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位于南(nán)京火(huǒ)車(chē)南(nán)站北(běi)側雨花片區丁牆路的瀚瑞中(zhōng)心項目，與南(nán)京“大(dà)校場”一(yī)路之隔，項目建築高150米、共有35層，号稱南(nán)京南(nán)部新城和雨花台區的第一(yī)高度。然而，近日瀚瑞中(zhōng)心項目多位購房人向新京報記者反映稱，“地理位置如此優越的項目，卻出現嚴重的虛假宣傳問題。由于貨不對闆，近兩年來，我(wǒ)們一(yī)直拒絕收房。”
購房人李輝（化名）告訴記者，瀚瑞中(zhōng)心不僅把辦公項目宣傳成能居住的公寓房，且向購房者所宣傳承諾的中(zhōng)央空調、智能安防系統以及三大(dà)空中(zhōng)花園和音樂噴泉也一(yī)直都沒有兌現。
據了解，去(qù)年11月，該項目因不實宣傳房屋用途被當地市場監督局罰款56萬元。
辦公項目當成“公寓”銷售，承諾的設施未兌現？
據多位瀚瑞中(zhōng)心項目多位購房人介紹，2015年10月9日，南(nán)京瀚威房地産開(kāi)發有限公司（以下(xià)簡稱“瀚威房地産”）取得雨花台區丁牆路的土地使用權證“甯雨國用(2015)第13911号”，地類（用途）爲商(shāng)服用地。該地塊位于南(nán)京火(huǒ)車(chē)南(nán)站北(běi)側雨花片區丁牆路，與大(dà)校場一(yī)路之隔，其較爲特殊的地理位置一(yī)度備受矚目。
此後不久，瀚威房地産就開(kāi)始動工(gōng)建設瀚瑞中(zhōng)心項目（項目部分(fēn)區域也稱“雲樹(shù)公館”）。根據建設規劃，該項目建築高150米，共有35層，号稱南(nán)部新城和雨花台區的第一(yī)高度。
“正是看中(zhōng)了項目所占地理位置的優越性，也是看到了開(kāi)發商(shāng)前期宣傳的項目彩頁和模型，我(wǒ)們才動了心購買。”李輝告訴記者，2019年1月，自己以2.7萬元/平方米的價格購買了瀚威房地産開(kāi)發的瀚瑞中(zhōng)心項目，雙方在合同中(zhōng)約定全裝修交付，約定的房屋交付時間爲2020年6月30日前。但時至今日，部分(fēn)購房人仍未收房。
爲何拒收房子？部分(fēn)購房人表示，開(kāi)發商(shāng)賣房時向購房者宣傳承諾的中(zhōng)央空調和智能安防系統，如今均未見蹤影。此外(wài)，開(kāi)發商(shāng)宣傳承諾的三大(dà)“空中(zhōng)花園”和6000平方米的音樂噴泉，也沒有兌現，目前“空中(zhōng)花園”的位置已經安滿了太陽能(000591)熱水器。
更爲嚴重的是，該項目涉嫌虛假宣傳房屋的性質和用途。李輝告訴記者，“在項目銷售之初，開(kāi)發商(shāng)方面的工(gōng)作人員(yuán)向我(wǒ)們購房人宣傳項目爲公寓房，室内設計爲LOFT戶型，能夠居住。後來，有一(yī)些細心的購房人才發現合同上顯示所買的房子性質是辦公。”
一(yī)位購房者提供的合同顯示，房屋規劃用途爲“辦公”。 受訪者供圖
瀚威房地産宣傳該項目有“空中(zhōng)花園”和音樂噴泉（上圖）。購房人稱，宣傳的空中(zhōng)花園已經安滿了太陽能熱水器。（下(xià)圖）
商(shāng)辦新規下(xià)“打擦邊球”，瀚瑞中(zhōng)心曾被罰款56萬
“商(shāng)改住”銷售現象由來已久，在全國主要城市都曾普遍存在，這些拆改銷售行爲不僅極易引發社會群體(tǐ)矛盾，而且破壞了市場經濟基本規則，擾亂了市場公平環境，對後續管理帶來很大(dà)難度。過去(qù)三四年，各地出台政策大(dà)力整治“商(shāng)改住”。
