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在衆多遭遇流動性危機的房企中(zhōng)，陽光城(000671)（000671.SZ）是其中(zhōng)一(yī)直堅持努力應對的房企，即便面臨比其他房企更多元的危機，其也沒有選擇躺平。
陽光城本已談好展期的一(yī)隻信托産品，由于主體(tǐ)評級被下(xià)調而觸發提前清償事件，公司回應稱會争取與持有人再次談判展期；公司銷售規模下(xià)滑之初，陽光城主席林騰蛟已布局好由多年集團老員(yuán)工(gōng)組成新的高管團隊；股東泰康人壽選擇大(dà)規模減持止損，所幸市場已有預期，并未導緻股債價格大(dà)幅波動。
2月9日晚間，陽光城公告稱，股東泰康人壽保險有限責任公司（簡稱“泰康人壽”）計劃通過大(dà)宗交易等方式減持數量及比例爲不超過1.65億股（占公司總股本的3.99%）。此前的2月8日，因主體(tǐ)信用等級被下(xià)調，陽光城一(yī)隻5億人民币規模的信托産品“2020華濟建築ABN001”觸發提前清償。
對此，陽光城回應21世紀經濟報道記者時強調，目前還是要努力活下(xià)去(qù)，保生(shēng)産經營、保交付，努力還債。
2月10日，陽光城收報2.81元，跌幅1.06%，總市值116.3億元；美元債價格近期維持在18美元左右。而由于評級下(xià)調，陽光城境内債券已于2月7日停牌，隻允許大(dà)宗交易。
密集債務管理周期
根據2月9日晚間的公告披露，泰康人壽根據公司資(zī)産配置需求和相關投資(zī)決策，拟通過集中(zhōng)競價交易、大(dà)宗交易方式減持陽光城股份。
泰康人壽持有陽光城股份165,201,279股（占陽光城總股本比例 3.99%），計劃在陽光城公告披露之日起3個交易日後的6個月内通過大(dà)宗交易等法律法規允許的方式、在公告披露之日起15個交易日後的6個月内通過集中(zhōng)競價交易方式減持數量及比例爲不超過165,174,779股（占公司總股本的3.99%）。
按照公告，泰康人壽大(dà)規模減持動作将從下(xià)周陸續開(kāi)始。值得一(yī)提的是，泰康系已于2021年12月27日轉讓所持陽光城7.41%的股份，并通過大(dà)宗交易減持2%股份，最終減持陽光城9.41%股份，公告前泰康人壽手中(zhōng)還持有3.997%股份。
此次在陽光城披露2021年業績預虧之後，泰康人壽再大(dà)幅減持，市場對泰康人壽這一(yī)舉動已有預期，因此陽光城股債價格并未出現大(dà)幅波動。
但陽光城此時更大(dà)的壓力在于債務展期。2月8日，作爲發行人，中(zhōng)國金谷信托有限責任公司公告披露，因陽光城母公司陽光城集團股份有限公司（簡稱“陽光城集團”）主體(tǐ)信用等級降至BBB，觸發“深圳前海聯捷商(shāng)業保理有限公司2020年度第一(yī)期華濟建築實業優先級資(zī)産支持票(piào)據”（簡稱“2020華濟建築ABN001”）貸款提前清償事件。
國内評級機構東方金誠在7日發布評級公告，下(xià)調“2020華濟建築ABN001”信用等級至BBB。這是繼1月27日公告後的又(yòu)一(yī)次評級下(xià)調。
“2020華濟建築ABN001”臨時公告解釋兩次評級下(xià)調的原因：第一(yī)次下(xià)調因共同債務人陽光城集團股東泰康人壽和泰康保險減持其所持陽光城集團股份、陽光城集團多名高管辭職、部分(fēn)股份被司法凍結等原因；此次，則鑒于陽光城集團預計2021年淨利潤大(dà)幅虧損，且未按期支付“21陽光城MTN001”的利息。
據發行初期的評級報告，“2020華濟建築ABN001”發起機構爲聯易融孫公司深圳前海聯捷商(shāng)業保理有限公司，受托人爲金谷信托，陽光城集團爲共同債務人，發行規模爲4.99億元，2021年11月18日到期，優先級占比99.8%。
