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吳家明/攝 翟超/制圖
證券時報記者 吳家明
無論如何，深圳土拍依舊(jiù)非常熱鬧。
11月25日，深圳市本年度第三輪土拍共計11宗居住用地集中(zhōng)成功出讓，總土地面積約38.07公頃，成交地價總額368.37億元。其中(zhōng)，4宗用地現場競價後轉入搖号環節确定競得人。
“這次土拍比上一(yī)次熱鬧多了。”在此次土拍現場，一(yī)位房企投拓部人士對記者講出這番話(huà)。此次深圳土拍吸引超過20家房企參與，首次現場搖号更是讓現場氣氛熱鬧非凡。
“價錢出了，
剩下(xià)的交給命運”
在土拍正式開(kāi)始之前，深圳土地房産交易中(zhōng)心内大(dà)屏幕就顯示7宗土地以底價成交，其中(zhōng)深圳地鐵拿下(xià)包括蛇口、大(dà)運、松崗、光明、坪山的5宗地。深圳深港科技創新合作區發展有限公司拿下(xià)福田區的出售型人才住房用地，鴻榮源拿下(xià)寶安新安A004-0175宗地，位于前海的T201-0168、龍崗G02315-0026、光明新湖A641-0030和A606-0258宗地進入現場競價後轉入搖号環節确定競得人。
位于前海的宗地競争激烈，最終由深圳市鹽田人才安居有限公司和深業南(nán)方地産（集團）有限公司聯合體(tǐ)以86.65億元搖号競得。當搖号結果出來時，房企工(gōng)作人員(yuán)振臂歡呼。值得注意的是，該宗地項目建成後，普通商(shāng)品住房最高毛坯均價爲每平方米92000元，出售型人才住房售價(不含室内裝修價格)平均售價爲每平方米55200元。而在今年第二輪集中(zhōng)供應的居住用地中(zhōng)，也有一(yī)塊位于前海的地塊，建成的普通商(shāng)品房毛坯均價從此前的每平方米9.9萬元調整到9.2萬元。
位于龍崗的G02315-0026宗地，住宅部分(fēn)建設出售型人才住房，吸引了14家房企參拍，而且參與的房企舉牌非常積極，瞬間就進入了搖号階段，最終由深圳市星廣源房地産開(kāi)發有限公司奪得。光明的兩塊用地被深圳市物(wù)業發展（集團）股份有限公司和深圳市科之谷投資(zī)有限公司奪得。
現場一(yī)位民企投拓人士表示，這次進入競拍環節的4宗地塊，利潤率都比前兩次供地高出不少，而且總價低的地塊更受歡迎。“前海地塊對于我(wǒ)們這些民企來說也是能看看。”更有現場參與競拍的人士笑說，“價錢出了，剩下(xià)的交給命運。”
對比今年第二輪集中(zhōng)供應的22宗居住用地，第三輪居住用地集中(zhōng)供地無論在地塊數量還是在建面上都減少了不少。具體(tǐ)來看，此輪居住用地出讓大(dà)部分(fēn)沿用了在今年第二輪宅地集中(zhōng)出讓中(zhōng)首次采用的“三限雙競+搖号”模式，地塊最高溢價率仍控制在15%以内。而與第二輪集中(zhōng)供地相比，深圳第三輪集中(zhōng)供地的重大(dà)變化在于将競配建指标由“全年期自持租賃住房”調整爲“可售公共住房”，這在市場人士看來，是土拍規則适度松綁以保障房企适度利潤空間的信号。
各地第三輪集中(zhōng)供地
相應放(fàng)寬土拍政策
廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉表示，此次參拍的房企超過20家，大(dà)部分(fēn)總部位于深圳，央企國企占比近八成，但也有深耕深圳的民企。目前樓市下(xià)行，甚至出現一(yī)些悲觀情緒，各地第二輪集中(zhōng)供地已出現流拍。對于深圳來說，需要央企國企、本地深耕民企來拿地，給市場傳達積極的信号。總而言之，深圳第三輪集中(zhōng)供地并沒有出現其他城市大(dà)幅度降低拿地門檻，甚至突破剛剛建立起來的長效機制的現象。一(yī)方面，說明深圳土地價值被各方認可；另一(yī)方面，深圳要在長效機制的堅守上做出表率，不能因爲一(yī)時的回落就向舊(jiù)模式妥協，給市場傳達托底房價和依賴地産的信号。另外(wài)，有所爲有所不爲，堅守的原則下(xià)也做了适當修訂，實現穩定地産市場目的。
據不完全統計，截至目前，北(běi)京、杭州、上海、深圳等超過16個城市公布第三輪集中(zhōng)供地信息。由于第二輪集中(zhōng)供地大(dà)多數城市土拍條件限制嚴格，房企參與積極性不高，導緻地塊流拍率居高不下(xià)，底價成交成爲常态。因此，第三輪集中(zhōng)供地諸多城市都相應放(fàng)寬土拍政策，部分(fēn)城市還加大(dà)優質地塊的供應。整體(tǐ)而言，第三輪集中(zhōng)供地已經從出讓細則、供應規模、供應結構三個維度進行了調整。
以廣州爲例，與今年前兩輪集中(zhōng)供地相比，廣州第三輪集中(zhōng)供地無論是數量還是金額，都有所下(xià)降。其中(zhōng)，第一(yī)批次集中(zhōng)供地包含48宗地塊，挂牌總價901億元；第二批次集中(zhōng)供地包含48宗地塊，挂牌總價1124億元。值得注意的是，在此次第三輪集中(zhōng)供地中(zhōng)，南(nán)沙、黃埔地塊取消了“限房價”的要求。而在杭州，第三輪集中(zhōng)出讓地塊近日正式挂牌，其中(zhōng)過半數爲主城區優質地塊，而且多個闆塊的“限價”上調，取消“競品質”，改爲“定品質”，即由政府規定品質要求，房企承諾按要求建設，現房銷售試水舉措也消失。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進表示，此前土地拍賣市場降溫，在很大(dà)程度上與土地交易市場面臨的各類壓力有關。一(yī)是各類土地交易受到的約束越來越多；二是房地産企業普遍資(zī)金吃緊，不管是融資(zī)渠道還是銷售資(zī)金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。
