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海南(nán)省主管領導在全國兩會期間針對省内房地産發展的表述的餘音還未消，海南(nán)省針對房地産市場的調控就已落下(xià)重錘。
3月30日，海南(nán)省出台了《關于做好穩定房地産市場工(gōng)作的通知(zhī)》（以下(xià)簡稱“通知(zhī)”），稱非本省戶籍居民家庭在海南(nán)省範圍内隻能購買1套住房，申請商(shāng)業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%等政策。
這一(yī)新政被外(wài)界稱之爲“史上最嚴限購新政”。
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海南(nán)省省長沈曉明
“環保風暴”的審查将海南(nán)房地産開(kāi)發亂象推至了前台，引發全國關注。在經濟發展與生(shēng)态保護間，海南(nán)省政府最終将天平傾向了後者。海南(nán)省省長沈曉明在兩會期間曾表示，“絕不讓海南(nán)變成房地産的加工(gōng)廠。”“海南(nán)要以壯士斷腕的決心來減少經濟對房地産的依賴。”
據中(zhōng)房智庫報告顯示，在30個重點城市中(zhōng)，有20個城市的2017年“房地産開(kāi)發投資(zī)/固定資(zī)産投資(zī)”指标較2016年升高，固定資(zī)産投資(zī)對房地産投資(zī)依賴最嚴重的5個城市分(fēn)别是：三亞（樓盤）（房地産投資(zī)占固定資(zī)産投資(zī)的63.33%）、上海（樓盤）（53.22%）、北(běi)京（樓盤）（52.12%）、海口（46.68%）、杭州（樓盤）（46.68%），其中(zhōng)三亞和海口均隸屬海南(nán)省。
實際上，早在1998年，時任國務院總理的朱镕基視察海南(nán)。他提出，隻要真正抓好熱帶農業和旅遊業，海南(nán)就可富甲天下(xià)。
然而，一(yī)直在經濟發展方面鮮有作爲及政績使然，在工(gōng)業大(dà)省、旅遊大(dà)省等定位下(xià)一(yī)直搖擺不定的海南(nán)省最終在房地産行業的發展中(zhōng)漸行漸遠，特别是在“國際旅遊島”獲批下(xià)，瘋漲的房價就開(kāi)始透支着海南(nán)省經濟及旅遊業發展的前景。
如今，海南(nán)省政府開(kāi)始大(dà)力氣整治房地産市場，并計劃通過高新技術産業、生(shēng)态農業等提升全省經濟發展。
據中(zhōng)國房地産報記者了解，新政下(xià)發幾天來，市場并未湧現太大(dà)的波動；部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)、研究人士等認爲新政僅限于幾個市縣，對房價影響有限，後市還需觀察。
“海南(nán)樓市未來的走向，首先要看政府的決心。”某開(kāi)發商(shāng)表示，在經曆上次“環保風暴”後，海南(nán)要擺脫對房地産業的依賴必須要拿出壯士斷腕的決心和毅力。
另據中(zhōng)國房地産報記者了解，受環保風暴審查的某開(kāi)發商(shāng)正在配合當地政府部門進行環保整改，其已與儋州市政府達成協議，計劃從2018年～2020年，每年投入不少于1億元用于生(shēng)态修複，累計不少于3億元。
登上《經濟學人》全球頭條欄目
海南(nán)省限購升級新聞這兩天一(yī)度登上了《經濟學人》的全球頭條欄目，排内國内資(zī)訊首位，與2022年中(zhōng)國空間站将建成，獨角獸要來了！A股發行制度迎來重大(dà)變革等資(zī)訊一(yī)并呈現。
這次，海南(nán)主要限購政策包括“非本省戶籍居民家庭在海南(nán)購買住房，申請商(shāng)業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%；取得房産證後5年内不得轉讓；限購區域買房，需要提供至少5年社保或個人所得稅”等。限購加碼區域爲海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中(zhōng)、白(bái)沙7個市縣。這7個市縣也是以往政策調控的主要區域。
對于此次政策出台的背景，海南(nán)省住建廳相關負責人表示，六部門聯合印發《關于做好穩定房地産市場工(gōng)作的通知(zhī)》是黨的十九大(dà)報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體(tǐ)人民住有所居”。另外(wài)，海南(nán)省第七次黨代會提出“健全租購并舉的住房制度，以政府爲主提供基本保障，以市場爲主滿足多層次需求，推動住有所居向住有宜居邁進”。
海南(nán)省住建廳相關負責人表示，海南(nán)将通過發展公共租賃住房、共有産權住房、限售商(shāng)品住房、租賃住房以及實施棚戶區改造，妥善解決好本地居民基本住房需求問題。
投機性客戶已經沒有市場
新政對于市場影響幾何？
“從這次升級的限購政策來說，我(wǒ)認爲對海南(nán)本地人來說是利好消息，對于來海南(nán)購房養老度假的購房者來說不會構成太大(dà)影響。”海南(nán)華凱置業有限公司相關負責人吳清志(zhì)在接受中(zhōng)國房地産報記者采訪時稱，但對于喜歡鑽政策漏洞的投機性客戶已經沒有市場。
同時，他判斷這次新政對于該區域内的房價影響有限。“非限購區域的房地産市場會出現供不應求局面。2017年底，整個海南(nán)商(shāng)品房去(qù)庫存周期不到11個月，海口不到5個月，三亞不到6個月。今年，海南(nán)在紮緊供地口袋的情況下(xià)，一(yī)些‘無地開(kāi)發’的開(kāi)發商(shāng)根本不急于‘出貨’。”
