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“規模”二字，是房企成長之路上的詠歎調。
2018年，規模效應逐漸增強，龍頭房企銷售額刷新行業紀錄，“碧恒萬”三家總量跨過萬億規模；在“小(xiǎo)而美”幻景中(zhōng)掙紮生(shēng)存的中(zhōng)小(xiǎo)房企，頻(pín)繁消失或者被并購，資(zī)本一(yī)如既往展現出“不留情”的一(yī)面。
與其說是一(yī)場“暗戰”，不如說是一(yī)場生(shēng)死之考。無論中(zhōng)梁後進生(shēng)殺伐果斷逆勢勇猛，還是“并購王”孫宏斌該出手時就出手，房企規模之争是一(yī)場不落幕的舞台劇。
在政策持續收緊背景下(xià)，房企整體(tǐ)拿地規模仍保持在高位，各大(dà)房企加強土地儲備，收并購機會增多，身處其中(zhōng)，房企又(yòu)将如何面對？
玩不轉則被淘汰出局
去(qù)年12月，中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議爲2018年的經濟工(gōng)作定下(xià)基調：防風險、穩增長。會議将防範金融風險列爲未來3年三大(dà)攻堅戰之首，還明确了穩健的貨币政策要保持中(zhōng)性，管住貨币供給總閘門，保持貨币信貸和社會融資(zī)規模合理增長。
彼時，房企資(zī)金面也在收緊。
有統計局數據顯示，今年1-2月份，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金23988億元，同比增長4.8%，增速比去(qù)年全年回落3.4個百分(fēn)點。
據易居研究院綜合統計，2016年3月該數據同比增幅大(dà)幅回升至正增長區間後，此後幾個月到位資(zī)金同比增幅基本平穩在15%左右。2017年曲線整體(tǐ)振蕩回落，年底下(xià)行至8%附近。
今年前兩個月這一(yī)數值，爲2016年2月以來最低水平。
據安居客首席分(fēn)析師張波介紹，去(qù)年房企融資(zī)已經收緊，2018年在此基礎上進一(yī)步加強，除了對銀行本身加強住房信貸管理，提高對貸款風險防範外(wài)，對于基金、信托、債權發行統統加強管理。
在房地産行業集中(zhōng)度不斷提高和市場整體(tǐ)趨穩的形勢下(xià)，中(zhōng)小(xiǎo)房企想要在群雄環伺的格局下(xià)突圍并非易事。
除了資(zī)金缺位，土地短缺，回款不濟……面對千億房企無情絞殺，中(zhōng)小(xiǎo)型房企劣勢暴露無遺。部分(fēn)被迫退市，“大(dà)魚吃小(xiǎo)魚”正在成爲常态。
此外(wài)，轉型是共有的話(huà)題，揮手作别也是一(yī)種選擇。3月12日，珠江控股(000505,股吧)更名爲京糧控股，此前該公司已陸續處理掉旗下(xià)地産業務；3月9日，中(zhōng)天金融（原中(zhōng)天城投(000540,股吧)）以246億元出售旗下(xià)地産業務，徹底從房地産轉向金融行業。
目前來看，除了龍頭房企在融資(zī)上有一(yī)定優勢外(wài)，中(zhōng)小(xiǎo)房企的融資(zī)難度将越來越大(dà)，一(yī)些房企甚至從此消失了。
房地産行業的“馬太效應”更加明顯，中(zhōng)小(xiǎo)房企與龍頭開(kāi)發商(shāng)之間的差距亦會進一(yī)步拉大(dà)。
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規模爲王
對于龍頭房企而言，“規模之争”仍是主基調，這象征了行業座次與地位。尤其是碧桂園、萬科、恒大(dà)三家5000億級别的房企，依舊(jiù)保持雄厚的野心。
