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樓市調控政策持續收緊，價格嚴控之下(xià)，上海（樓盤）昔日的地王項目仍在煎熬中(zhōng)等待入市。不過，進入年底，供大(dà)于求的現象顯現，部分(fēn)項目資(zī)金承壓，悄然推盤。
據上海中(zhōng)原地産數據顯示，11月12日~11月18日，新建商(shāng)品住宅成交面積爲7.9萬平方米，環比減少11.8%，市場出現供大(dà)于求的狀況。
近期，新城虹口金茂府、信達泰禾·上海院子領取預售許可證開(kāi)始認籌，金融街(000402,股吧)融府、晶耀名邸和新城西岸公園迎來正式開(kāi)盤。《中(zhōng)國經營報(博客,微博)》記者在走訪中(zhōng)了解到，金融街在上海火(huǒ)車(chē)站北(běi)廣場的地王項目融府，二期入市受到熱銷，中(zhōng)海九峯裏開(kāi)盤三個月後，簽約數據依然爲零，金地祝橋2040項目和保利周浦地王的售樓處建成之後正在等待入市，而建發央玺的别墅項目進度緩慢(màn)，工(gōng)地的工(gōng)人出現怠工(gōng)現象。
對此，建發地産上海公司品牌部相關負責人予以否認，卻對具體(tǐ)推盤計劃未予介紹。金融街控股相關負責人在收到采訪提綱之後表示，将盡快予以回複，但截至發稿，未對項目進展有所回應。記者緻電(diàn)緻函上海保利房地産公司，截至發稿，對方均無人回應。
上海師範大(dà)學房地産與城市發展研究中(zhōng)心主任崔光燦表示，在市場預期趨穩的情況下(xià)，企業會根據自身的業績目标要求和現金流狀況決策銷售進度，所以各個地王項目的開(kāi)發節奏差别較大(dà)。當然，也不排除個别項目面臨資(zī)金及銷售的雙重困難。
入市拉鋸戰 地王被“泛豪宅”化
近日，有消息稱，位于上海市寶山區顧村(cūn)公園附近的央玺項目，别墅部分(fēn)停工(gōng)。
記者随即來到富長路聯誼路交會口，央玺項目的售樓處建成使用，多名安保人員(yuán)站在門口，偶爾有置業顧問出來接待來訪客戶。記者緻電(diàn)售樓處，置業顧問得知(zhī)記者曾到訪過售樓處後，婉拒了記者再次到訪的請求。其表示：“售樓處與之前一(yī)樣，樣闆間未開(kāi)放(fàng)。”
與此同時，其透露道，今年年内，央玺項目無法開(kāi)盤，因爲“限價令”的原因，隻能一(yī)直耗着，該名置業顧問還建議記者去(qù)參觀其他項目。
據了解，央玺項目包含洋房和别墅兩種類型房源。靠近聯誼路一(yī)側的洋房正在施工(gōng)，有多幢樓房封頂。但是靠近共富路一(yī)側的别墅項目卻停了下(xià)來。
11日21日，記者在項目現場看到，洋房與别墅之間被一(yī)條小(xiǎo)路隔開(kāi)，通過小(xiǎo)路，可以清晰地看到别墅項目的工(gōng)地淩亂不堪，數台打樁機矗立在荒地上，地面完成了平整和梳理，但地基還未打好，現場僅有幾名工(gōng)人，并未組織施工(gōng)。一(yī)名負責附近路段的環衛工(gōng)人向記者透露，該工(gōng)地已在數日前停工(gōng)。一(yī)名在附近負責施工(gōng)的工(gōng)人表示，相對于周邊工(gōng)地的施工(gōng)情況，央玺項目的進展已非常緩慢(màn)。
記者注意到，該項目施工(gōng)銘牌上顯示的竣工(gōng)時間爲2018年11月，而實質上，有部分(fēn)高層還未竣工(gōng)。
針對項目施工(gōng)等問題，記者多次緻電(diàn)建發地産上海公司品牌部負責人，其矢口否認，但是也未介紹項目的建設情況。根據施工(gōng)銘牌上的信息，記者先後撥打項目經理和文明施工(gōng)專管員(yuán)的電(diàn)話(huà)發現，但被拒絕了采訪請求。
時間撥回到兩年前，2016年8月17日，建發、首開(kāi)、中(zhōng)糧聯合體(tǐ)擊敗萬科、雅居樂、融信、龍湖、融創等實力強勁的品牌房企，以總價67.9億元奪得寶山顧村(cūn)N12-1101單元06-01低密度純宅地，出讓面積70210.4平方米，容積率1.8，溢價率115%，樓闆價爲53727元/平方米。不僅奪得寶山顧村(cūn)“地王”，也問鼎了上海外(wài)環宅地成交樓闆價之最。
記者梳理發現，2015~2016年期間，多家開(kāi)發商(shāng)搶先在上海布局地産項目，頻(pín)頻(pín)刷新地價。但随着市場趨于平穩，政策沒有松動的迹象，“地王”們遭受着市場風險和政策風險的雙重夾擊。
據第一(yī)太平戴維斯的統計數據顯示，今年三季度，上海一(yī)手商(shāng)品住宅成交量共計約230萬平方米，環比上升58.6%，同比上升38.7%。其中(zhōng)，高端公寓成交量共計約31.2萬平方米，環比上升113.9%。除一(yī)些單價較高的豪宅項目，一(yī)些區域内的地王也被列入了“泛豪宅”的概念。其中(zhōng)包括名噪一(yī)時的金地祝橋項目。
相關資(zī)料顯示，公元2040項目所在的上海浦東祝橋G-10地塊是金地集團(600383,股吧)于2016年斥資(zī)88億元競得，折合樓闆價達到33023元/平方米。在金地集團内部，對于此項目表現出極大(dà)的信心。
