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經曆了連續7個月的環比下(xià)行之後，北(běi)京二手房成交量在11月迎來了首次環比上漲，12月前半月較上個月同期亦有進一(yī)步增加。
與此同時，北(běi)京二手房價格止住“三連跌”，跌幅在11月略有收窄。
但這一(yī)切并不像部分(fēn)房産中(zhōng)介在轟炸客戶的微信中(zhōng)所渲染的“北(běi)京二手房成交量已起跑”，接受21世紀經濟報道記者采訪的分(fēn)析師們一(yī)緻表示，信貸企穩之後，應該理解爲市場有所見底，還談不上全面回暖，更不是“起跑”。
機構數據和市場表現都指向一(yī)個結論：跌無可跌之後，連續下(xià)行的市場開(kāi)始修複，即便年底有正常的季節性回升，今年幅度也相對溫和，整體(tǐ)中(zhōng)溫偏冷。
而談起本輪周期，一(yī)個繞不開(kāi)的話(huà)題就是學區房，2021年年初，正是學區房的急劇上漲帶動了市場行情。但頂級學區房在經曆了嚴厲的調控政策之後，效果立竿見影，7月以來量價齊跌，總價狂降150萬及以上的房子屢見不鮮。
21世紀經濟報道記者調研發現，北(běi)京西城【點擊查看西城二手房】“頂級學區房”的單月成交套數雖然開(kāi)始脫離(lí)谷底，但單價幾乎回到了這一(yī)輪瘋狂漲價之前的水平，單套總價較上半年最熱時期跌去(qù)了10%-15%。
把時間再拉長，回到研究北(běi)京二手房必提及的“2017年頂點”時期，從2017年“317調控”至今，北(běi)京二手房市場一(yī)直在溫和修複中(zhōng)。
在記者接觸的數位不同區域的房産經紀人口中(zhōng)，相同的結論都是：北(běi)京樓市2017年的瘋狂不會再出現了，市場在穩定中(zhōng)小(xiǎo)幅調整成爲常态。
見底企穩
11月的二手房成交量環比開(kāi)始回正，但總量仍然低迷，12月前半月則延續了這種修複态勢。
中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，11月北(běi)京二手房網簽11851套，雖然環比10月增加了約27%，但同比去(qù)年減少了31.4%，而且必須要考慮到10月長假期對成交量的拉低作用。
貝殼研究院數據顯示，12月前14天成交量較11月同期增加約23%，有11月前半月低基數的原因，預計12月全月增幅約10%。
“北(běi)京二手房成交量已經連續7個月低走，9月以來更是處于冰點，10月以9340套成交量跌破‘榮枯線’。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析認爲，近期成交量已經到了最低點，屬于跌無可跌，當下(xià)北(běi)京市場的表現的确有所止跌，但難言全面回溫。
貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂告訴21世紀經濟報道記者，近期北(běi)京二手房市場的上行是正常的季節性回升與對前期市場下(xià)行的修複。
價格方面，貝殼研究院二手房價格指數與國家統計局顯示數據走勢一(yī)緻，9-11月價格經曆三連跌，在11月價格跌幅略有收窄。
一(yī)線房産經紀人的體(tǐ)感與機構數據相似。多位經紀人告訴記者，近期成交量出現了上漲的苗頭，但沒有出現爆發的情況，市場隻是不那麽冷而已。
“如果房子本身的報價符合市場價值，見面時候還是可以砍一(yī)砍價格的，但空間不大(dà)，可能等于總價的2%左右。”北(běi)京東四環一(yī)位經紀人說，買賣雙方的心态在二手房市場起着很大(dà)的作用，往往會出現追漲殺跌的情況，而北(běi)京二手房市場雖然一(yī)向相對健康，但自今年下(xià)半年以來也遇到了降溫。在他看來，即便近期成交量已經開(kāi)始有起色，也很難出現漲價的情況。
