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爲期三天的成都虎年首次集中(zhōng)土拍正式落寞。
本次集中(zhōng)土拍,共成交地塊44宗,流拍土地6宗,成交率接近90%,總出讓面積約2565.1畝,總成交金額393.1億。
從房企端來看,共有33家企業成功拿地,其中(zhōng)保利、成都城投、成華舊(jiù)改、龍湖、陸港興辰置業、盛城投資(zī)各競得2宗;中(zhōng)海、人居各競得3宗。
除了本地房企,最大(dà)赢家就是中(zhōng)海地産了。在土拍前兩日,中(zhōng)海斥資(zī)56.51元接連拿下(xià)3宗地,總面積約229畝,并且有兩塊地的溢價率都超過了10%,重倉成都的意圖很明顯。
而在成都土拍市場上豪放(fàng)出手的同時,中(zhōng)海發布了2021年業績公告。财報顯示,中(zhōng)海歸母淨利潤出現19年來的首次負增長,上一(yī)次還要追溯到2002年。
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根據财報,2021年,中(zhōng)海地産系列公司實現銷售合約額3695億元,同比增長2.4%;實現收入2422.4億元,同比上升30.4%。
不過,這已經是中(zhōng)海地産連續第二年未完成銷售目标。2020年,中(zhōng)海地産把銷售目标定爲4000億元,實際隻完成3607.2億元;2021年,目标仍爲4000億,但實際隻完成3695億元(如果按照港元計算,則算完成)。
而與未完成預期銷售目标相比,中(zhōng)海面臨的更大(dà)挑戰是,盈利能力持續下(xià)滑。
2021年,中(zhōng)海地産歸屬股東淨利潤401.6億元,同比減少8.54%;毛利率爲23.5%,淨利潤率爲16.6%。
在營收增長超30%的情況下(xià),歸屬股東的淨利潤卻減少了接近10%,增收不增利的特征很明顯。
在地産界,中(zhōng)海有着“利潤王”的稱号,但從近年來的表現看,中(zhōng)海地産的淨利率卻呈現出持續下(xià)滑的趨勢。2018到2020年,這一(yī)數據分(fēn)别爲27.2%、26.1%、25.7%,而2021年進一(yī)步下(xià)滑至16.6%。
從财報中(zhōng)可見,去(qù)年中(zhōng)海利潤縮減的原因與直接經營成本大(dà)幅增加、聯營項目、投資(zī)收益公允價值損益縮水相關。如扣除稅後投資(zī)物(wù)業公允價值變動收益37.8億元後,股東應占溢利爲368.8億元,同比降低4.3%。
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其中(zhōng),拿地成本的上升,應該是最主要的原因之一(yī)。2019、2020及2021年,中(zhōng)海新增土儲每平方米均價分(fēn)别爲1.03萬元、0.99萬元及1.28萬元,并且成本多占銷售均價40%以上。
近幾年,在土拍市場上,中(zhōng)海屢屢制造“地王”。
比如,2019年7月,北(běi)京中(zhōng)海地産有限公司以79.4億元奪得北(běi)京豐台區花鄉造甲村(cūn)地塊,樓面價達到6.66萬/平米,一(yī)舉刷新2019年全國第一(yī)總價地王紀錄。
2020年8月,中(zhōng)海地産以成交樓面價9508元/㎡,溢價率26.88%,拿下(xià)哈爾濱1宗商(shāng)業用地,刷新了哈爾濱曆史記錄。
同期,中(zhōng)海在呼和浩特第三次土拍中(zhōng),以45.9%的溢價在2018年後再奪地王。
2021年3月,中(zhōng)海25億拿下(xià)鄭州北(běi)龍湖新地王。
這些高價地塊遭遇嚴厲的房價調控政策,對利潤的影響可想而知(zhī)。
但是,整個地産行業的劇變,并沒有影響到中(zhōng)海的出手豪情。
