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經濟觀察報 記者 丁文婷 2月末，一(yī)張寫着“中(zhōng)行、郵政不要求查首付款來源、流水不再要求爲月供2倍”的截圖在上海各大(dà)中(zhōng)介朋友圈中(zhōng)“炸開(kāi)鍋”，也給本就期待“小(xiǎo)陽春”的二手房市場添了一(yī)把火(huǒ)。
包括中(zhōng)、農、工(gōng)、建四大(dà)行在内的多家銀行的個人住房貸款經理向經濟觀察報表示，“不查”是謠傳，但與去(qù)年相比，首付資(zī)金來源和流水方面的要求确有松動。
一(yī)些銀行的流水要求，由原本的“雙倍覆蓋”房貸，降爲單倍，而一(yī)些銀行則新出台了一(yī)些不需要提供流水的“放(fàng)寬政策”。
多家銀行貸款從審批到放(fàng)款的時間，由去(qù)年的4-6個月，縮短至1-2個月，大(dà)部分(fēn)銀行全流程均不超過2個月。
此外(wài)，去(qù)年查得較嚴的首付款來源也出現不同程度松綁，一(yī)名農業銀行(601288)信貸人員(yuán)表示，如果首付款是從本人名下(xià)的一(yī)張卡轉到用來支付首付款的卡上，不會追查上一(yī)張卡的資(zī)金來源。
“今年對收入證明和流水的要求，大(dà)部分(fēn)恢複至2020年時，有些政策甚至還要更加寬松。”一(yī)名四大(dà)行支行的信貸經理透露，去(qù)年銀行普遍收緊了住房貸款的審批，無論是放(fàng)貸對象還是資(zī)質都在被不斷篩選。比如，過去(qù)隻和指定中(zhōng)介合作，而現在，在一(yī)些銀行，個人直接來銀行申請貸款也是可以的。這也意味着，買賣雙方可以跳過中(zhōng)介直接到銀行辦理貸款。“而在之前，出于防範虛假交易等考量，許多銀行不接這種‘手拉手業務’”。
貸款端的松動也帶動了一(yī)部分(fēn)上海地區核驗價的小(xiǎo)幅上升，中(zhōng)介普遍反映帶看量回升。一(yī)名接近上海房管局的人士透露，相關管理部門認爲市場肯定已經“走出來了”，現在作爲監管方擔心的是市場走出“L型”還是“V型”，“擔心也不希望看到“V型”。
批貸放(fàng)款速度恢複至2020
去(qù)年，受到個人住房貸款餘額占比“紅線”影響，從下(xià)半年開(kāi)始，上海多家銀行的二手房貸款審批、放(fàng)貸速度放(fàng)緩，一(yī)些銀行甚至陷入“停貸”局面。現在，這一(yī)局面明顯改變了。
經濟觀察報走訪滬上多家銀行發現，從貸款審批到放(fàng)款的時間，普遍由去(qù)年的4-6個月，縮短至1-2個月。
中(zhōng)國銀行一(yī)位信貸經理表示，目前二手房貸款審批時間在2-3周左右，放(fàng)款一(yī)周，全流程在一(yī)至一(yī)個半月。建設銀行(601939)一(yī)位信貸經理介紹，其所在支行二手房放(fàng)貸周期從去(qù)年下(xià)半年的4個月左右，縮短至目前的兩個月内，已恢複到2020年水平。
工(gōng)商(shāng)銀行上海某支行的一(yī)位信貸經理表示，放(fàng)款速度其實在今年年初就已經恢複。如果客戶材料、信貸資(zī)質沒有問題，客戶過戶、完稅後放(fàng)款是很快的，“今年元旦做的一(yī)筆房貸，客戶在1月24号繳完稅，3天後我(wǒ)們就放(fàng)款了”，審批加上放(fàng)款全流程在一(yī)個月左右。
放(fàng)款速度加快對置換房屋的購房者友好，工(gōng)行信貸經理補充，去(qù)年全流程都需要4個月以上，一(yī)買一(yī)賣可能就要到第二年了，很多人是等不起的，“而現在如果是置換客戶，買賣在同一(yī)家銀行找同一(yī)個信貸員(yuán)辦理最快可以在兩個半月左右完成”。
農業銀行一(yī)位信貸人員(yuán)告訴經濟觀察報，放(fàng)款速度恢複不僅是因爲貸款額度的寬松，還與交易量相關。目前交易量不大(dà)，放(fàng)款不需要“排長隊”，“但接下(xià)來的速度無法預估，因爲每個月情況不一(yī)樣”，目前四大(dà)行放(fàng)款速度會比一(yī)些小(xiǎo)銀行更快一(yī)點，因爲四大(dà)行去(qù)年貸款額度“壓縮得比較厲害”，今年反而好一(yī)點。
