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尹中(zhōng)立（中(zhōng)國社會科學院金融研究所房地産金融中(zhōng)心主任）
日前閉幕的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議對于房地産市場提出明确要求：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商(shāng)品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。
“因城施策促進房地産業良性循環”是首次提出，主要是由于部分(fēn)房地産開(kāi)發企業出現了流動性風險，産業循環出現了一(yī)定的梗阻。爲此，各地在堅持“房住不炒”原則下(xià)，積極采取措施，部分(fēn)政策措施效果顯著，有借鑒與推廣的價值。本文将對其中(zhōng)的一(yī)些典型做法進行總結分(fēn)析。
完善土拍政策，加強政務服務，擴大(dà)利潤空間
面對房地産市場的下(xià)行壓力，調低土地價格、縮減審批流程等等，是地方政府主動作爲的表現。
調低土地價格，主動向開(kāi)發企業讓利是杭州的做法。近期完成第三輪土拍的合肥、武漢等地土拍十分(fēn)低迷，溢價率進一(yī)步下(xià)降，有些城市的土地主要由地方城投公司購買，地産類上市公司基本沒有參與，主要原因是土地價格沒有随着市場的變化而變化。爲此，杭州給房企預留了更多利潤空間。具體(tǐ)舉措包括：恢複預勾地制度；部分(fēn)回爐地塊價格下(xià)調；取消“競品質”，改爲“定品質”；取消“現房銷售”試水舉措；封頂溢價率由15%降至10%；上調房屋限價等。
杭州市的做法獲得了市場積極的反饋。杭州第三批集中(zhōng)供地共推出35宗涉宅地塊，其中(zhōng)有24宗地塊因報價觸頂進入搖号環節，占比接近七成。
優化審批流程加快項目開(kāi)工(gōng)進度可以讓項目實現資(zī)金快速周轉，在價格不變的情況下(xià)可以提高項目的盈利能力，典型案例是北(běi)京市。近日，北(běi)京市住建委發布消息，位于門頭溝的天曜家園（案名爲龍湖北(běi)辰·攬境）即将獲批預售許可證。這是第二批集中(zhōng)供地首個獲批預售項目，從拿地到批預售僅僅用了66天，創下(xià)北(běi)京商(shāng)品住房項目全流程審批的最快紀錄。北(běi)京不斷優化營商(shāng)環境，企業遇到困難主動對接，從過去(qù)的“企業等政府”，變成了“政府等企業”。就在去(qù)年，北(běi)京商(shāng)品住房項目的全部流程審批，也就是從拿地到入市銷售，常規時間一(yī)般在140天左右。拿地到批預售66天的速度，比碧桂園“456”模式還快很多，助力企業加快周轉，提高利潤空間。
出面斡旋金融機構 緩解企業償債壓力
當前房地産行業面臨的最大(dà)挑戰是如何化解流動性風險，各地形成了不少有效的應對措施。
上海市召開(kāi)閉門會，幫企業争取展期。近日，上海房管局召集部分(fēn)房企開(kāi)了兩次閉門會。市金融工(gōng)作局、人行上海總部、銀保監局、市網信辦、市宣傳部等部門均有列席。會議提出，對于房企融資(zī)方面合情合理的訴求，相關部門可以幫助協調溝通金融機構對重要項目的貸款展期，保證良性發展。市裏解決不了的，會向中(zhōng)央有關部門報告。北(běi)京市、天津市、廣州市等地的發改部門也牽頭召開(kāi)了閉門會，以期預防化解房地産行業金融風險。
還有的地方政府，如河北(běi)省政府，支持和助力相關房企通過債務重組計劃，積極出面與金融機構斡旋。除了協調債務問題，還可以積極引導金融機構下(xià)調貸款利率，引導地方金融機構合理設定按揭貸款利率水平。近段時間以來，多地房貸利率出現下(xià)調。貝殼研究院發布重點城市房貸利率數據顯示，2021年12月該研究院監測的103個城市主流首套房貸利率爲5.64%，二套房貸利率爲5.91%，均較11月回落5個基點。深圳部分(fēn)中(zhōng)小(xiǎo)銀行首套房貸款利率最低降至4.95%，二套房貸利率最低降至5.25%。民生(shēng)銀行(600016)廣州某支行首套房利率由5.8%下(xià)調至5.6%-5.65%，二套房由6.1%下(xià)調至最低5.9%。河南(nán)鄭州部分(fēn)銀行的首套房貸款利率由6.12%降至5.63%。
用購房補貼支持合理住房需求
穩定銷售端是促進行業循環的最有效手段。據不完全統計，已經有吉林省、衡陽、蕪湖、桂林、惠州、金華武義縣等多地出台購房支持政策，包括購房契稅補貼、消費(fèi)券補貼、新居民“購房券”、住房公積金貸款優惠等支持合理需求。