碧桂園2013年至2017年，銷售金額分(fēn)别從1082億元、1309億元、1402億元、3088億元上升至5508億元。
碧桂園的擴張路徑，讓絕大(dà)部分(fēn)房企意識到規模與人才的重要關系，除了儲備土地，人才則更爲重要。最近兩年來，越來越多的房企推出規模趕超計劃，并爲之豎起攬才大(dà)旗。
陽光城(000671,股吧)爲了在2020年實現3500億元的銷售目标，從碧桂園挖來朱榮斌和吳建斌“雙斌”組合，該企業還效仿碧桂園，啓動跟投機制。
拿地支出“名列前茅”的龍湖，同樣具有規模野心。1月30日，龍湖CEO邵明曉制定了新的目标，未來三年，龍湖依然要保證行業規模前十，2020年龍湖會争取跨過3000億元。三年内将誕生(shēng)至少17個百億級以上的地區公司。
除此之外(wài)，新城控股将2018年銷售目标定爲1800億元，旭輝集團期望2018年達到1400億元。有分(fēn)析師認爲，旭輝集團僅用5年銷售超千億，最近三年複合增長70%。“因此其2018年40%的增長目标偏保守。”
易居研究院研究總監嚴躍進認爲，在行業集中(zhōng)度上升的背景下(xià)，不進則退的企業戰略心理很濃厚。并不是所有房企有自信投注下(xià)一(yī)輪“賽程”，據不完全數據統計，在已經披露業績預告的82家房企中(zhōng)，18家發布預虧公告的房企，均爲轉型或中(zhōng)小(xiǎo)型房企。
并購談判暗潮洶湧，市場深度調整或将來臨。“當前房地産市場并購談判暗潮洶湧，有的企業爲了剝離(lí)不良資(zī)産，有的企業因爲資(zī)金兌付壓力加大(dà)，有的企業則是爲了調整市場布局。”同策研究院首席分(fēn)析師張宏偉說。
懸崖是否勒馬
有分(fēn)析人士認爲，在經曆了融綠合作和萬達“斷臂”等标志(zhì)性事件後，中(zhōng)國房地産的并購正在趨于白(bái)熱化。未來并購案例出現的頻(pín)率将會越來越高，并購标的也會趨于多元化。多家房企争食同一(yī)個标的的現象，将不再罕見。
業内多位人士也預計，未來會出現不少房企并購整合：中(zhōng)小(xiǎo)房企與大(dà)型房企的合作；也有可能是土地、項目的轉讓；大(dà)型房企直接并購小(xiǎo)房企等。
上海（樓盤）易居房地産研究院研究員(yuán)嚴躍進介紹，在招拍挂市場上的拿地成本較高或者說資(zī)金審核較爲嚴厲的情況下(xià)，通過并購也不失爲一(yī)種較好的投資(zī)模式。另外(wài)通過股權并購而非資(zī)産并購的模式，可以爲企業獲得較大(dà)的稅收減免或優惠等。
房企轉型的事件屢見不鮮，大(dà)多數房企選擇在主業的基礎上進行多元化拓展。但在拓展多元化的市場時也面臨着巨大(dà)的風險，對于企業來說更是如履薄冰。
随着房地産市場逐步轉向高質量發展，房企融資(zī)能力、開(kāi)發能力等都受到考驗，對于房企來說，也需要轉變思路。
值得一(yī)提的是，一(yī)些中(zhōng)小(xiǎo)房企在行業變革之中(zhōng)突出重圍。
其中(zhōng)，以陽光城、中(zhōng)梁、福晟、新力等爲佼佼者，它們是頗具代表性的中(zhōng)型房企，在經曆内部變革、戰略調整後，業績明顯上升，規模迅速擴大(dà)，成爲行業“黑馬”。
未來，房企或同時面臨着各種隐患和壓力，四面楚歌。新城控股副總裁歐陽捷認爲，資(zī)金、土地、客戶都在向大(dà)企業集中(zhōng)，市場也出現“大(dà)象賽跑”的現象。他認爲，由于市場集中(zhōng)度的提高遠超預期，大(dà)企業面臨的情況不是“不進則退”，而是“不進則沉沒”。
在這種情況下(xià)，企業還是要加速奔跑，所以市場能看到的情況是，大(dà)企業跑得越來越快。在這個加速整合的時代，企業要突破層層困境才能生(shēng)存下(xià)來，強者恒強的局面将會持續呈現。
