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經曆了2020年疫情影響後,上海憑借有力的防疫舉措和國際大(dà)都市的引領地位,寫字樓市場迅速修複,這其中(zhōng)前灘、北(běi)外(wài)灘、虹橋、徐彙濱江四個區域備受重視和追捧。近日,58同城、安居客發布了《上海新興商(shāng)務區一(yī)覽報告》,深度解析上海四大(dà)新興商(shāng)務區寫字樓發展動态及格局,爲企業、機構把握行業未來發展方向提供指引。
前灘與陸家嘴(600663,股吧)将形成互補生(shēng)态,高标準的統籌規劃吸引高品質租戶
前灘作爲上海在中(zhōng)環線以内少數可開(kāi)發的地塊之一(yī),在功能定位上,爲金融中(zhōng)心提供服務的跨國企業地區總部集聚地,與陸家嘴将形成一(yī)種互補的金融生(shēng)态。在入駐企業行業結構、辦公與生(shēng)活服務配套配比等方面,前灘與陸家嘴CBD形成差異化發展。
軌道交通方面,前灘交通條件優越,目前共有6号線、8号線、11号線三條地鐵線,未來還将增加一(yī)條南(nán)北(běi)走向的19号線。在配套設施方面,前灘幾乎每個商(shāng)業和商(shāng)辦地塊内都規劃了菜場、健身、醫療、文化活動等社會服務和公共設施,便民文教體(tǐ)育設施一(yī)應俱全,服務半徑可涵蓋整個核心區。
據58安居客房産研究院統計,前灘現有10餘座已投入使用的寫字樓。爲了實現“新的世界級中(zhōng)央商(shāng)務區”目标,前灘區域的商(shāng)辦項目約定了較高的自持比例;出租方面,大(dà)多數寫字樓僅限整層出租,不做小(xiǎo)面積分(fēn)割。高标準的統籌規劃使得前灘寫字樓吸引了一(yī)大(dà)批高品質“超級租戶”。數據顯示,2021年三季度,前灘闆塊甲級寫字樓市場空置率低至5.1%,成爲浦東新區空置率最低片區;寫字樓租金約6.1元/㎡/天。
北(běi)外(wài)灘落實“航運+金融+科技”三輪驅動,寫字樓租賃淨吸納量合計30萬平方米
在衆多新商(shāng)務區中(zhōng),北(běi)外(wài)灘位置可謂最爲優越,與已經成熟的外(wài)灘、陸家嘴形成“黃金三角”。産業方面,北(běi)外(wài)灘已落戶4706家航運企業以及40家航運功能性機構。截止2020年末,北(běi)外(wài)灘還彙聚了超過1800餘家金融企業。此外(wài),北(běi)外(wài)灘亦在科技領域發力,吸引了衆多科技企業落戶,有效落實了“航運+金融+科技”三輪驅動的發展目标。
北(běi)外(wài)灘位置優越,交通非常便捷。核心區有4條軌交、10個站點,加之規劃構建的地上、地面、地下(xià)的立體(tǐ)活動網絡,充分(fēn)滿足了便捷性、舒适性需求。配套設施方面,北(běi)外(wài)灘擁有高端别墅、高品質商(shāng)品住宅、設施齊全的白(bái)領公寓,并配套一(yī)流的教育、醫療、體(tǐ)育、文化等設施,還有多個國際摩登購物(wù)中(zhōng)心彙集于此,頂級配置不負所望。
随着北(běi)外(wài)灘的甲級寫字樓自2010年起逐步入市,絕佳的位置結合雄厚的産業基礎,讓北(běi)外(wài)灘寫字樓的市場需求逐步走高。 2017-2020年期間,北(běi)外(wài)灘寫字樓租賃淨吸納量合計達到30萬平方米,在上海各新商(shāng)務區中(zhōng)僅次于前灘。寫字樓租金方面,北(běi)外(wài)灘2020年末的平均租金爲6.93元/㎡/天。