吉林省推出購房補貼，延長政策時效。2021年12月20日，吉林省委經濟工(gōng)作會議在長春召開(kāi)。會議提出，推動房地産市場運行再穩健一(yī)點，包括鼓勵和引導各市縣開(kāi)展購房補貼和貸款貼息工(gōng)作，支持農民進城購房；長春市落實好重點高校畢業生(shēng)安家費(fèi)以及國家級領軍人才購房補貼政策，提高進城農民購房補貼标準，有關支持政策有效期延長至2022年6月30日，等等。
2021年12月13日，浙江省金華市下(xià)轄武義縣發布《我(wǒ)縣首創民營工(gōng)業企業新居民“購房券”獎勵政策》。該政策适用于上一(yī)年度武義縣納稅雙百民營制造類工(gōng)業企業的外(wài)來員(yuán)工(gōng)，其在2022年1月1日至12月31日期間購買縣域内首套商(shāng)品住房可享受一(yī)定标準購房補貼。購房補貼補助額度爲3萬元。下(xià)一(yī)年度補助額度視市場情況浮動，具體(tǐ)标準将在每年初公布的實施細則中(zhōng)明确。
2021年12月13日，安徽省蕪湖市住建局等五部門聯合發布《蕪湖市青年英才購房補貼發放(fàng)實施細則》，對符合條件青年英才給予購房款最高10%的補貼。其中(zhōng)青年英才購、租房補貼不同時享受。
2021年12月14日，廣東省惠州市發布《關于惠州市人才住房公積金優惠政策實施辦法（試行）》，具體(tǐ)優惠政策包括放(fàng)寬購房提取條件、放(fàng)寬租房提取額度，貸款額度不受繳存餘額的限制，提高貸款最高額度等。
合理放(fàng)松預售資(zī)金監管 優化資(zī)金使用效率
房地産預售資(zī)金監管是房地産開(kāi)發企業反映比較強烈的問題。預售資(zī)金監管過松可能導緻爛尾樓風險，但預售資(zī)金監管過嚴苛，則會加劇房地産開(kāi)發企業的流動性風險，因此，預售資(zī)金不僅要管住，而且管好。各地在這方面也有不少有益的探索。
2021年11月以來，已有北(běi)京、石家莊、漳州、廈門、成都、長春等多地市先後出台了地方房地産預售資(zī)金監管新規。從具體(tǐ)内容看，趨勢整體(tǐ)從嚴，但同時鼓勵“先進”，鞭策“落後”，爲提高資(zī)金使用效率創造了制度性的條件。
北(běi)京縮短放(fàng)款時限，申請用款方式更加靈活。2021年11月4日，北(běi)京市住建委、人行營管部、北(běi)京銀保監局三部門聯合印發《北(běi)京市商(shāng)品房預售資(zī)金管理辦法（2021年版征求意見稿）》。該文件提出可以按單一(yī)樓棟或多樓棟分(fēn)别申請用款。縮短放(fàng)款時限，對符合資(zī)金使用條件的，放(fàng)款撥付時限由過去(qù)的5個工(gōng)作日内優化爲2個工(gōng)作日内；同時給予開(kāi)發企業提出不支付資(zī)金異議申請通道。
廣州适度降低預售資(zī)金留存比例。2021年11月18日，廣州市人民政府辦公廳披露新修訂的《廣州市房屋交易監督管理辦法》（簡稱《辦法》），《辦法》第二十一(yī)條規定了核定商(shāng)品房預售款的使用額度及留存比例。與上一(yī)版《辦法》相比，廣州将項目封頂前，封頂後、排栅未拆除前和拆除排栅後的留存比例分(fēn)别降低至累積核準使用預售款的8%、6%和3%，較之前分(fēn)别降低了2個、4個和2個百分(fēn)點。
成都優化房企預售款支取條件。2021年11月3日，成都發布《關于進一(yī)步明确商(shāng)品房預售款監管有關事項的通知(zhī)》提出，房企信用等級爲A級及以上的，可使用外(wài)地銀行保函替代相應下(xià)浮的監管額度。預售商(shāng)品房項目的監管分(fēn)戶賬内資(zī)金達到監管額度後，開(kāi)發企業可申請支取多餘部分(fēn)資(zī)金；未達到監管額度但工(gōng)程形象進度已達到《成都市商(shāng)品房預售款監管辦法》第十六條規定支取節點，且賬戶内資(zī)金已超過該節點留存餘額要求的，開(kāi)發企業也可按節點支取多餘部分(fēn)資(zī)金。申請支取的多餘部分(fēn)資(zī)金可用于農民工(gōng)工(gōng)資(zī)支付。
石家莊依據企業信用，實行差異化預售資(zī)金監管。2021年11月30日，石家莊發布《石家莊市新建商(shāng)品房預售資(zī)金監管辦法（征求意見稿）》。按照規定，石家莊實行差異化監管，根據房地産開(kāi)發企業信用信息記錄，經監管機構申報、市住建局批準可調整相應資(zī)金監管額度：房地産開(kāi)發企業有“良好行爲”信用信息記錄的，監管資(zī)金比例額度調整爲監管資(zī)金總額的80%。房地産開(kāi)發企業有“不良行爲”信用信息記錄的，監管資(zī)金比例額度調整爲監管資(zī)金總額的110%。房地産開(kāi)發企業被列入“黑名單”的，監管資(zī)金比例額度調整爲監管資(zī)金總額的120%。
