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上海，2021年12月28日戴德梁行對2021年四季度的上海寫字樓市場、大(dà)宗交易市場、零售物(wù)業市場、産業地産市場進行回顧和多維度的解讀，并對2022年各市場的發展趨勢進行了展望和預測。
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上海寫字樓市場需求釋放(fàng)，維穩前行
2021年上海甲級寫字樓供應保持高位，全年共計入市辦公建築規模74萬平方米，分(fēn)布在7個區11個闆塊共計13個項目。其中(zhōng)新興區新增供應在全市仍占據主要地位，新增辦公建築規模達68萬平方米。
2021年上海寫字樓市場以淨吸納量142萬平方米收官，較去(qù)年增長2倍，創曆史新高。2019年受疫情影響寫字樓成交急速下(xià)滑，曆經2年調整後，2021年需求有所釋放(fàng)。市場主要呈現出三個特點，其一(yī)，金融、電(diàn)子信息科技及專業服務三大(dà)主流行業引發熱點；其二，陸家嘴(600663)、南(nán)京西路、前灘、北(běi)外(wài)灘、虹橋商(shāng)務區五大(dà)闆塊聚焦城市增長極；其三，國内大(dà)循環爲主體(tǐ)的格局下(xià)，内資(zī)成交占比繼續上揚。
細分(fēn)行業來看，金融行業作爲上海的核心産業，2020年已基本建成與中(zhōng)國經濟實力以及人民币國際地位相适應的國際金融中(zhōng)心，該行業交易量保持前列，行業布局以陸家嘴金融城及北(běi)外(wài)灘濱江帶爲重點。2021年以來傳統金融行業的銀行、證券類以及融資(zī)租賃等新型金融業整合搬遷較爲積極。
疫情時代以及上海積極打造數字之都催生(shēng)電(diàn)子信息科技行業迅猛發展，在産業集聚且地段位置較好的漕河泾、張江、新江灣闆塊以及陸家嘴、前灘等濱江地區成交集中(zhōng)。線上娛樂類，尤其是遊戲、視頻(pín)、閱讀以及購物(wù)電(diàn)商(shāng)平台、軟件類等細分(fēn)領域的企業擴租整合搬遷活躍。
專業服務業作爲上海經濟增長的核心動力之一(yī)，2021年行業成交也居前。行業呈現出核心區集中(zhōng)、多闆塊分(fēn)布的格局，典型成交闆塊包括陸家嘴、南(nán)京西路、北(běi)外(wài)灘等。律所、會計、設計、咨詢類搬遷比重較大(dà)；而伴随市場的回暖，聯合辦公新設需求也有所恢複，一(yī)些知(zhī)名聯辦品牌通過深化垂直服務，提供全鏈條運營支持，從承租運營模式積極向服務運營模式轉變，以應對未來市場。
2021年四季度上海甲級寫字樓空置率15.98%，較去(qù)年四季度下(xià)調5.9%，其中(zhōng)核心及新興區空置率分(fēn)别爲9.90%、24.52%。2021年上海甲級寫字樓租金止跌微升，至四季度爲8.17元/平方米/天，環比上揚，同比去(qù)年四季度微漲0.21%；新興區在優質項目入市的帶動下(xià)漲幅更明顯，租金同比增長2.04%，達到6.52元/平方米/天。核心區爲9.37元/平方米/天，同比去(qù)年四季度上揚0.83%。
戴德梁行中(zhōng)國區項目及企業服務部董事總經理魏超英表示，2021年中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議基調穩字當頭，穩中(zhōng)求進，上海方向是重點保持好消費(fèi)和投資(zī)、外(wài)資(zī)外(wài)貿外(wài)企、産業鏈供應鏈、核心支柱産業、重要經濟動能穩定。在此指引下(xià)，可以展望的是數智經濟将繼續賦能行業前行；十四五期間，進一(yī)步對外(wài)開(kāi)放(fàng)的金融政策助力吸引多元化金融機構及外(wài)資(zī)金融機構落戶；而持續促進消費(fèi)提質擴容政策及在上海建設國際消費(fèi)中(zhōng)心城市的目标導向下(xià)将促使商(shāng)業貿易行業保持穩中(zhōng)有升；疫情時代下(xià)醫藥行業持續續保持活力；伴随上海高端産業重點領域從國際“跟跑”向“并跑”、“領跑”邁進的目标，高精尖制造行業也将發揮活力。
