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每經記者 陳榮浩 每經編輯 魏文藝
“确實能感受到新盤的到訪量明顯好了起來，尤其是去(qù)年下(xià)半年一(yī)些由熱轉冷的傳統闆塊明顯升溫。”南(nán)京本地房産中(zhōng)介張平告訴《每日經濟新聞》記者，3月以來南(nán)京樓市回暖信号明顯。
而從過去(qù)一(yī)年南(nán)京的房價走勢來看，據國家統計局數據，自去(qù)年12月底止跌回暖後，南(nán)京新房價格已經連漲了三個月。在信貸層面，南(nán)京房貸利率也迎來了普遍下(xià)調，目前主流房貸利率在5.4%~5.6%，相比年前下(xià)調了10~30個基點；
就在3月24日，南(nán)京今年首批集中(zhōng)供地出爐，共出讓20宗土地。除了地塊本身質素較好外(wài)，本批地塊競買保證金比例下(xià)調至起始總價的20%，切實降低了企業競買的資(zī)金壓力。同時，房地價差的适度調整加大(dà)、租賃住房配建的取消也爲企業增加了利潤空間。
市場回暖信号明顯
“3月确實能感受到新盤的到訪量明顯好了起來，尤其是從去(qù)年下(xià)半年一(yī)些由熱轉冷的傳統闆塊，到了3月份有明顯回暖現象，比如江甯、六和、浦口等片區，都有了顯著升溫。”張平告訴記者。
據南(nán)京網上房地産數據，去(qù)年12月南(nán)京共有新房庫存7.53萬套，而截至今年3月22日，該數字變成了7.20萬套。克而瑞統計顯示，截至今年3月10日，全國各城市去(qù)化率大(dà)于70%的項目有19個，其中(zhōng)南(nán)京的長江華府、金基嘉玥分(fēn)别以開(kāi)盤100%和90%的去(qù)化率排在前列。
據同策南(nán)京咨詢研究中(zhōng)心統計，今年1~2月，南(nán)京一(yī)手住宅供應量連創新低，分(fēn)别僅爲29.4萬平方米和22.08萬平方米，但成交量均超過90萬平方米，遠超2021年8月至11月的月均成交量。
此外(wài)，記者注意到，根據國家統計局統計的南(nán)京商(shāng)品住宅銷售價格變動情況，在過去(qù)12個月，南(nán)京新房價格僅在去(qù)年11月環比下(xià)降了0.5%，其餘的10個月均爲正向增長，尤其是近三個月，南(nán)京新房價格呈現連續上漲态勢。
南(nán)京樓市行情回暖，與相關政策的調整不無關系。據記者了解，目前南(nán)京四大(dà)行的首套房貸利率基本在5.4%至5.6%之間，二套房貸利率基本在5.6%~5.9％，這一(yī)房貸利率與年前相比出現了顯著下(xià)滑，下(xià)調了約10~30個基點。
記者向南(nán)京地區的工(gōng)商(shāng)銀行(601398)、廣發銀行、江蘇銀行等銀行詢問了當地的房貸利率情況。工(gōng)商(shāng)銀行工(gōng)作人員(yuán)表示：“房貸利率确實降了，此前房貸利率在5.6%，我(wǒ)們現在首套房利率能做到5.4%；二套房的房貸利率現在是5.9%；整體(tǐ)貸款額度充足，隻要資(zī)料齊全、手續完備，基本上當月都能放(fàng)款。”而廣發銀行、江蘇銀行的首套房利率則更低，首套房利率可做到5.2%。
三個片區成交旺盛
“當下(xià)南(nán)京比較熱門的片區主要集中(zhōng)在河西、南(nán)部新城、江北(běi)核心區這幾個片區。其中(zhōng)河西已經是南(nán)京最頭部的區域，是南(nán)京居住與就業兼顧的中(zhōng)高檔居住區，配套更爲成熟。而南(nán)部新城是随着南(nán)京城區規劃擴大(dà)，有意打造的‘第二個河西’。此外(wài)就是江北(běi)核心區了，這是江蘇唯一(yī)的國家級新區，可以說是在舉全省之力打造。如果資(zī)金充足建議您優先考慮河西，其次是南(nán)部新城和江北(běi)核心區。”
談及購房者置業比較熱門的區域，張平向記者推薦道。因目前河西并無可售房源，而江北(běi)核心區與南(nán)部新城對比，張平更看好江北(běi)核心區的發展潛力。
記者梳理張平提供的江北(běi)核心區多個樓盤信息發現，這些樓盤均價在3.4萬~3.95萬元/平方米。
以晴翠府項目爲例，含裝修包精裝均價約3.95萬元/平方米；越江時代的高層住宅含裝修包精裝均價約3.5萬元/平方米；保利江彙的全裝修銷售均價約3.4萬元/平方米。
據張平介紹，以上房源都比較熱銷，就算現在買，可供選擇的房源也比較有限。“現在保利江彙和晴翠府僅有少量高層房源在售；而越江時代目前一(yī)期基本已經賣得差不多了，馬上有第二期加推，可以等等加推的房源。”
從張平提供的江北(běi)片區的加推房源情況來看，3~4月該片區累計有15個樓盤超過1270套房源入市，其中(zhōng)有5個已經售罄的樓盤預計在“金三銀四”期間進行加推。
而據南(nán)京網上房地産消息，截至2022年3月25日，南(nán)京全市累計推盤436個項目，其中(zhōng)主要分(fēn)布在江甯區、浦口區和栖霞區，分(fēn)别有95個、91個和48個項目。
南(nán)京另一(yī)位房産中(zhōng)介許恒瑞也表達了類似觀點。在他看來，雖然這些核心片區的成交較爲火(huǒ)熱，但相對來說門檻也會比較高，主要體(tǐ)現在價格和購房資(zī)質上。
“比如河西，今年僅有少量新房入市，基本上開(kāi)盤就日光了。而南(nán)部新城現在在賣的基本是大(dà)戶型，起步總價也得700萬起。江北(běi)核心區去(qù)年這個時候單價在3.6萬，現在已經漲到了4.1萬。”
許恒瑞告訴記者，這些置業熱門的片區對首付比例要求極高。“隻有首房首貸才能享受三成首付比例，但因爲搖号的人太多，還不一(yī)定能買到。而如果是名下(xià)有房子且貸款未結清的話(huà)，首付比例直接升到了八成，貸款結清了也需要五成首付。”
因此，許恒瑞向記者推薦了位于南(nán)京栖霞區的部分(fēn)房源。“栖霞區主城區的房子相對來說比上述幾個熱門片區要更便宜，該片區的紫東新港經濟區是國家級的經開(kāi)區，産城衆多。這邊的興智中(zhōng)心以科技創新城爲定位，将打造南(nán)京經開(kāi)區的創新高地，整體(tǐ)來說未來還是很有發展潛力的。而且這邊的項目更具性價比，比如都會紫京均價3萬左右，最小(xiǎo)面積89平米，總價260萬左右。江月潤府均價2.9萬，最小(xiǎo)面積76平米，總價220萬左右。”
另據克而瑞數據，上周南(nán)京新房成交（含溧水、高淳）990套，較前一(yī)周減少342套，環比減少24%。一(yī)方面因疫情影響，新房認購、看房人數驟減且新房上市量明顯不足，導緻市場成交下(xià)滑；另一(yī)方面，市場觀望情緒依舊(jiù)存在，市場信心未完全恢複，導緻市場成交處于低位徘徊。
（應受訪者要求，文中(zhōng)張平、許瑞恒爲化名）