早在2017年3月，南(nán)京市相關部門就曾發布《關于加強商(shāng)業辦公等非住宅類建築項目管理的通知(zhī)》，嚴禁“商(shāng)改住”。其中(zhōng)明确規定，商(shāng)業辦公類非住宅類建築（不包括酒店(diàn)、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得按單元式或住宅套型設計，一(yī)般應采取公共走廊、公共衛生(shēng)間式布局，除食堂外(wài)不得設置廚房，開(kāi)水間或者飲水供應點、衛生(shēng)間應當集中(zhōng)設置。同時指出，房地産開(kāi)發企業在銷售商(shāng)業辦公等非住宅類建築前應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物(wù)業服務費(fèi)、水電(diàn)費(fèi)以及配套建設指标等情況，告知(zhī)購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認購書(shū)和購房合同中(zhōng)與購房人明确約定。
但是在去(qù)庫存與銷售回款壓力下(xià)，仍有不少開(kāi)發商(shāng)“打擦邊球”，将商(shāng)辦項目宣傳成公寓來出售，“商(shāng)改住”屢禁不止。
2020年，南(nán)京再出商(shāng)辦新規。當年的2月5日，南(nán)京市規劃和自然資(zī)源局、住房保障和房産局等四部門發布《關于進一(yī)步加強商(shāng)業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》（簡稱“《意見》”），其中(zhōng)規定，房産部門應督促開(kāi)發企業在銷售現場設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物(wù)業服務費(fèi)、水電(diàn)費(fèi)标準以及配套建設指标等情況。同時，《意見》還指出，市場監管部門要規範商(shāng)辦項目的銷售宣傳行爲，加大(dà)對開(kāi)發企業和銷售代理公司發布的銷售廣告、開(kāi)展的宣傳、展示的樣闆房等行爲的檢查力度，對開(kāi)發企業和中(zhōng)介機構發布違法廣告或虛假宣傳行爲依法予以查處。
從上述購房者購買的時間線以及南(nán)京商(shāng)辦新規出台的時間線來看，瀚瑞中(zhōng)心項目并未嚴格執行政策。也因爲不實宣傳房屋用途，該項目曾在2021年11月4日被南(nán)京市雨花台區市場監督管理局處罰。
據行政處罰決定書(shū)顯示，2021年3月22日，南(nán)京市雨花台區市場監督管理局收到關于瀚威房地産銷售雲樹(shù)公館項目2幢商(shāng)辦性質的商(shāng)品房時涉嫌宣傳成公寓的投訴舉報材料。經初步調查，瀚威房地産通過播放(fàng)視頻(pín)、發放(fàng)帶有居住功能的宣傳彩頁、帶看含居住功能的樣闆房（其樣闆間都是居家的配置，裏面有廚房、衛生(shēng)間、床、衣帽間、沐浴設施）等宣傳形式，将商(shāng)辦性質的商(shāng)品房宣傳成公寓，誤導了購房者，擾亂了市場。
南(nán)京市雨花台區市場監督管理局認爲，瀚威房地産将一(yī)個商(shāng)辦性質的樓盤着重宣傳爲居住型産品，使那些本打算購買居住型房産的客戶購買了這一(yī)樓盤。其通過這樣的宣傳變相擴大(dà)了客戶群體(tǐ)，一(yī)方面赢得了相較于同性質樓盤的競争優勢，另一(yī)方面搶奪了住宅或公寓性質樓盤的潛在客戶，擾亂了正常的市場競争秩序。南(nán)京市雨花台區市場監督管理局責令瀚威房地産在相應範圍内消除影響，罰款56萬元。
仍宣傳具有“居住”功能，律師建議購房者投訴或訴訟解決
值得關注的是，時至今日，該項目工(gōng)作人員(yuán)在介紹2号樓、3号樓房源時，仍宣傳具有“居住”功能。