“房産教授”也稱，目前，海南(nán)房地市場呈現“冰火(huǒ)兩重天”格局：三亞、海口、樂東、陵水、萬甯等市縣樓市表現“火(huǒ)熱”，但少有樓盤推出，且庫存不足；屯昌、儋州、昌江等地銷售量也有所上漲，且價格也在補漲，大(dà)部分(fēn)市縣房價已突破萬元大(dà)關；限制5年社保的保亭、瓊中(zhōng)、白(bái)沙、五指山4個市縣，房産備案數量寥寥無幾。
與吳清志(zhì)、“房産教授”有相同觀點的還有茅廬網創始人王斌。
“海南(nán)僅7個市縣的劃定區域實行限購措施，相對于整個海南(nán)省來說，總量不是太大(dà)。”王斌接受中(zhōng)國房地産報記者采訪時認爲，目前限購區域内本來就沒有太多房源。
同時，王斌也認爲因到海南(nán)購房的主流人群多是享受型的候鳥人群，總體(tǐ)影響有限。“要求商(shāng)業貸款首付70%并不是多高的要求，之前大(dà)多數樓盤都是要求一(yī)次性付款，市場已經适應了。”
另外(wài)，作爲海南(nán)樓市資(zī)深經紀人，王斌提到的一(yī)種現象，應該引起有關方面的注意。據他了解，在海南(nán)中(zhōng)部生(shēng)态核心區市縣的商(shāng)品房，按照限購政策隻允許本地人購買。但在部分(fēn)市縣，外(wài)來購房者與開(kāi)發商(shāng)簽下(xià)兩年的私下(xià)協議：購房人将房款交給了開(kāi)發商(shāng)，開(kāi)發商(shāng)幫購房者交2年社保或個稅，等2年後再簽正式合同。如今限購政策升級，這一(yī)隐秘模式将會引發諸多問題。
“壯士斷腕”
實際上，海南(nán)省加碼房地産調控是意料中(zhōng)的事情。
2017年12月23日，中(zhōng)央第四環境保護督察組，狠批海南(nán)房地産行業對當地生(shēng)态的破壞，同時點名了多個破壞環境的房地産項目，并稱“房地産企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋、毀了生(shēng)态，一(yī)些自然保護區、優質自然岸線、生(shēng)态脆弱山體(tǐ)遭受破壞，成了當地生(shēng)态環境難以撫平的傷痛。”
環保督察将海南(nán)省房地産開(kāi)發亂象推至了前台。
全國兩會期間，海南(nán)省開(kāi)放(fàng)日吸引了諸多媒體(tǐ)前往，媒體(tǐ)關注的焦點問題之一(yī)就是海南(nán)未來房地産行業的發展。
這次開(kāi)放(fàng)日，海南(nán)省省長沈曉明以“絕不讓海南(nán)變成房地産的加工(gōng)廠。”“海南(nán)要以壯士斷腕的決心來減少經濟對房地産的依賴”等用詞定位了海南(nán)對于調控房地産市場的決心。
爲什麽用壯士斷腕這個詞？沈曉明回答說：“因爲房地産對海南(nán)的經濟貢獻很大(dà)，在投資(zī)和稅收方面的貢獻都占到50%左右。所以減少海南(nán)經濟對房地産的依賴會很痛、很難，但是我(wǒ)們還要做。”
對于如此做的原因，沈曉明解釋說，一(yī)方面，土地資(zī)源不可再生(shēng)，但外(wài)界對房子的需求無限；另一(yī)方面，造了房子就要有基礎設施和社會公共服務的配套，但海南(nán)目前還是不發達的省份，不能完全配套，因此房地産作爲海南(nán)的支柱産業不可持續。“因此，房地産作爲海南(nán)的支柱産業，不可持續。事實上，全世界也沒有哪一(yī)個國家、哪一(yī)個城市，是以房地産作爲支柱産業的。”
中(zhōng)國房地産報記者了解到，2017年，海南(nán)商(shāng)品房銷售面積達2293萬平方米，銷售金額爲2714億元，全省銷售面積和銷售金額同比增長52%和82.1%。其中(zhōng)商(shāng)品房成交均價11836元/平方米，同比增長20%。
在海南(nán)各市縣中(zhōng)，海口、三亞、陵水3市縣商(shāng)品房成交金額分(fēn)别爲694億元、724億元、372億元，澄邁、萬甯、瓊海、儋州等5市縣商(shāng)品房成交金額分(fēn)别超過100億元。
從這組數據可以看出，過去(qù)的一(yī)年，海南(nán)樓市呈現出的欣欣向榮的景象。
而另一(yī)組數據也印證了這一(yī)情況，有關機構統計，2017年，房地産開(kāi)發投資(zī)占GDP比重排名前3位的省市分(fēn)别是海南(nán)、重慶（樓盤）和安徽，占比分(fēn)别爲46.0%、20.4%和20.4%。
未來，海南(nán)将積極發展熱帶特色高效農業、旅遊業、互聯網産業、醫療健康産業、金融服務業、海洋産業等12個高新技術産業，補上減少的房地産收入的缺口。
海南(nán)限購新政要點
1.非本省戶籍居民家庭在海南(nán)隻能購買1套住房；
2.海南(nán)4個中(zhōng)部生(shēng)态核心區（五指山、保亭、瓊中(zhōng)、白(bái)沙）市縣建設的商(shāng)品住房，隻能面向本市（縣）居民家庭銷售；
3.非本省戶籍居民家庭在海南(nán)購買住房，申請商(shāng)業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%；
4.取得房産證後5年内不得轉讓；
5.限購區域買房，需要提供至少5年社保或個人所得稅；
6.商(shāng)品住房價格備案後，6個月内不得調高備案價格，調整備案價格的需重新備案；
7.提供虛假證明的，撤銷其購房合同網簽備案，5年内不得在本省購房。
