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（文/張志(zhì)峰編輯/馬友友）加快發展保障性租賃住房是解決高房價、熱點城市新市民住房困難的重要一(yī)環。
2月8日，爲貫徹落實黨中(zhōng)央、國務院關于加快發展保障性租賃住房的決策部署，加強相關金融政策支持，央行與銀保監會聯合發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中(zhōng)度管理的通知(zhī)》（下(xià)稱《通知(zhī)》）。
《通知(zhī)》明确保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地産貸款集中(zhōng)度管理，有利于銀行業金融機構加大(dà)對保障性租賃住房項目的信貸投放(fàng)，支持我(wǒ)國住房保障體(tǐ)系建設，有助于推動建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
下(xià)一(yī)步，央行與銀保監會将加快建立完善住房租賃金融制度，繼續加大(dà)對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支持力度，促進房地産業良性循環和健康發展。
“十四五”計劃新增650萬套（間）
事實上，近兩年來，中(zhōng)央和地方對租賃住房建設機制的政策支持力度不可謂不大(dà)。
早在2020年底，央行與銀保監會就建立銀行業金融機構房地産貸款集中(zhōng)度管理制度時，就曾公開(kāi)表态，爲支持大(dà)力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地産貸款占比計算。
2021年7月，國務院第一(yī)次從國家層面明确了住房保障體(tǐ)系的頂層設計，印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，旨在從土地、資(zī)金、金融、稅收支持以及優化行政審批等6大(dà)方面全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，提高企事業單位、租賃企業等市場主體(tǐ)參與保障性租賃住房的積極性。
2021年12月，中(zhōng)共中(zhōng)央政治局會議中(zhōng)再次提到“要推進保障性住房建設，支持商(shāng)品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性循環。”
根據我(wǒ)國初步計劃，“十四五”期間40個重點城市新增650萬套（間）保障性租賃住房。
去(qù)年11月以來，廣東、浙江、海南(nán)、山東等省份，以及上海、金華、西安、青島等城市相繼發布了相關征求意見稿和相關實施意見，政策發布進入密集期。
11月8日，《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》發布。其中(zhōng)，廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中(zhōng)山、江門和湛江市是發展保障性租賃住房的重點城市。
“十四五”期間，廣東計劃籌集建設129.7萬套（間）。截至10月底，廣東全省已籌集建設保障性租賃住房18.56萬套（間），完成2021年度目标任務占比爲83.5%，惠及群衆超過50萬人。
11月17日，山東省政府新聞辦在發布會上表示，2021年山東計劃新開(kāi)工(gōng)保障性租賃住房7.48萬套（間），目前已開(kāi)工(gōng)7.49萬套（間）。
11月23日，上海市政府新聞辦在發布會上指出，于“十四五”期間，計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上；到“十四五”末，全市将累計建設籌措保障性租賃住房60萬套（間）以上，其中(zhōng)40萬套（間）左右形成供應，緩解新市民、青年人的住房困難。
痛點仍在，對房地産整體(tǐ)影響有限
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進向觀察者網表示，從保障性租賃住房市場的發展角度看，這是信貸政策放(fàng)松和鼓勵的重要政策，真正促進房貸領域支持保障性租賃住房的發展；而從房貸集中(zhōng)度的角度看，也體(tǐ)現了房貸集中(zhōng)度政策在松動。
“先是并購貸，現在是保租房房貸，兩類貸款不納入房貸集中(zhōng)度的考核中(zhōng)，既說明房貸集中(zhōng)度政策大(dà)方向不變，也體(tǐ)現了房貸集中(zhōng)度政策積極優化。”嚴躍進認爲。
不過就整體(tǐ)而言，目前市場對于保障性住房信貸數據的披露口徑并不統一(yī)。
截至2021年第三季度，央行披露的保障性住房開(kāi)發貸餘額爲4.64萬億，而銀保監會口徑的保障性安居工(gōng)程貸款超過6萬億，其中(zhōng)棚戶區及墾區危房改造貸款占比近95%，剩餘貸款爲公租、廉租、經濟适用房、限價商(shāng)品房、農村(cūn)危房改造、遊牧民定居工(gōng)程以及城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造貸款。
投放(fàng)主體(tǐ)方面，保障性安居工(gōng)程貸款主要以政策性銀行爲主，占比超過75%；其中(zhōng)國開(kāi)行超過3萬億，占比約50%，農發行比例也較大(dà)。
而商(shāng)業銀行保障性安居工(gōng)程貸款餘額相對較低，這其中(zhōng)又(yòu)主要是四大(dà)行主導。
假定保障性住房開(kāi)發貸與安居工(gōng)程貸款的投放(fàng)主體(tǐ)結構大(dà)體(tǐ)保持一(yī)緻， 預計每家商(shāng)業銀行保障性租賃住房貸款餘額僅爲數百億體(tǐ)量，且主要以國有大(dà)行爲主，合計 體(tǐ)量大(dà)體(tǐ)在1000-3000億規模。
對于商(shāng)業銀行而言，由于保障性安居工(gōng)程貸款餘額較低，政策允許存量貸款不計入“雙集中(zhōng)度”統計口徑，對于銀行集中(zhōng)度指标的改善效果較爲有限，難以起到引導銀行加大(dà)涉房類貸款投放(fàng)的作用。
因此，光大(dà)證券(601788)認爲，《通知(zhī)》旨在對于雙集中(zhōng)度政策“糾偏”，但對于推動寬信用進程、爲銀行涉房類貸款投放(fàng)“松綁”以及鼓勵加大(dà)房地産貸款投放(fàng)的效果較爲有限。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉也表示，保障性租賃住房的痛點主要是難以盈利，或者說投資(zī)周期太長，對民營資(zī)本的吸引力太小(xiǎo)，隻能淪爲國企的指标來定量完成，因此該政策對房地産市場整體(tǐ)影響有限。
“但信号意義明顯。”張大(dà)偉向觀察者網指出，政策提及，繼續加大(dà)對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支持力度，意味着政策有望升級，從保障性租賃租房，到保證新住宅房，對于整體(tǐ)市場的信貸支持将明顯加大(dà)。并且租賃住房市場對信貸資(zī)金價格本就敏感，運營周期長，單獨計算貸款額度，有利于提高企業參與這項業務積極性。