金地集團華東區域地産公司市場營銷部總經理張文彬此前曾回複記者，由于近年來祝橋闆塊沒有新推樓盤，加之項目主推戶型爲95平方米左右的三房和117平方米的四房，因此，相對具有較強的市場競争力。
11月13日，記者實地走訪了該項目，置業顧問介紹，項目或将在12月領取預售許可證，具體(tǐ)價位還未批準，預計均價爲45000~50000元/平方米，開(kāi)盤将推出660餘套房源。記者注意到，購房者的人數還不如售樓處現場銷售人員(yuán)，偌大(dà)的展廳隻有包括記者在内的兩組客戶。
銷售人員(yuán)并未介紹目前的認籌人數，但其透露，根據蓄客數量的情況，客戶買到的可能性很大(dà)，可選擇餘地也比較大(dà)。目前該項目的樓房已經封頂，在進行外(wài)立面施工(gōng)作業。業内人士表示，以目前上海樓市的調控政策，該項目的均價很難達到預期。
崔光燦表示，2016年，一(yī)些房企的拿地成本的确較高，因此這些企業爲了項目盈利，采用差别化的市場定位，并推出一(yī)定比例的高端産品是合理的經營策略，但成功與否最終要接受市場的檢驗。目前，上海市場整體(tǐ)結構較爲合理，未來企業在拿地、經營策略等方面将更加理性。
限價“緊箍咒”下(xià) 高價地去(qù)化承壓
2017年3月，中(zhōng)海地産以50.9億元連奪上海松江小(xiǎo)昆山（樓盤）3幅宅地，樓面價均破3萬元/平方米，刷新了此前的樓闆價紀錄。該項目已于2018年8月6日開(kāi)盤，共推出洋房和院墅房源506套。其中(zhōng)墅景洋房總價369萬元起，建面約95平方米起；海派院墅總價666萬元起，建面約135平方米。然而，11月16日，記者從上海網上房地産查詢獲悉，該項目的已售總套數爲零。
億翰智庫首席分(fēn)析師張化東認爲，從今年第四季度的整體(tǐ)市場行情來看，明年樓市将朝着剛需的方向發展，如果剛需的人群或者改善人群占比較多的話(huà)，城市的房地産市場會表現較好。在此情況下(xià)，地王項目實際上是分(fēn)爲兩種。其中(zhōng)一(yī)種是僞地王，也就是核心城區項目，地價較高的話(huà)，房企一(yī)定會通過做别墅、大(dà)平層洋房等高端産品，将項目的價值進一(yī)步挖掘。但這類産品并不一(yī)定是明年市場中(zhōng)的主流，成交或将受到影響。
據信達泰禾·上海院子官方渠道介紹，項目于11月22日開(kāi)始認籌，引起了市場關注和熱度，并于11月26日開(kāi)盤搖号選房，總房源爲326套，認籌金爲283萬元。根據金融街控股官網顯示，2018年7月28日，金融街融府項目首次開(kāi)盤，推出293套房源，均價92000元/平方米，開(kāi)盤當日去(qù)化率超95%，領跑同期上海市場入市項目。
據了解，2015年7月，金融街控股以88億元摘得上海火(huǒ)車(chē)站北(běi)廣場“地王”項目，該項目案名定爲“金融街融府”。記者走訪了解到，項目于11月17日開(kāi)盤推出了最後一(yī)幢樓的152套精裝修房源，戶型包括118平方米、130平方米、168平方米。置業顧問表示，均價停留在一(yī)期開(kāi)盤的水平92000元/平方米，前期認籌金爲30萬元，認籌客戶爲133組。該名置業顧問還透露，原本公司年底前限價政策會有所放(fàng)開(kāi)，而做兩次開(kāi)盤，結果并未如願，所以第二次開(kāi)盤仍保持原價入市。
金融街2018年第三季度報告顯示，前三季度，公司實現營業收入爲86.9億元，較上年同期下(xià)降45.38%；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤爲10.41億元，較上年同期下(xià)降27.91%。第三季度，公司實現營業收入20.6億元，較上年同期下(xià)降65.20%；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤爲1.76億元，較上年同期下(xià)降54%。
由于今年以來房地産行業的融資(zī)環境持續收緊，有關部門出台多項政策防範房地産行業的債務風險。今年以來，有多家企業的公司債被叫停，其中(zhōng)包括合生(shēng)創展100億元住房租賃專項公司債券、、建發45億元小(xiǎo)公募公司債、金融街50億元小(xiǎo)公募公司債等。據建發地産2017年度報告顯示，報告期内公司短期借款爲72.14億元，上年同期則爲30.44億元，同比增長136.99%。截至2017年底，公司應付賬款爲105.12億元。此外(wài)，公司一(yī)年到期的非流動負債爲61.68億元，去(qù)年底爲46.48億元。
針對項目推盤計劃和融資(zī)問題，記者緻電(diàn)緻函金融街和建發上海公司方面，相關負責人表示，将會在履行完内部程序後盡快回複。然而截至發稿，其并未進行回複。
上海中(zhōng)原地産市場分(fēn)析師盧文曦表示，近期上海供大(dà)于求的現象越來越明顯，并且以前高端項目去(qù)化率比較高，但近期一(yī)些項目出現分(fēn)化。一(yī)般而言高端項目是市場風向标，如果此類産品出現去(qù)化走弱的信号，那麽市場進入震蕩調整的概率比較高。加上樓市傳統淡季臨近，在交易情緒不高的背景下(xià)後續市場将長期在低位運行。