上海大(dà)宗交易重回千億規模，恢複至2018年水平
2021年上海大(dà)宗交易市場共錄得1051億成交，同比上升46%，基本恢複至2018年水平。辦公租賃需求同樣迎來明顯上漲，全市淨吸納量增至142萬方，約爲2020年的3倍，空置率也大(dà)幅降至約16%，租賃市場明顯回暖。
細看到各物(wù)業類型，辦公/研發辦公雖占比有所下(xià)滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位；與此同時，綜合、商(shāng)業、公寓等業态逐漸受到買家青睐，成交占比出現5-12個百分(fēn)點的明顯上漲。
買家方面，内資(zī)買家以76%的占比仍主導市場，但外(wài)資(zī)占比亦在緩步上升，從2020年的16%增至2021年的24%；投資(zī)型買家再次超越自用交易，成交金額同比上漲16個百分(fēn)點、至63%；自用買家行業分(fēn)布特征明顯，主要以TMT、生(shēng)物(wù)醫藥爲主，其中(zhōng)TMT行業成交額增長近9倍，對比2020年上漲了156億，生(shēng)物(wù)醫藥行業成交額增長約兩倍，從2020年的22億增至2021年的44億，漲勢明顯。
展望2022年，戴德梁行大(dà)中(zhōng)華區資(zī)本市場部總裁、中(zhōng)國資(zī)本市場部主管葉國平表示，上海市場或迎來以下(xià)幾大(dà)投資(zī)新動向：
•宏觀房地産信貸政策持續收緊，将有更多優質資(zī)産折價進入市場；
•法拍項目受到越來越多投資(zī)者的關注；
•高性價比長租公寓項目更具新引力；
•帶生(shēng)物(wù)醫藥環評的研發辦公熱度提升，其中(zhōng)又(yòu)以有産業基礎的區域（如張江、漕河泾）和産業集中(zhōng)的非核心闆塊（如周浦、康橋）的項目爲甚；
•适合發行公募REITs的工(gōng)業類及租賃住宅項目将更受市場歡迎。
上海中(zhōng)高端零售物(wù)業市場發展保持活躍
根據上海市統計局的數據，2021年前三季度全市經濟保持快速增長，上海全市實現社會消費(fèi)品零售額 13,279 億元，同比增長 19.6% 。得益于經濟增長的支撐，四季度中(zhōng)高端零售物(wù)業市場發展保持活躍。11個購物(wù)中(zhōng)心于本季度完工(gōng)入市，分(fēn)别是位于靜安區的大(dà)甯久光百貨和中(zhōng)信泰富廣場，位于浦東新區的漫樂城和臨港萬達廣場，位于徐彙區的西岸鳳巢和啦啦荟城，位于黃浦區的博荟廣場，位于松江區的松江印象城，位于寶山區的寶山日月光，位于普陀區的天安千樹(shù)，以及位于長甯區的虹橋中(zhōng)心大(dà)融城，新落成的購物(wù)中(zhōng)心推升上海中(zhōng)高端零售物(wù)業總存量達到 2,094萬平方米。
本季度，由于增長的租賃需求和新入市購物(wù)中(zhōng)心良好的預租表現，上海中(zhōng)高端零售物(wù)業市場整體(tǐ)空置率同比下(xià)跌 0.6 個百分(fēn)點，至 9.3%，淨吸納量達到約 913,228 平方米 。國内外(wài)零售商(shāng)在上海零售物(wù)業租賃市場表現積極，顯示了其對2022年及未來中(zhōng)國經濟的樂觀情緒。時尚、餐飲、生(shēng)活、娛樂，以及汽車(chē)體(tǐ)驗店(diàn)等業态的品牌爲最主要的市場需求驅動力。四季度，新興商(shāng)圈的租金水平被新項目具有競争力的租金拉低所緻，環比下(xià)降 0.3%，至人民币639元/月/平方米。然而，核心商(shāng)圈的租金水平在持續強勁的需求，以及有限新增供應的推動下(xià)環比增長 0.4%，至人民币 1,993 元/月/平方米。無論是新項目還是成熟購物(wù)中(zhōng)心的業主不斷調整品牌與業态組合或打造主題體(tǐ)驗空間，以期跟上消費(fèi)者快速變化的品味，并且實現差異化競争。
2021前沿商(shāng)業熱點
