欄目導航 Navigation
作者：丁一(yī)
出品：全球财說
潘石屹出售資(zī)産似乎已經進入了終極階段，或者說“無所不用其極”。
7折出售物(wù)業引争議
10年後突然“零售”爲哪般？
3月10日消息顯示，SOHO中(zhōng)國董事長潘石屹宣布，将以7折價格銷售3.2萬平方米京滬兩地的優質物(wù)業。
這是繼黑石集團終止收購要約後，潘石屹“破釜沉舟”的又(yòu)一(yī)搏。
消息顯示，所有待售房源已全部在“SOHO中(zhōng)國公開(kāi)租售平台”小(xiǎo)程序上架。
《全球财說》查閱小(xiǎo)程序發現，在出售房源中(zhōng)包括位于北(běi)京的銀河SOHO、中(zhōng)關村(cūn)(000931)SOHO、朝外(wài)SOHO、SOHO北(běi)京公館、朝陽門SOHO、三裏屯SOHO、建外(wài)SOHO，及上海的SOHO中(zhōng)山廣場、SOHO東海廣場等9個項目。
這些項目全部坐落核心地段，涵蓋辦公、商(shāng)業及公寓各類業态。按SOHO中(zhōng)國的說法，都是“租金回報穩定，投資(zī)性價比極高”的優質房源。
數據顯示，2021年上半年，此次7折出售的9個物(wù)業中(zhōng)，有4個物(wù)業出租率達90%以上。
圖片來源：SOHO中(zhōng)國2021年半年報
據粗略統計，本次SOHO中(zhōng)國出售的房源共56套，按照顯示價格計算合計超18億元，折後總價近13億元。
SOHO中(zhōng)國在文章中(zhōng)積極自薦稱，“7折出售不失爲一(yī)個撿漏的好機會”。但經過查詢發現，多個項目7折後價格仍高于周邊項目售價，或僅是持平。
對于7折出售優質房源的原因，SOHO中(zhōng)國表示，是爲了優化資(zī)産結構、緩解資(zī)金壓力。潘石屹也明确表示，此次銷售房源的收入将全部用于降負債，不會用做股票(piào)分(fēn)紅。
雖然，SOHO中(zhōng)國一(yī)再強調是緩解資(zī)金壓力、降負債，但卻在文章中(zhōng)不斷提及雖然挑戰巨大(dà)，但仍表現出色，在2021年底達到了83.4%的平均出租率。
截至2021年6月30日，SOHO中(zhōng)國的有息債務規模爲185.23億元，其中(zhōng)将于一(yī)年内到期的有息借貸爲11.82億元。不過SOHO中(zhōng)國強調，目前公司淨資(zī)産負債率約爲44%，保持在行業内的較低水平。
畢竟，SOHO年中(zhōng)國已很長一(yī)段時間未在境内再購入新項目。截至2021年6月末，SOHO中(zhōng)國的現金及現金等價物(wù)爲14.92億元。
不得不提的是，2007年-2018年SOHO中(zhōng)國每年進行分(fēn)紅，累計分(fēn)紅金額接近250億元。若按潘石屹、張欣夫婦持股比例計算，二人累計取得分(fēn)紅現金早已超過百億。
圖片來源：Wind
尤其是在2015年、2016年SOHO中(zhōng)國業績顯著下(xià)滑，淨利潤僅爲6.42億元、10.18億元的情況下(xià)，分(fēn)紅卻高達43.60億元、56.54億元。
此次突然以7折的較低折扣進行抛售，不免讓人産生(shēng)懷疑。“不分(fēn)紅”的強調，也有一(yī)種此地無銀三百兩的意味。
從“重資(zī)産”到“輕資(zī)産”
積極赴美力求“無資(zī)産”
網友質疑潘石屹“想跑路”也不是一(yī)天兩天的事情。畢竟從變賣資(zī)産，到與高瓴資(zī)本溝通私有化，再到計劃打包出售給黑石集團，潘石屹早前的言論都随風飄散。
值得注意的是，此次進行打折出售，也可以說是SOHO中(zhōng)國的再一(yī)次轉型。
2012年8月的中(zhōng)報業績會，SOHO中(zhōng)國對外(wài)正式宣布轉型，即不再零散出售商(shāng)業項目，轉而持有物(wù)業。
彼時，潘石屹的說法是，“戰略性的布局，内外(wài)部壓力都有，銷售稅高，每年利潤一(yī)半以上都交了稅”，而張欣則表示，“最大(dà)的動力是受租務市場的‘召喚’”。
轉型消息一(yī)經發布，二級市場便呈現出極度不看好的态勢，3日内港股股價下(xià)跌12%，2個月内則蒸發20%。
