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2021年，北(běi)京房地産大(dà)宗交易頻(pín)現，交易宗數創曆史新高，交易額處于曆史第二高位。12月28日，戴德梁行中(zhōng)國資(zī)本市場部副董事總經理、北(běi)區資(zī)本市場部主管劉兵在2021年終發布會上稱，公寓類項目成交額相比去(qù)年有所提升；物(wù)業資(zī)産包交易越發頻(pín)繁；法拍項目因爲性價比高備受關注。
值得關注的是，受到“三道紅線”的影響，開(kāi)發商(shāng)出于緩解資(zī)金流動性問題的考慮，預計會有更多優質的房地産大(dà)宗物(wù)業入市。
今年北(běi)京房地産大(dà)宗交易達52宗、652億元
後疫情時代，大(dà)宗物(wù)業的流動性增強，2021年北(běi)京房地産大(dà)宗交易市場共錄得52宗，創曆史新高；總成交金額爲652億元，總交易金額僅少于2019年，處于曆史第二高位。北(běi)京房地産大(dà)宗交易市場成交宗數和成交金額相較2020年分(fēn)别上漲53%和26%。
從數據來看，北(běi)京房地産大(dà)宗交易成交總額從2020年的519億元反彈至652億元，成交宗數從2020年的34宗攀升至曆史新高52宗，大(dà)幅超越近年水平，這無疑體(tǐ)現出買家對北(běi)京市場的信心。
據劉兵分(fēn)析，從投資(zī)角度來講，此前預期今年市場會持續低迷，但是目前無論從租賃還是收購價格來看，市場并沒有出現大(dà)的折扣。所以很容易達成共識，今年房地産大(dà)宗交易是恢複了一(yī)個正常的水平。
不可否認的是，受到“三道紅線”的影響，對于很多原來計劃持有的資(zī)産，或者是剛剛建成的資(zī)産，開(kāi)發商(shāng)更願意用價格來換取流動性，來滿足“三道紅線”的要求。
不過，劉兵表示，适合機構投資(zī)人投資(zī)的項目還是比較有限，其中(zhōng)，很多項目都是在二線城市、三線城市或者是一(yī)些銷售的尾盤項目，有的項目并不具備大(dà)宗交易的轉讓條件。
在交易的物(wù)業類型方面，2021年北(běi)京辦公和商(shāng)業業态成交額占比仍然較高。科技公司購買自用辦公的交易也在增多，其中(zhōng)包括快手以28億元購買上地元中(zhōng)心等。
值得一(yī)提的是，因爲具有快周轉的特性，可散售的公寓、住宅項目受到投資(zī)人追捧，2021年成交額占比上升至7%。比如，鐵獅門以約21億元收購北(běi)京輝盛閣國際公寓，該項目地處國貿CBD中(zhōng)心。
與往年不同，成交區域也出現變化，交易熱點重回核心區域，比如朝陽及海澱兩區成交額占比超過65%。而豐台及通州等非核心區域今年熱度下(xià)降了。這主要是由于疫情帶來的不确定性，讓買家更加重視核心區域的産業基礎和區位優勢。核心區域的商(shāng)業具有快速交易的特點，因此得以重新回歸交易重心。
内資(zī)買家占成交額75%，外(wài)資(zī)買家占比下(xià)降
2021年，保險公司在房地産大(dà)宗交易市場表現活躍。在北(běi)京，和諧健康保險以90.57億元收購北(běi)京SK大(dà)廈。
此外(wài)，今年增多的交易爲法拍項目，三裏屯15号樓、世茂工(gōng)三、金方商(shāng)貿大(dà)廈等項目都是通過法拍渠道得以成交。
從目前來看，2021年，投資(zī)型買家繼續重倉北(běi)京大(dà)宗交易，市場占比較2020年增加20個百分(fēn)點至81%，這與北(běi)京高科技、金融、專業服務業的高速發展和強勁租賃需求息息相關。
據戴德梁行數據統計，2021年北(běi)京甲級寫字樓市場淨吸納量達84萬平方米，創5年來新高。活躍的租賃市場堅定了投資(zī)者對北(běi)京市場的信心，進而加大(dà)對北(běi)京房地産大(dà)宗交易的布局力度。
在大(dà)宗交易買家方面，2021年，内資(zī)買家表現異常活躍，内資(zī)成交金額進一(yī)步攀升，占全年總成交額的75%。相比之下(xià)，外(wài)資(zī)買家占比則略降，由去(qù)年的30%降至25%。
劉兵認爲，雖然外(wài)資(zī)買家的數據占比出現下(xià)降，但是也在合理區間内，主要是受疫情以及其他因素影響。2021年，一(yī)些在談的外(wài)資(zī)買家沒有成功交易。
“三道紅線”對開(kāi)發商(shāng)的影響越來越明顯。爲緩解資(zī)金壓力，劉兵預計，會有更多優質物(wù)業入市，市場成交将會更加活躍。
“今年年底，有開(kāi)發商(shāng)委托我(wǒ)們處理一(yī)些資(zī)産交易清單，其中(zhōng)不乏優質物(wù)業。預期明年一(yī)、二季度，會有一(yī)些優質的項目成交，這些将緩解開(kāi)發商(shāng)資(zī)金流動性問題，對穩定市場也是一(yī)個好的迹象。”劉兵稱。
此外(wài)，得益于我(wǒ)國完善的疫情防控措施，劉兵預計，2022年外(wài)資(zī)募資(zī)額将會有所增長，保險公司将延續在房地産大(dà)宗交易市場的活躍表現。而受政策支持的影響，長租公寓等物(wù)業類别投資(zī)熱度将會有所上升，生(shēng)命科學、高端制造等園區将受到更多關注。公募REITs的發行增強了資(zī)本的信心，預計優質工(gōng)業物(wù)流項目也将繼續受到追捧。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 李銘