上述建設銀行信貸經理也有同感，去(qù)年下(xià)半年額度緊張時，領導會給每個業務員(yuán)規定放(fàng)款的額度界限，每天都不能超額。現在，其所在支行取消了這一(yī)限定，“因爲額度充裕”。
額度的寬松也使得合作的準入門檻有所“恢複”。上述建設銀行信貸經理告訴經濟觀察報，去(qù)年下(xià)半年，其所在支行因爲額度緊張，幾乎隻與鏈家、我(wǒ)愛我(wǒ)家(000560)、太平洋(601099)、中(zhōng)原地産這四大(dà)中(zhōng)介公司合作，最緊張的時候甚至隻與鏈家合作。今年開(kāi)始，也向一(yī)些小(xiǎo)中(zhōng)介開(kāi)放(fàng)合作了。
首付、流水“松綁”
多家銀行信貸人員(yuán)表示，資(zī)質審核和首付資(zī)金來源方面，今年都有明顯放(fàng)松。
對首付資(zī)金是自有資(zī)金的審核也較去(qù)年有所變化，上海一(yī)大(dà)型連鎖中(zhōng)介店(diàn)長表示，去(qù)年下(xià)半年，包括中(zhōng)國銀行(601988)、農業銀行和工(gōng)商(shāng)銀行(601398)等，都要求提供支付首付銀行卡的半年内流水，要求首付款80%以上資(zī)金屬于自有資(zī)金，需提供各類活期存款、理财餘額等證明。對于有部分(fēn)款項近半年轉入的，要進一(yī)步核查爲合理收入所得。
“去(qù)年每一(yī)筆錢都核查仔細，比如賣房子拿了錢，需要遞交賣房的合同等給銀行。對資(zī)金來源，有些銀行還要查‘二道’”，也就是說，卡上資(zī)金即使是父母轉賬過來的，也會核查父母的來源，但今年絕大(dà)部分(fēn)銀行都不查父母的資(zī)金來源了。
上述建設銀行信貸經理也表示，客戶可以專門開(kāi)張卡，用于支付購房首付款。如果資(zī)金是從貸款客戶同名賬戶轉來的，就不會再追究上一(yī)張銀行卡的錢是哪來的，“頂多查一(yī)手”。
消費(fèi)貸與個人住房貸款的審核也有所松動。如果有3個月以内消費(fèi)貸的都要在購房前償還清楚，否則會影響房貸，但可以等房貸審批通過後再貸，因爲首付付足以後，房貸審批就不會再查征信了，“除非在放(fàng)款前，還有較大(dà)額首付尾款存在，其他一(yī)般都不會再拉征信”，但在去(qù)年，這種方式是行不通的，“因爲銀行會在房貸放(fàng)款前，甚至放(fàng)款後再查一(yī)遍征信”， 上述建設銀行信貸經理介紹。
他同時表示，相比去(qù)年，雖然收入證明仍要求兩倍覆蓋貸款金額，但可以減去(qù)公積金數額，即如果月還款1萬元，公積金月繳額度爲2000元，那麽收入隻需要覆蓋8000元的雙倍，開(kāi)具稅後16000元的月收入證明即可。
此外(wài)，從去(qù)年年底開(kāi)始，如果二套房貸款額度在5成以下(xià)，金額不超過300萬元，不需要提供流水，這一(yī)政策也恢複到了2020年時。首套房的貸款人如在大(dà)型國企、事業單位或一(yī)些優勢行業，基本上也可以不用流水。“去(qù)年隻有收入證明沒有流水是不行的”。
另一(yī)位農業銀行信貸人員(yuán)則透露，今年一(yī)項新政策是，如果貸款客戶公積金月繳存在800元以上，貸款金額不超過300萬元，哪怕貸款額度超過5成，也不用提供流水。“現在的政策比2020年還松”。
對流水的“松綁”也出現在中(zhōng)國銀行，一(yī)位信貸經理告訴經濟觀察報，目前來說，收入證明仍要求兩倍覆蓋貸款金額，而流水隻需要單倍覆蓋房貸即可。不過，工(gōng)商(shāng)銀行、建設銀行和交通銀行(601328)方面則表示，目前個人流水雙倍覆蓋的政策不變。
各方蠢蠢欲動
貸款征信審核松動的同時，也給了消費(fèi)貸、經營貸重新流入樓市的機會。經濟觀察報走訪發現，在一(yī)些大(dà)型連鎖中(zhōng)介裏，信用貸、經營貸等方式被明确禁止，但在一(yī)些小(xiǎo)型中(zhōng)介中(zhōng)仍然“暗流湧動”。