該ABN的資(zī)産包括5.44億工(gōng)程、材料、服務類的應收賬款債權，涉及23戶債務人包括華濟建設工(gōng)程集團有限公司（下(xià)稱 “華濟建設”）等，對應債務人均爲陽光城集團下(xià)屬公司，屬于房地産行業及建築行業。據披露，華濟建設成立于1999年，在2017年被收購改組成爲陽光城建築業務闆塊子公司，主要服務于陽光城集團房地産項目，截至2020年6月末，承建成都半山悅、西昌文瀾府、許昌翡麗花園、佛山綠島湖等住宅項目。
鑒于陽光城集團綜合實力對這筆ABN有強的增信作用，彼時國内評級機構對該信托産品的評級爲3A級。随着行業進入下(xià)行周期，陽光城的償債能力也遭遇了前所未有的挑戰，早于2021年11月5日，陽光城已召開(kāi)“2020華濟建築ABN001”持有人會議并獲得90%持有人同意展期至2022年11月18日。然而，2022年春節後，由于主體(tǐ)評級下(xià)調還是發生(shēng)了觸發提前清償事件。
從2021年三季度開(kāi)始，陽光城經營狀況下(xià)行，2021年預虧45億到58億。随之而來的是泰康系大(dà)幅減持，放(fàng)棄當年對賭協議的權利；2022年1月，公司原董事長兼總裁朱榮斌辭職。2月7日，東方金誠也将“20陽城01”“20陽城02”“20陽城03”和“21陽城01”信用等級由AA下(xià)調至BBB。
陽光城是房企進入密集債務管理周期的一(yī)個典型案例，且并非孤例。債務展期管理成爲房地産行業2021年四季度至今的一(yī)個重要課題。此前的1月6日，中(zhōng)誠信托公告宣布世茂集團（00813.HK）在分(fēn)期還款過程中(zhōng)出現違約情況，而世茂否認其公開(kāi)市場違約，由此揭開(kāi)了世茂集團非标融資(zī)違約之争的大(dà)幕。
從當天資(zī)本市場反應來看，面對房企的流動性危機，資(zī)本市場如驚弓之鳥。彼時世茂股價波動，但世茂在資(zī)産變現上積極主動。據公開(kāi)披露信息統計，世茂創始人、董事會主席許榮茂采取質押公司股份、出售優質項目、豪宅資(zī)産等手段陸續套現融資(zī)規模在70億元左右。
房企進入債務管理周期，大(dà)部分(fēn)民企都對已到期的美元債、境内非标融資(zī)等進行了展期。對比新力控股（02103.HK）、花樣年（01777.HK）、奧園（03883.HK）等等房企在面對違約危機時的一(yī)籌莫展，世茂與陽光城在于投資(zī)人溝通方面的應對是積極有效的。
資(zī)本止損動作
從陽光城近期債務管理來看，房企債務管理危機成因複雜(zá)，市場下(xià)行之時，資(zī)本也随之抽身。
2020年9月，房企“三條紅線”政策疊加房地産貸款集中(zhōng)度管理等金融調控政策出台，最先觸發的是中(zhōng)國平安(601318)的戰略收縮。2020年9月，中(zhōng)國平安(02318.HK)公告終止旗下(xià)平安資(zī)管、平安壽險與招商(shāng)蛇口(001979)簽訂的涉資(zī)大(dà)約35億元戰略合作協議。
根據當年7月簽訂的定增認購協議，平安資(zī)管同意以現金認購招商(shāng)蛇口非公開(kāi)發行的223061825股股份，認購金額爲3517684991.16元。
中(zhōng)國平安表示，由于目前資(zī)本市場環境的變化，經平安資(zī)管與招商(shāng)蛇口友好協商(shāng)，雙方同意終止本次關聯交易。
2021年，險資(zī)加速退出房地産行業投資(zī)标的，包括金地等大(dà)房企。大(dà)家人壽先後5次大(dà)幅減持金地，累計套現超70億元。除了金地，後來又(yòu)陸續減持金融街(000402)股份，持股比例從14.11%降至目前的10.11%；中(zhōng)國人壽(601628)接連減持萬科A，持股比例從2.16%降至0.73%；中(zhōng)國人壽也減持了招商(shāng)蛇口。此前擅長于投資(zī)内房股的華人置業，也先後退出多家房企投資(zī)。
2021年8月起，華人置業接連出售手中(zhōng)的房企股票(piào)與票(piào)據，包括出售中(zhōng)國恒大(dà)股票(piào)2.17億股套現近5億港元、出售佳兆業三筆美元票(piào)據回籠8832.02萬美元（約合6.88億港元）。
