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清明小(xiǎo)長假尚未結束，便又(yòu)有城市發文調整樓市政策。
4月5日，蘭州市人民政府發布《蘭州市落實強省會戰略進一(yī)步優化營商(shāng)環境若幹措施（第1号）》，推出四大(dà)類共20項措施，全方位優化樓市環境。文件将二套房的首付比例降至30%，取消“認房又(yòu)認貸”，并降低競買土地保證金比例，壓縮預售資(zī)金審批時限。
蘭州發布的這份文件，再度引發了外(wài)界對地方政府調整樓市政策的關注。據不完全統計，2022年以來，已有超過60個城市對樓市政策進行調整，主要體(tǐ)現爲降低首付比例、下(xià)調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大(dà)人才引進力度、發放(fàng)購房補貼等方面。
去(qù)年下(xià)半年以來，房地産信貸政策一(yī)度收緊，造成市場交易降溫。此後政策開(kāi)始糾偏，但市場恢複速度不及預期。這也成爲各地優化樓市環境的大(dà)背景。根據國家統計局的數據，今年1-2月，全國商(shāng)品房銷售面積同比下(xià)降9.6%，商(shāng)品房銷售額下(xià)降19.3%。
與此同時，因城施策的原則也給地方政府留出了獨立調整的空間。
分(fēn)析人士認爲，未來一(yī)段時間内，旨在優化樓市環境、支持合理需求的政策調整會繼續存在。這些政策會對市場起到怎樣的提振作用，仍需繼續觀察。
從鄭州到蘭州
蘭州發布的政策共包含優化項目審批、減輕企業負擔、強化服務保障、激發市場活力等四個方面，其中(zhōng)對需求方的支持力度頗大(dà)。
文件除了通過降首付、利率優惠等措施降低購房門檻外(wài)，還對限購政策進行了放(fàng)松。文件稱，對在蘭州工(gōng)作、生(shēng)活的成年人需将異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區域内新購一(yī)套住房。對符合國家生(shēng)育政策，生(shēng)育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區域内新購一(yī)套住房。
在對企業的支持方面，蘭州推出“優化預售資(zī)金使用流程”、“壓縮預售資(zī)金審批時限”等措施，被認爲直擊房企當下(xià)的痛點。
蘭州是今年以來調整和優化樓市政策環境力度最大(dà)的城市之一(yī)。從政策支持的力度和廣度來看，蘭州的措施不亞于一(yī)個月前鄭州的舉措。
3月1日，鄭州市發布《關于促進房地産業良性循環和健康發展的通知(zhī)》，在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大(dà)信貸融資(zī)支持、推進安置房建設和轉化、優化房地産市場環境五個方面，推出19條細化措施。鄭州發布上述文件時，曾因對市場的支持力度較大(dà)而引發廣泛關注。兩者對比，在鼓勵老年人投親養老、取消“認房又(yòu)認貸”、土地競買保證金比例下(xià)調等多個方面，蘭州與鄭州的做法較爲一(yī)緻。但在很多條款上，蘭州的表述更爲細緻，比如對最低首付比例和公積金貸款最高限額的設定均更加明确。
這兩個省會城市的舉措，是近期多地優化樓市環境的縮影。據不完全統計，2022年以來，已有超過60個城市出台了對樓市政策進行調整，從而優化樓市環境。其中(zhōng)既有鄭州、蘭州、武漢、杭州、沈陽、貴陽、長沙等省會城市，也有牡丹江、株洲、新鄉、北(běi)海等廣大(dà)三四線城市。廣州、深圳等一(yī)線城市，以及上海市金山區，也在今年2月推出了相關的樓市利好政策。
這也構成了2017年以來最大(dà)範圍的樓市政策調整潮。從實際效果來看，購房者明顯感受到貸款利率下(xià)降、放(fàng)款周期縮短。據貝殼研究院監測，今年2月，103個城市主流首套、二套房貸利率平均環比下(xià)降9個基點，放(fàng)款周期縮短12到38天不等。
北(běi)京某大(dà)型房企相關負責人也向21世紀經濟報道表示，今年春節過後，公司旗下(xià)項目的帶看量明顯增多，購房者的意願和信心有明顯回升。同時，開(kāi)發貸款的審核與發放(fàng)也有所松動，但幅度不大(dà)。
支持合理需求
地方政府積極優化樓市環境的背後，是樓市調控導向發生(shēng)了微妙的變化。
面對金融機構對房地産信貸大(dà)幅收縮的“應激反應”，去(qù)年9月末，人民銀行、銀保監會召開(kāi)房地産金融工(gōng)作座談會，指導主要銀行準确把握和執行好房地産金融審慎管理制度，保持房地産信貸平穩有序投放(fàng)。此後，房地産信貸政策開(kāi)始松動，利率下(xià)降、放(fàng)款周期縮短的趨勢延續至今。