毋庸置疑沉浸式消費(fèi)成爲今年的一(yī)大(dà)亮點，多家商(shāng)業中(zhōng)心，如瑞虹太陽宮的江湖主題City Mart與北(běi)外(wài)灘來福士的老上海主題集市成爲一(yī)大(dà)流行打卡點。品牌中(zhōng)，中(zhōng)國首家未來零售空間：HAUS SHANGHAI登入淮海路，利用3D打印、仿真科技等制造的沉浸式購物(wù)空間，構建未來零售空間，将商(shāng)品以更加叙事性的方式呈現，最大(dà)限度地凸顯零售空間的體(tǐ)驗性。
今年品牌獨特的活動風格也引起一(yī)陣熱議。Prada 榮宅内的露營展在上海今年刮起一(yī)陣露營熱潮，Prada 更是在烏中(zhōng)市集建起獨一(yī)無二的Prada菜場，前灘太古裏的Loewe應景的設計了花園秋季限定糖炒栗子等。
戴德梁行華東區商(shāng)業地産部高級助理董事陳雲九表示，2021年火(huǒ)熱的沉浸式消費(fèi)逐步進入下(xià)一(yī)時代，2022年“元宇宙”商(shāng)業将正式進入研發與發展階段，在未來更多商(shāng)業中(zhōng)心與品牌會選擇通過“元宇宙”元素增加消費(fèi)者體(tǐ)驗感。爲響應綠色低碳，未來商(shāng)業中(zhōng)心與品牌向“低碳、綠色、環保、可持續”所發展，給明年商(shāng)業趨勢帶來的新思考。2022年品牌未來走向更爲貼近生(shēng)活，拓寬已有的标簽，讓越來越多人通過特殊場景增加在品牌的消費(fèi)。上海作爲擁有豐富曆史底蘊的一(yī)座城市，充分(fēn)利用曆史建築載體(tǐ)，尋找那些偏愛有曆史積澱氛圍的首店(diàn)品牌或活動，打造具有特色和競争力的亮點，在未來市場上脫穎而出。
長三角産業導向聚焦戰略新興産業，“産業占鏈”協同與融合塑造産業新格局
從産業協同來看，借勢“十四五”，長三角地區産業結構導引全面升級，聚焦戰略新興産業。當前，長三角各區域戰略性新興産業發展迅猛，規模增速皆大(dà)幅領先全國。未來長三角區域在戰略性新興産業方面将從競争轉向協同與融合，表面上看是一(yī)種産業，但在不同城市裏面，這些産業其實是在産業環節上不同環和不同鏈，他們已經互相形成自己合作關系，長三角地區在戰略新興産業上的協同合作，将塑造未來長三角産業競合關系新特征。
上海成績單——國際資(zī)源配置角色增強，創新協同統籌角色突出
長三角在交通、能源、新基建等全方位深化基礎設施互聯互通水平，尤其是2021年落地上海的“全國碳市場交易中(zhōng)心”，從“上海金”、“上海油”，再到全新亮相的“上海碳”，上海在全球資(zī)源配置功能和國際金融中(zhōng)心地位上升；長三角區域基礎設施互聯互通、統一(yī)市場建設初見成效、公共服務便利化深化上海“雙循環”樞紐角色。在長三角一(yī)體(tǐ)化産業協同上，上海依托科創資(zī)源和重大(dà)科技基礎設施優勢，在産業創新協同中(zhōng)的的統籌角色突出，在協同創新機制、創新策源及創新環境方面都發揮着重要作用。
此外(wài)，在科創成果轉移轉化方面，根據上海發布消息，長三角國家技術創新中(zhōng)心已在上海張江實體(tǐ)化運作，國家技術轉移東部中(zhōng)心在長三角地區設立了19個分(fēn)中(zhōng)心網絡；在産業鏈協同方面，長三角企業家聯盟推動組建了9個産業鏈聯盟，聯合開(kāi)展長三角重點産業鏈協同研究，在集成電(diàn)路等領域積極推進跨區域産業鏈供需對接、标準統一(yī)和政策協同。
戴德梁行中(zhōng)國區産業地産部董事總經理蘇智淵表示，長三角一(yī)體(tǐ)化過程中(zhōng)，産業的協同效應日益顯露出來，“十四五”期間，長三角地區的産業重心，在戰略新興産業。長三角一(yī)盤棋的背景下(xià)，加速各個行業的有序整合，做優化産業創新和發展環境是重點。而創新，永遠是産業發展的核心競争力，我(wǒ)們看到在長三角一(yī)體(tǐ)化上升爲國家戰略的這三年，上海已經在發揮着産業一(yī)體(tǐ)化協同進程中(zhōng)的創新策源和創新統籌角色。
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