(yī)些預期，這樣才能真正化解當前風險，把地産行業盤活。”他說。
（應受訪者要求，李洋、陳燦爲化名）