到2021年末，政策轉向對需求的支持。去(qù)年12月召開(kāi)的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議指出，支持商(shāng)品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。這也被業界認爲是重要的利好。
“合理住房需求”包括剛性住房需求和改善性住房需求。其中(zhōng)，近期備受關注的鼓勵老年人投親養老、取消“認房又(yòu)認貸”、二孩和三孩家庭放(fàng)松限購等措施，均是着眼于對改善性需求的支持。在3月初出台一(yī)系列穩樓市政策後，鄭州就曾被稱爲“第一(yī)個降低改善需求貸款門檻的城市”。
易居研究院智庫中(zhōng)心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，我(wǒ)國仍然處于城市快速發展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分(fēn)層的角度看，部分(fēn)大(dà)城市已經進入改善性需求爲主的階段。這些需求的滿足，對穩定樓市意義重大(dà)。
他進一(yī)步指出，正是在這種導向下(xià)，對需求的支持成爲“地方版”調控主要内容。其中(zhōng)，對改善性需求進行支持，使得很多條款顯得尺度頗大(dà)。
在分(fēn)析地方政府調整樓市政策的動作時，嚴躍進還指出了“因城施策”的原則。他表示，“因城施策”一(yī)直是政府部門調整樓市政策的準則，這也給地方政府留出了獨立調整的空間。因此，地方政府優化樓市環境的舉措多樣又(yòu)密集，但均在其權限範圍内，有迹可循。
事實上，支持合理需求的政策方向和因城施策的調控原則正是今年樓市政策的主基調之一(yī)。2022年的政府工(gōng)作報告明确指出，支持商(shāng)品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。
距離(lí)“良性循環”還有多遠？
從現實出發，優化樓市環境、支持合理需求也有着積極的意義。
今年對樓市政策進行調整的城市，大(dà)都承受着交易量和房價的雙重壓力。以蘭州爲例，中(zhōng)指研究院指出，蘭州市區商(shāng)品住宅成交規模同比連續10個月下(xià)降，2022年3月同比降幅近八成，“購房者置業情緒仍較低，市場調整壓力較大(dà)。”
房價方面，根據國家統計局的數據，自2021年8月至2022年2月，蘭州市的新房和二手房價格均連續7個月環比下(xià)跌。早前發文的鄭州，同樣經曆了房價“七連跌”。
政策層面的糾偏，使得樓市進入修複通道中(zhōng)。今年1-2月，全國商(shāng)品房銷售面積1.57億平方米，商(shāng)品房銷售額1.55萬億元，絕對水平處于近幾年的高位。但與去(qù)年同期的高點相比，仍然分(fēn)别有9.6%和19.3%的降幅。
且從市場的感受來看，信心仍顯不足。前述房企人士認爲，一(yī)方面，疫情因素阻礙了局部市場回暖的步伐；另一(yī)方面，由于開(kāi)發端的信貸政策放(fàng)松幅度有限，加之預售資(zī)金監管政策仍然嚴厲，市場回暖對房企流動性的改善的顯現需要時間。
“我(wǒ)們在去(qù)年末的判斷是，隻要扛過今年第一(yī)季度就可以‘轉危爲安’。但現在來看，苦日子要比預期更長一(yī)些。”該人士說。
流動性不足也使房企在拿地和投資(zī)中(zhōng)缺乏足夠的積極性。截至4月初，多個城市完成了今年的首輪集中(zhōng)供地。從結果看，交易熱度普遍高于去(qù)年的第二輪和第三輪集中(zhōng)供地。但與去(qù)年的首輪集中(zhōng)供地相比，熱度仍然遠遠不足，且民營房企的積極性仍然較差。
前述人士表示，如果信心沒有恢複的話(huà)，市場回暖就很難持續，行業也就不能稱得上“良性循環”。他認爲，要實現房地産業的“良性循環和健康發展”，還需要更加精準的政策支持，以及市場信心的進一(yī)步恢複。
多數受訪者認爲，在現有的基調下(xià)，地方政府因城施策優化樓市環境的嘗試仍将持續。房價持續下(xià)跌的城市，以及市場低迷的三四線城市更有“優化樓市環境”的動力。
這些措施對市場的影響還需繼續觀察。中(zhōng)指研究院指數事業部分(fēn)析師孟新增認爲，短期來看，購房需求并未消失，信貸環境和調控政策持續改善下(xià)，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩。他指出，二季度全國商(shāng)品房銷售規模同比降幅有望收窄，但市場恢複節奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發力程度。
