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“最近看我(wǒ)家房子的人還是不多，一(yī)周兩三個，但比之前稍微好點。”長嘉着急換房，9月将自家房子挂牌出售，至今已過去(qù)兩個多月，多次降價，仍未找到合适的買家。
受多校劃片、信貸收緊等因素影響，下(xià)半年北(běi)京二手房市場持續下(xià)行。
國家統計局數據顯示，7-10月北(běi)京二手房價格環比漲幅分(fēn)别爲0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%，由漲轉跌，跌幅有所擴大(dà)。
合碩機構數據顯示，7-10月北(běi)京二手房成交量持續下(xià)降，從7月接近1.79萬套，到10月跌破萬套，僅成交9340套。11月1-23日，北(běi)京二手房成交8252套。
“現在成交量還是很低。”中(zhōng)原地産首席市場分(fēn)析師張大(dà)偉向21世紀經濟報道記者表示。其預測，11月北(běi)京二手房成交量大(dà)概率在1.1萬套左右，較10月有所上漲。而據中(zhōng)原地産數據，2020年11月北(běi)京二手房成交近1.73萬套。
“北(běi)京二手房市場并不缺購房人，缺的是對未來市場走勢判斷的信心。”合碩機構首席分(fēn)析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者，随着央行着手适度調整信貸，11月北(běi)京二手房成交小(xiǎo)幅上升，房價相對穩定。
受訪專家均表示，就目前而言，房地産信貸調整對北(běi)京二手房利好有限，市場仍在底部徘徊。郭毅預測，如果信貸利好持續釋放(fàng)，政策環境持續寬松，明年北(běi)京二手房量價有望同步回暖。
部分(fēn)房源降價，成交稍有回暖
長嘉待售的房屋在朝陽區三環附近，所在小(xiǎo)區一(yī)公裏内有2個地鐵站。該房屋爲1984年的樓梯房，樓層爲五樓。長嘉2018年購入後花費(fèi)30萬元裝修，目前房屋狀況良好。
長嘉房屋的初始挂牌價格爲438萬元，爲穩定房屋在幾個二手房平台的評分(fēn)，盡快出手，售價下(xià)調了四五次，長嘉的預期底價已降到了410萬元，“不敢多報”。
“來看我(wǒ)們房子的人都很喜歡，但現在是淡季，我(wǒ)們的房子滿二不滿五稅費(fèi)較高，對很多剛需不太友好。”長嘉告訴21世紀經濟報道記者。
“如果房主9月登記售房，房屋現在仍然待售，着急換房的房主可能在價格上做出讓步。”朝陽區房屋經紀人張冉告訴21世紀經濟報道記者。張冉表示，房主售房有一(yī)個心理過程，由不急到急迫，報價會松動一(yī)些。
密切關注市場變動的還有購房者。南(nán)川斷斷續續看房一(yī)年多，9月發現關注的部分(fēn)房源價格下(xià)調了幾萬元，她買房的态度逐步轉爲觀望。“今年過完年房價就一(yī)直在漲，很少出現下(xià)降。看見房子降價就想着再等等，不知(zhī)道會不會降更多，就怕高位接盤。”
在南(nán)川關注的房源中(zhōng)，有一(yī)套1989年的塔樓戶型，夏天時最低售價爲360萬元，最近降價到了348萬元。南(nán)川發現，北(běi)京二手房市場分(fēn)化，降價的房屋多有房齡較老、朝向不好等特征。
這一(yī)說法也得到了房屋經紀人谷健的證實。谷健負責區域的房屋大(dà)多樓齡較老，據他的經驗來看，近幾個月降價的房屋多爲帶學區、自身條件不佳、房東着急換房或用錢的房屋。
21世紀經濟報道記者近期實地走訪了豐台多個片區，發現次新小(xiǎo)區價格整體(tǐ)平穩，變化不大(dà)。
多位受訪經紀人向21世紀經濟報道記者透露，近期北(běi)京二手房市場或有轉暖迹象。“上周日我(wǒ)們一(yī)個大(dà)部成交單量超過100單，整個北(běi)京公司成交超過550單。”張冉稱。
豐台區資(zī)深房屋經紀人曉楠向21世紀經濟報道記者指出，就其了解到的情況而言，與之前成交多爲一(yī)居、兩居小(xiǎo)戶型不同，上周末成交的戶型多爲兩居、三居，這可能意味着有部分(fēn)換房房主已經開(kāi)始着手買房。
在曉楠看來，上周末北(běi)京二手房成交增加，是純屬偶然還是預示北(běi)京市場有所轉暖還有待觀察，“具體(tǐ)還要看看本周末成交的情況。”
市場信心不足，有待築底回升
郭毅和張大(dà)偉均表示，北(běi)京二手房市場變化的重要參考指标是月成交量1.5萬套。當月成交量在1.5萬套左右，市場基本平穩運行，高于1.5萬套則市場逐步轉熱，低于1.5萬套則市場逐步轉涼，成交量的變化也可能會影響房價變動。
北(běi)京10月二手房成交9340套，房價環比下(xià)降0.5個百分(fēn)點，11月截至23日成交8252套。張大(dà)偉認爲10月北(běi)京二手房成交量跌破萬套有“十一(yī)”長假和疫情反複的特殊原因，需要謹慎參考。
環比來看，郭毅表示11月上半月北(běi)京新房、二手房成交較10月同期上漲53%，成交量有所回升，但市場仍然缺乏足夠支撐。
信貸放(fàng)松被認爲是成交增加的最主要原因。11月貝殼研究院監測的100餘個城市主流首套房貸利率爲5.69%，較10月回落4個基點，二套利率爲5.96%，較10月回落3個基點。11月平均放(fàng)款周期爲68天，較10月縮短5天。
貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂表示，信貸環境持續改善，銀行放(fàng)款力度加強，房地産市場的合理資(zī)金需求正得到滿足，這有利于改善市場預期，促進市場成交築底回升。
張大(dà)偉認爲，就北(běi)京而言，目前房地産信貸稍有放(fàng)松，但程度有限，房貸仍處于積壓狀态，遠沒有恢複往年同期水平。張大(dà)偉預測，如果平穩放(fàng)貸持續，市場需要3-4個月才能消化之前積壓的貸款，明年一(yī)季度房貸才能有所緩和。
郭毅也認爲目前北(běi)京二手房市場的信心仍然不足，預期仍不明确。央行适度糾偏房地産信貸，在一(yī)定程度上能提振市場信心。但目前北(běi)京二手房市場仍處于橫盤狀态，略微上漲的成交量也很難帶動11、12月成交突破1.5萬套。
郭毅預測，如果信貸利好持續釋放(fàng)，政策環境持續寬松，明年北(běi)京二手房價格和成交有望同步回暖。
南(nán)川從房屋經紀人處獲知(zhī)了信貸有所放(fàng)松的消息。“我(wǒ)有點慌，但我(wǒ)感覺越是這個時候越不能着急上車(chē)，要穩住。”南(nán)川說。
北(běi)京二手房市場情況複雜(zá)，交易分(fēn)散，郭毅提醒購房者，要密切關注意向小(xiǎo)區和房源動向，觀察是否出現銷售速度加快，房主漲價的情況。
（文中(zhōng)長嘉、張冉、南(nán)川、谷健、曉楠均爲化名）
（作者：李莎,楊柳青 編輯：周上祺）