徐彙濱江文化藝術支撐創新産業,寫字樓空置率大(dà)幅下(xià)降
徐彙濱江又(yòu)名上海西岸,是徐彙區加快推進城市轉型發展的重要地區。在“一(yī)港一(yī)谷一(yī)城”規劃引領下(xià),西岸已初步形成“文化創意”,“科技創新”,“創新金融”三翼齊飛,“航空服務”、“綜合商(shāng)貿”亮點突顯的産業框架。
交通規劃方面,徐彙濱江目前已建立起多層次的交通網,區域縱貫上海内環、中(zhōng)環、外(wài)環等城市快速道路;還有打浦路、龍耀路、上中(zhōng)路三條隧道和徐浦大(dà)橋連接浦東,具有便利的越江條件;同時,軌道交通7号線、11号線、12号線均在此設有站點,爲遊客來訪提供便捷的地面交通。在配套設施方面,徐彙濱江與其他的商(shāng)務區相比,最突出的特色是藝術館密布,西岸美術館大(dà)道、國際級公共文化場館群等爲區域增添濃厚的文化氛圍。
随着徐彙濱江第一(yī)高樓,由恒基兆業集團打造的“星揚西岸中(zhōng)心”主體(tǐ)結構的順利封頂,該區域也迎來寫字樓供應高峰期。據58同城、安居客數據顯示,徐彙濱江甲級寫字樓租金均價約爲5.5元/㎡/天。今年以來,上海寫字樓租賃市場的回暖以及區域建設日趨成熟,徐彙濱江的租賃成交表現活躍,寫字樓空置率大(dà)幅下(xià)降。
虹橋綜合交通樞紐涵蓋八種交通方式,352棟樓宇的即将建設完成
虹橋商(shāng)務區位于上海西部,處于長三角城市軸的關鍵節點,向西輻射内陸地區,向北(běi)聯結京津冀,向南(nán)對接粵港澳大(dà)灣區,既爲上海聯通長三角的橋頭堡,又(yòu)爲聯系亞太、面向世界的門戶,是真正意義上的長三角中(zhōng)心。截至2020年底,虹橋商(shāng)務區已經引進了338家世界500強,外(wài)資(zī)地區總部、上市公司和長三角企業總部。
在交通方面,虹橋綜合交通樞紐涵蓋了除水運之外(wài)的其他所有交通方式,規劃有8條軌道交通,以及總長14.3公裏的有軌電(diàn)車(chē),與航空、高鐵、高速公路形成立體(tǐ)快速交通網。在配套設施方面,虹橋已坐擁數個大(dà)型零售商(shāng)業項目、24家國内外(wài)知(zhī)名醫療機構、美英日韓等10餘所國際學校。虹橋主城片區還将形成“1+6+10+N”的大(dà)小(xiǎo)公園錯落網絡。
在今年年底前,虹橋商(shāng)務區内的352棟樓宇的建設将基本完工(gōng),入駐商(shāng)務區的企業将超過 1000家,其中(zhōng)百強房企中(zhōng)有不少選擇虹橋商(shāng)務區核心區作爲其全國或區域總部。根據58安居客房産研究院數據統計,當前,虹橋商(shāng)務區核心區寫字樓平均租金約爲6.15元/㎡/天,位列上海新興商(shāng)務區第三。
作爲國内領先的生(shēng)活信息服務平台,58同城、安居客推出的《上海新興商(shāng)務區一(yī)覽報告》,系統性地分(fēn)析了上海四大(dà)新興商(shāng)務區寫字樓市場發展情況。總體(tǐ)來看,上海新興商(shāng)務區不僅是具有商(shāng)業功能的商(shāng)圈,也是具有居住和文化交流功能的生(shēng)活圈。面對新的發展趨勢,四大(dà)商(shāng)務區明确自身定位,不盲目追求更高的樓更大(dà)的地,專注打磨屬于自己的“精細”和“獨特”,是促進上海不斷前行發展的重要承載者。