北(běi)京西城頂級學區房作爲學區房的樣本，其變化也顯示着這種特殊房子的晴雨。
西城德勝學區一(yī)位經紀人提供給21世紀經濟報道記者的資(zī)料顯示，2021年7月，多校劃片落地之後的德勝片區二手房成交量驟然跌入谷底，約爲20套，僅有6月成交量的六分(fēn)之一(yī)，8月、9月、10月成交量均未恢複到之前二分(fēn)之一(yī)的水平。
11月，德勝片區二手房成交量出現回升，約爲90套，但仍然隻有之前的75%。“而且12月成交量又(yòu)下(xià)來了，整體(tǐ)比上個月有大(dà)幅回落。”該經紀人告訴記者，雖然成交量略有起色，但價格跟今年1月份差不多。
以一(yī)套在多校劃片之前對應着知(zhī)名“牛小(xiǎo)”實驗二小(xiǎo)的老房子爲例，面積約爲53平方米的一(yī)套房子，12月份的成交總價爲765萬，該戶型在今年5月22日的成交總價高達865萬，而2019年的市場價格僅爲720萬。
多校劃片、教師輪崗、限制假離(lí)婚購房、銀行房貸周期長等一(yī)系列因素的影響之下(xià)，學區房泡沫被撇去(qù)，上述經紀人告訴記者，短期之内學區房應該不會再出現價格大(dà)漲了。
年底偏冷
分(fēn)析這一(yī)輪北(běi)京市場變化的原因，最關鍵的無疑是信貸收緊。
張大(dà)偉表示，此前北(běi)京房貸房款周期拉長，嚴重制約了市場成交，換房鏈條被阻斷，改善需求無法傳導，也同步導緻了新房市場的下(xià)行。21世紀經濟報道記者在調研中(zhōng)發現，北(běi)京房貸放(fàng)款周期在9月時超過3個月，10月有所改善，略微加快15天左右，11月則又(yòu)有進一(yī)步改善，但并不明顯。
貝殼研究院調研顯示，近兩月北(běi)京房貸情況保持相對穩定，首、二套平均房貸利率保持平穩，總體(tǐ)放(fàng)款周期變化不大(dà)，部分(fēn)前期放(fàng)款慢(màn)的銀行11月以來節奏有所加快。
信貸數據的企穩帶動了北(běi)京二手房市場的修複。張大(dà)偉認爲，走過信貸最嚴的三季度，四季度相對好了一(yī)些，市場見底之後，預計未來一(yī)段時間内不太可能大(dà)跌，但還會調整一(yī)段時間。他表示，北(běi)京二手房市場一(yī)般單月成交超過1.5萬套，價格才會止跌，預計年底單月成交量将徘徊在1.2萬套左右。
許小(xiǎo)樂指出，北(běi)京二手房市場有年底季節性翹尾的特征，曆史對比來看，今年年底市場翹尾幅度相對溫和，預計年底兩月成交平均環比增速是近三年最低，從絕對量來看，年底兩個月成交水平剛過萬套，是一(yī)個中(zhōng)溫偏冷的狀态。
全年成交方面，許小(xiǎo)樂預計2021年北(běi)京二手房成交量同比增約10%，成交總量預計上升到近五年的一(yī)個高點，但從更長曆史周期看，是一(yī)個相對中(zhōng)溫的成交水平。“近五年北(běi)京房地産調控政策未見放(fàng)松，市場持續在2017年低點溫和修複。”他強調說。
21世紀經濟報道記者多次從一(yī)線從業經紀人口中(zhōng)聽(tīng)到了與許小(xiǎo)樂一(yī)緻的觀點，北(běi)京二手房市場年底的成交量恢複是一(yī)個慣例，每年過年前兩個月都會有一(yī)個小(xiǎo)高峰，但今年相對來說更像是10月以來的緩慢(màn)爬坡。他們表達着“市場已經維持了幾年的大(dà)體(tǐ)平穩，2017年‘317’之後，急速大(dà)漲大(dà)跌再也沒出現過。”
即便過完年又(yòu)是傳統意義上的學區房旺季，最了解市場水溫的經紀人們對此也不再抱有期待。一(yī)位資(zī)深學區房經紀人告訴記者，預計明年年初相對今年同時期會溫和很多，不再會有狂熱，家長們也會根據明年小(xiǎo)學入學情況再次判定學區房到底要不要買，如果還是像今年一(yī)樣，高價買了房子進不了中(zhōng)意的小(xiǎo)學，可能一(yī)切就塵埃落定了。