1月17日，新京報記者以購房人身份與瀚瑞中(zhōng)心項目多位工(gōng)作人員(yuán)取得聯系，當記者問及瀚瑞中(zhōng)心項目在售的房子是否爲公寓性質時，工(gōng)作人員(yuán)表示，目前在售的爲項目2号樓和3号樓，3号樓爲酒店(diàn)式公寓，2号樓爲商(shāng)辦性質，都是LOFT戶型，精裝交付。2号樓和3号樓都通上下(xià)水，有廚房油煙管道，都可以居住。随後，瀚瑞中(zhōng)心項目工(gōng)作人員(yuán)向記者發來了項目介紹視頻(pín)，從該視頻(pín)上可以看到，房屋爲兩層戶型，室内裝有廚具、洗漱、洗手間等設施。
對于該項目此前爲什麽未如實進行宣傳、區市監局作出處罰決定後項目是否采取整改措施、部分(fēn)購房者目前尚未收房該如何處理等問題，1月18日，新京報記者再次以購房人身份就上述問題與瀚瑞中(zhōng)心項目工(gōng)作人員(yuán)取得聯系，但并未獲得回複。而對于其他問題，一(yī)位工(gōng)作人員(yuán)稱，“雖然房子性質是辦公，但是可以住人，現在已經有業主在居住。目前，隻是部分(fēn)樓頂有空中(zhōng)花園，尚不能确定是否會修建音樂噴泉廣場。”
包括李輝在内的多位購房人表示，“目前，我(wǒ)們的訴求是希望開(kāi)發商(shāng)能整改到位，并希望市場監管部門及時進一(yī)步查處。”
針對瀚瑞中(zhōng)心項目的具體(tǐ)問題，新京報記者采訪到了北(běi)京市京師律師事務所劉奇奇律師，其表示，“從上述材料可以基本看出，開(kāi)發企業行爲涉嫌違反《中(zhōng)華人民共和國反不正當競争法》第八條第一(yī)款‘經營者不得對其商(shāng)品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商(shāng)業宣傳， 欺騙、誤導消費(fèi)者’。同時，《中(zhōng)華人民共和國廣 告法》第二十八條第一(yī)款規定‘廣告以虛假或者引人誤解的内容欺騙、誤導消費(fèi)者的，構成虛假廣告’。”
劉奇奇律師進一(yī)步表示，最高人民法院《關于審理商(shāng)品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第3條專門對商(shāng)品房銷售廣告的效力做了規定，商(shāng)品房的銷售廣告和宣傳資(zī)料爲要約邀請，但是出賣人就商(shāng)品房開(kāi)發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體(tǐ)确定，并對商(shāng)品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大(dà)影響的，應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商(shāng)品房買賣合同，亦應當視爲合同内容，出賣人違反的，應當承擔違約責任。
劉奇奇律師認爲，根據南(nán)京當地市場監管部門行政處罰決定書(shū)和上述購房人目前提供的材料證據，不難看出開(kāi)發商(shāng)在宣傳等方面存在一(yī)些問題，在此也建議其他開(kāi)發商(shāng)，在項目操盤過程中(zhōng)，切勿存在僥幸心理再進行類似操作，已經出現宣傳問題的，要盡量想辦法與購房人協商(shāng)解決，以免造成更大(dà)的影響。同時，相關購房人可以向當地相關部門進行投訴，以尋求行政方面的救濟；如若救濟不能，可以向法院提起訴訟解決。
1月20日，新京報記者再次與該項目多位工(gōng)作人員(yuán)取得聯系，但未獲得進一(yī)步回應。對此，新京報将繼續關注。
新京報記者 張建 圖片來源 受訪者供圖
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