一(yī)家上海本土小(xiǎo)型中(zhōng)介店(diàn)長表示，去(qù)年有客戶來咨詢經營貸、消費(fèi)貸，我(wǒ)們都說不能做，因爲去(qù)年查得嚴，确實做不了，但現在“恢複了”。雖然借信用貸湊首付沒辦法獲批按揭貸款了，但可以“倒着做”，即先從其他地方借款把首付湊齊，等銀行個人住房貸款審批通過後，再去(qù)借信用貸來還之前湊的首付，因爲現在很多銀行在房貸審批後就不再核查征信情況。
“去(qù)年這種‘倒着做’的方式是行不通的”，一(yī)名專門負責與銀行對接的中(zhōng)介人員(yuán)表示，因爲涉及到放(fàng)款前後的核查，“我(wǒ)們去(qù)年明确不做了，而目前恢複了”。
經營貸也在一(yī)些小(xiǎo)中(zhōng)介中(zhōng)“露頭”。上述中(zhōng)介人員(yuán)表示，雖然經營貸操作起來更複雜(zá)，但是客戶更願意選擇這種方式，因爲經營貸最長可貸20年，信用貸則爲5年，貸款金額上，經營貸也遠高于信用貸。他介紹，目前他手上能做經營貸款的銀行有兩家，20年經營貸利率，一(yī)家爲3.7%，一(yī)家爲4.35%，均低于目前首套房貸的利率。
辦理經營貸，需要先湊錢将房屋全款買下(xià)來，再把房屋作爲抵押物(wù)進行經營貸款，可貸額度目前在房屋總價的6成至6.5成。如果新公司在房産過戶前兩周就辦好，那麽等産證拿到手辦理抵押貸款後一(yī)個月時間就能放(fàng)款。整個流程在1個半月左右，購房者需要付出的成本就是購買小(xiǎo)微企業的費(fèi)用和這期間的墊資(zī)成本。
上述中(zhōng)介人員(yuán)告訴經濟觀察報，2020年有不少客戶通過這種方式抵押房産申請經營貸購房，去(qù)年下(xià)半年則幾乎沒有，一(yī)方面因爲銀行監管趨嚴，渠道被卡死，另一(yī)方面也因爲上海二手房市場“冰凍”，客戶觀望情緒嚴重，也就沒有人會想這樣的辦法來買房。
而今年年後，逐漸有客戶前來咨詢經營貸買房的方式，尤其是一(yī)些二套客戶，他介紹，三價取低政策出台後，二套房首付幅度在8成至8.5成之間，加上稅費(fèi)後，意味着一(yī)套1000多萬元的房子，需要準備900多萬元的首付款，所以一(yī)些購房者希望通過經營貸的方式“套”出一(yī)些首付來購房。
貸款端松動帶動了一(yī)部分(fēn)上海地區核驗價的小(xiǎo)幅上升。一(yī)家大(dà)型連鎖中(zhōng)介的松江某門店(diàn)店(diàn)長介紹，去(qù)年7月開(kāi)始，上海房産交易中(zhōng)心對二手房增加挂牌價格信息的核驗，這意味着沒有通過挂牌價格核驗的房源不得對外(wài)展示。中(zhōng)介們需要用一(yī)個個價格去(qù)試，來“開(kāi)盲盒”。而今年2月底，他們發現，店(diàn)裏一(yī)些未通過價格核驗無法展示的房源被自動“放(fàng)了出來”。“這兩天陸續有一(yī)些房子自動彈了出來，這也說明政府把核驗價提高了”。
另一(yī)家闵行區本地中(zhōng)介也表示，其所在區域同一(yī)小(xiǎo)區同戶型的房源，去(qù)年下(xià)半年的核驗價格在4.5萬元/平方米左右，現在則上到5萬元/平方米。
“一(yī)些業主的心理預期可能會被擡高。”前述中(zhōng)介店(diàn)長表示，比如之前一(yī)套挂牌500萬元的房源，挂牌核驗價格在480萬元左右，爲了讓它能通過價格核驗，以便展示在外(wài)網被更多客戶看到，我(wǒ)們通常會和房東往480萬元的價格壓，但現在490萬元能展示，房東會直接挂490萬元。
多名中(zhōng)介人員(yuán)告訴經濟觀察報，2月份，雖然成交量并沒有明顯增多，但帶看數量多了起來，一(yī)名從業超過10年的普陀區連鎖中(zhōng)介店(diàn)長，2月份帶看數量較去(qù)年下(xià)半年增加了約30%，但成交可能仍需要時間，他感覺，如果有行情那可能要在3、4月份才會顯現。
一(yī)名接近上海房管局的人士透露，相關管理部門認爲市場肯定已經“走出來了”。現在作爲監管方擔心的是市場走出“L型”還是“V型”，“擔心也不希望看到“V型”。
3月2日，在國新辦發布會上，銀保監會主席郭樹(shù)清表示，現在房地産的價格做一(yī)些調整，需求方面結構産生(shēng)一(yī)些變化，對金融業來說是好事，“但是我(wǒ)們不希望調整得太劇烈，對經濟影響得太大(dà)，還是要平穩的轉換”。