2021年,中(zhōng)海地産系列公司新增土地儲備98宗,權益購地金額1610.2億元,新增貨值達3822.1億元。
這其中(zhōng),去(qù)年下(xià)半年中(zhōng)海地産獲地37宗,全年有23宗地塊爲底價或低溢價獲取,占全年成交地塊宗數40%。反過來說,全年有60%的地塊的溢價都較高。
并且值得注意的是,2021年中(zhōng)海拿地均價比2019年和2020年高了接近2000元每平方米。這部分(fēn)成本如何消化,會如何影響到未來幾年中(zhōng)海的利潤表現,值得觀察。
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身爲央企,中(zhōng)海的融資(zī)優勢繼續保持。
2021年,中(zhōng)海加權平均融資(zī)成本3.55%,仍保持在行業最低區間;資(zī)産負債率58.9%,淨借貸比率32.3%,繼續保持在“綠檔”。
截至年末,持有銀行結餘及現金1309.6億元,覆蓋短期債務綽綽有餘。
這或也是其敢于“逆勢”擴張的底氣。
但是,面對盈利能力的持續走低,且在整個行業行情都持續下(xià)探的情況下(xià),中(zhōng)海的土儲如何保持合理的利潤變現,勢必面臨比之前更大(dà)的壓力。
事實上,從中(zhōng)海的質量把控上,我(wǒ)們已經明顯看到“隐患”。
從公開(kāi)信息來看,近幾年中(zhōng)海在全國各地的質量維權事件時有發生(shēng)。
如就在最近,重慶中(zhōng)海十裏長江瀾庭南(nán)區就被指因爲質量問題,遭遇業主組織簽名拒絕接房通知(zhī)書(shū)。
而去(qù)年11月成都中(zhōng)海錦江城萬錦熙岸二期小(xiǎo)區,也被業主投訴存在相關治理問題,後被職能部門核查部分(fēn)屬實,并要求整改。
此外(wài),2020年9月,成都中(zhōng)海·錦江城壹号也被業主投訴,“牆面出現脫落、地面漏水、牆面滲水、停車(chē)場積水等質量問題”,後被相關職能部門介入。
據不完全統計,近幾年,北(běi)京、上海、廣州、鄭州、青島等多座城市,都出現了中(zhōng)海項目陷入維權糾紛的尴尬局面。
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近年來,中(zhōng)海在成都的銷售業績不算低。據搜狐焦點報道,今年1-2月,中(zhōng)海在成都拿下(xià)成交金額29.73億元,銷售面積11.88萬㎡,成爲中(zhōng)海地産西部區域主力。
而2021全年,中(zhōng)海地産在成都的銷售額爲69億元,排名未能進入TOP10榜單。但2020年的銷售額達到了158億元。
今年首次土拍的高調出手,或意味着中(zhōng)海試圖重新回到往日的戰績。
去(qù)年8月,中(zhōng)海西南(nán)總部主塔樓項目在天府新區總部商(shāng)務區開(kāi)工(gōng)。這座設計高度達489米的大(dà)廈建成後,将刷新成都的高度。
就在3月初,該項目模拟地震振動台模型試驗完成。目前,其4主塔樓仍處于基坑圍護結構和土方開(kāi)挖階段。項目預計修建時間将持續近五年,預計2026年竣工(gōng)。
有此重磅項目打底,再加上這次又(yòu)一(yī)舉拿下(xià)三宗地,中(zhōng)海地産未來在成都的存在感不容小(xiǎo)觑。
但在這裏,西部菌也還是要呼籲中(zhōng)海認真做好質量把控,對得起成都消費(fèi)者的期待,對得起社會對央企的信任。
在地産行業進入下(xià)半場的階段,有資(zī)金優勢的央企迎來擴張機會,但希望在質量上,央企同樣能夠做好示範。這方面,中(zhōng)海地産能不能從“利潤王”升級爲質量模範生(shēng)?
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