陽光城創始人林騰蛟也在這場流動性危機中(zhōng)難以獨善其身。2021年11月4日，林騰蛟辭去(qù)興業銀行(601166)董事一(yī)職。随後的8天時間内，興業銀行持續發生(shēng)大(dà)宗交易：11月4日共發生(shēng)3筆交易，總成交金額9.970億元；11月9日，共發生(shēng)4筆大(dà)宗交易，總成交金額9.999億元；11月11日，成交金額9.998億元；11月12日，成交金額13.85億元。興業銀行三季報顯示，陽光控股有限公司爲興業銀行第八大(dà)股東，目前持有該行約4.97億股股份，持股比例爲2.39%，其中(zhōng)2.43億股已質押。從知(zhī)情人士提供的信息來看，林騰蛟已陸續售出其所持有的興業銀行股份。
一(yī)名觀察人士認爲，行業上行周期，資(zī)本對房企發展有加持作用，但在下(xià)行周期，資(zī)本便是一(yī)把雙刃劍。面臨普遍性的流動性問題，房企未來兩個月債務集中(zhōng)到期，房企債務管理能力也将面臨考驗。
未來兩月美元債集中(zhōng)到期
梳理公開(kāi)信息可見，陽光城集團債務集中(zhōng)在2021年-2022年到期，償付壓力可見一(yī)斑。但它也僅僅是行業的縮影。今年3、4月份，房企将進入美元債集中(zhōng)到期狀态。據21世紀經濟報道的美元債查詢工(gōng)具統計，3、4月份有美元債到期的房企共有21家，包括中(zhōng)國金茂、遠洋集團、綠地集團、雅居樂、融信、新城控股(601155)、正榮地産、華夏幸福(600340)、花樣年、時代中(zhōng)國、中(zhōng)駿置業、萬達商(shāng)業地産（香港）、陽光城、寶龍地産、弘陽地産、景瑞控股、新湖中(zhōng)寶(600208)、榮盛發展(002146)、德信中(zhōng)國、銀城國際、億達中(zhōng)國等，其中(zhōng)12家總部位于長三角區域。
一(yī)名房企人士則透露，當下(xià)債務展期已是投資(zī)人與企業的最優解，從這角度而言，企業債務管理空間也變大(dà)了。即便如此，房企資(zī)金壓力仍然有待釋放(fàng)。
IDG中(zhōng)國首席經濟學家柏文喜曾在1月7日世茂投資(zī)人與媒體(tǐ)記者召開(kāi)的電(diàn)話(huà)會上指出，目前房地産行業整體(tǐ)流動性較差，行業信心有待恢複。
柏文喜這一(yī)預判來自于從去(qù)年下(xià)半年以來的各地銷售下(xià)行，樓市傳統的“金九銀十”不再。從今年春節樓市行情來看，除上海之外(wài)的市場行情也還沒有明顯反彈迹象。房企在2021年四季度的拿地意願也有所下(xià)降。
春節前後，政策面的回暖信号越發強烈。
2021年12月25日，央行官網發布貨币政策委員(yuán)會四季度例會内容，其中(zhōng)重點提出“維護住房消費(fèi)者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地産市場健康發展和良性循環”。分(fēn)析人士指出，央行将在個人住房貸款上有所表現，這從各地房貸放(fàng)款周期有所收縮也可見端倪。随着央行在降低房貸利率、增加房貸額度等方面有所動作，釋放(fàng)需求端的消費(fèi)，滿足和提振購房者的合理需求，一(yī)定程度上緩解了房企近期銷售回款難度。
另據媒體(tǐ)消息，近日相關部門下(xià)發了關于城市商(shāng)品房預售資(zī)金監管的相關意見。據了解，最新文件明确預售資(zī)金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工(gōng)程造價等核定，以确保項目竣工(gōng)所需資(zī)金，達到監管額度之後的剩餘資(zī)金則可以由房企提取使用。在某知(zhī)名房企事件之後，部分(fēn)地方政府對于預售資(zī)金存在過度監管的問題，上述文件将對這些行爲進行矯正，有利于幫助一(yī)些資(zī)金面臨困難的房企緩解資(zī)金流狀況。
随着融資(zī)端與流動性放(fàng)松，陽光城們正在期待行業的春天來臨。
（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）