不能否認，雖然SOHO中(zhōng)國的自有資(zī)金支撐了向自持物(wù)業轉型，但其營收規模也在不斷下(xià)滑。
數據顯示，2012年至2020年，SOHO中(zhōng)國營業收入由161.43億元縮水至8.01億元，且一(yī)年更比一(yī)年低。
更可惜的是，從地産開(kāi)發轉向自持物(wù)業後的短短兩年中(zhōng)，這對精明夫婦對于中(zhōng)美未來經濟發展的看法，也逐步發生(shēng)變化。
2011年-2013年，張欣通過家族信托多次出手紐約曼哈頓且均有過斬獲，其中(zhōng)就包括五十層的高通用汽車(chē)大(dà)廈股權，以及位于紐約曼哈頓公園大(dà)道和麥迪遜大(dà)道之間的上東區豪宅。
2014年，潘石屹、張欣夫婦便開(kāi)始逐步出售中(zhōng)國資(zī)産、加速赴美。公開(kāi)資(zī)料顯示，自2014年以來，SOHO中(zhōng)國陸續通過出售資(zī)産套現超過350億元。
數據來源：公開(kāi)信息 制圖：全球财說
雖然，彼時潘石屹稱僅是想從“重資(zī)産”轉向“輕資(zī)産”，開(kāi)始涉足共享辦公，并全力打造SOHO 3Q且給予厚望。
2018年，潘石屹公開(kāi)表示，未來将不再銷售旗下(xià)物(wù)業，留下(xià)來的資(zī)産都是核心資(zī)産，并揚言要在2019年實現上市。
然而3Q項目無疾而終，北(běi)京光華路SOHO 3Q項目由深圳築夢之星接盤，且原有運營團隊的員(yuán)工(gōng)轉崗或拿賠償離(lí)職。
從燒錢擴張到悄無聲息的被出售，3Q共享辦公仿佛隻存在在新聞報道和記憶中(zhōng)，在SOHO中(zhōng)國的财報中(zhōng)甚至找不到一(yī)點痕迹，也從未披露過具體(tǐ)财務數據。
潘石屹、張欣意興闌珊，也計劃從“輕資(zī)産”進一(yī)步過渡到“無資(zī)産”。
若說上述潘石屹此前變賣的隻是非核心資(zī)産，那麽兩年前，當潘石屹動起他曾經最引以爲傲的“八大(dà)金剛”的主意時，一(yī)切就似乎變味了。
對于自稱爲“建造北(běi)京城的女人”張欣，開(kāi)始對“八大(dà)金剛”動手出售，也足以彰顯“退出中(zhōng)國，奔向美國”的決心。
所謂“八大(dà)金剛”，就是SOHO中(zhōng)國最核心的八個寫字樓項目——北(běi)京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大(dà)街、麗澤SOHO，以及上海的外(wài)灘SOHO、SOHO複興廣場、古北(běi)SOHO、SOHO天山廣場項目。
2019年，SOHO中(zhōng)國董事長潘石屹考慮以80億美元出售以上8個核心資(zī)産，被認爲是SOHO中(zhōng)國要徹底退出中(zhōng)國市場的信号，但是沒賣出去(qù)。
2020年，有消息盛傳黑石集團準備斥資(zī)40億美元将SOHO中(zhōng)國私有化，但或受及債券市場的動蕩，雙方并無進一(yī)步動作。
2021年6月，擱置一(yī)年半後黑石集團拟30億美元價格收購SOHO中(zhōng)國。交易完成後，SOHO中(zhōng)國現有控股股東将僅保留9%的股權。
出售SOHO中(zhōng)國，便意味着出售包括外(wài)灘SOHO、望京SOHO在内的“八大(dà)金剛”。潘石屹曾說，“我(wǒ)心目中(zhōng)永遠不能銷售的項目是外(wài)灘SOHO、望京SOHO”，如今來看也不盡然。
然而，這場遲到且嚴重縮水的資(zī)産“大(dà)撤退”也以失敗告終。
三個月後，9月10日SOHO中(zhōng)國發布公告稱，經各方一(yī)緻同意，黑石集團終止對公司收購要約。
SOHO公告中(zhōng)稱，鑒于目前滿足收購要約的先決條件進展不足，各方一(yī)緻認爲無法在要約最後截止日當天或之前滿足先決條件。
交易終止的具體(tǐ)原因，或是未能通過反壟斷審查，潘石屹夫婦也最終未能清盤式“逃離(lí)”。
目前，潘石屹夫婦共計持有SOHO中(zhōng)國63.93%股權，自2015年起，潘石屹持有的SOHO中(zhōng)國股權全部轉至張欣名下(xià)，而張欣爲美國國籍。
本文首發于微信公衆号：全球财說。文章内容屬作者個人觀點，不代表公司立場。投資(zī)者據此操作，風險請自擔。
