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11月15日，國家統計局發布數據顯示，今年前10個月，全國房地産開(kāi)發投資(zī)12.49萬億元，同比增長7.2%。對此，業内解讀稱，房地産開(kāi)發投資(zī)增速持續收窄，已從“過熱”進入“溫和”階段。
與房地産開(kāi)發投資(zī)增速同時下(xià)降的還有商(shāng)品房銷售面積和銷售額。尤其是10月單月，受市場觀望情緒蔓延和去(qù)年同期高基數影響，商(shāng)品房銷售面積、銷售額保持兩位數下(xià)降，降幅較上月進一(yī)步擴大(dà)，樓市延續低溫态勢。與此同時，房企拿地也更爲謹慎，土地市場降溫明顯，前10個月，房企土地購置面積同比下(xià)降11.0%。
對于未來市場，業内人士認爲，從近期金融環境看，10月主要城市房貸利率與9月基本持平，房貸利率已結束上漲，合理資(zī)金需求或将改善，這給市場釋放(fàng)了積極信号。
全國房地産開(kāi)發投資(zī)增速降至7.2%
圖片來源：國家統計局
國家統計局數據顯示，1-10月，全國房地産開(kāi)發投資(zī)12.49萬億元，同比增長7.2%；比2019年1-10月增長14.0%，兩年平均增長6.8%。
對于年内房地産開(kāi)發投資(zī)增速持續收窄，貝殼研究院高級分(fēn)析師潘浩認爲，從房企投資(zī)力度持續下(xià)降的主因來看，一(yī)方面是因爲部分(fēn)房企信用風險暴露，金融機構對房企融資(zī)需求愈加謹慎；另一(yī)方面是由于銷售回款的減少。
在易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進看來，當前，房地産開(kāi)發投資(zī)已從“過熱”區間進入到“溫和”區間，後續要防範步入“過冷”區間，即低于5%的水平；不過，近期信貸政策和發債政策開(kāi)始放(fàng)松，客觀上會使開(kāi)發投資(zī)數據下(xià)行的速度放(fàng)緩，尤其是各地督查項目開(kāi)工(gōng)，防範停工(gōng)，客觀上也有助于開(kāi)發投資(zī)數據不會過快下(xià)滑。
從10月單月數據來看，中(zhōng)指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，房地産開(kāi)發投資(zī)額連續兩個月同比下(xià)降且降幅較上月擴大(dà)1.9個百分(fēn)點，爲5.4%。
在房地産開(kāi)發投資(zī)增速回調的同時，房企拿地更爲謹慎。據國家統計局數據顯示，1-10月，房地産開(kāi)發企業土地購置面積1.58億平方米，同比下(xià)降11.0%；土地成交價款1.14萬億元，同比增長0.2%。
對此，嚴躍進認爲，當前土地市場面臨壓力，不過随着第三次供地節奏的加快以及土地競拍規則的優化，預計部分(fēn)城市土地市場在年底依然有小(xiǎo)幅反彈的可能。這一(yī)反彈的關鍵要看房企對于土地儲備和明年房屋交易市場的預期。
“受重點城市供地‘兩集中(zhōng)’政策和下(xià)半年土地市場降溫的影響，1-10月全國土地市場成交量持續下(xià)降。”陳文靜表示，這一(yī)定程度上拖累了全國房屋新開(kāi)工(gōng)速度，疊加近期房企資(zī)金壓力持續增加，1-10月全國房屋新開(kāi)工(gōng)面積累計同比降幅進一(yī)步擴大(dà)，單月新開(kāi)工(gōng)面積連續7個月同比下(xià)降，其中(zhōng)10月同比下(xià)降33.1%，降幅較上月擴大(dà)19.6個百分(fēn)點，達到曆史第二低位，僅好于去(qù)年2月。
另據國家統計局數據顯示，1-10月，房地産開(kāi)發企業房屋施工(gōng)面積94.29億平方米，同比增長7.1%；房屋新開(kāi)工(gōng)面積16.67億平方米，下(xià)降7.7%。
商(shāng)品房銷售額連續三個月呈現兩位數下(xià)降
圖片來源：國家統計局
與房地産開(kāi)發投資(zī)增速同時下(xià)降的，還有商(shāng)品房銷售面積、銷售額。據國家統計局數據顯示，1-10月，商(shāng)品房銷售面積14.3億平方米，同比增長7.3%；商(shāng)品房銷售額14.72萬億元，同比增長11.8%。
陳文靜認爲，1-10月，全國商(shāng)品房銷售面積和銷售額累計同比增幅進一(yī)步收窄。而從10月單月來看，受市場觀望情緒蔓延和去(qù)年同期高基數影響，全國商(shāng)品房銷售面積、銷售額分(fēn)别下(xià)降21.7%和22.6%，連續三個月保持兩位數下(xià)降，而且降幅較上月進一(yī)步擴大(dà)，市場延續低溫态勢。
值得關注的是，潘浩認爲，在商(shāng)品房銷售額增速持續保持高位回調的同時，10月商(shāng)品住宅單月成交均價年内首次低于萬元。
雖然從銷售額增速的數據上看是持續收窄，但是嚴躍進認爲，預計全年不會爲負。因爲11月份部分(fēn)城市銷售數據有所回暖，這主要是得益于按揭貸款等持續放(fàng)松。近期房企銷售節奏會加快，包括降價促銷力度會增大(dà)，客觀上有助于防止銷售數據過快下(xià)滑。
潘浩也認爲，房貸利率結束上漲，向市場釋放(fàng)積極信号。同時，他表示，從房企到位資(zī)金來看，銷售回款占比爲53%，與上月持平，保持穩定。
據國家統計局數據顯示，1-10月，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金16.66萬億元，同比增長8.8%。其中(zhōng)，國内貸款2.01萬億元，同比下(xià)降10.0%；利用外(wài)資(zī)72億元，同比下(xià)降35.4%；自籌資(zī)金5.26萬億元，同比增長5.1%；定金及預收款6.2萬億元，同比增長21.0%；個人按揭貸款2.67萬億元，同比增長9.7%。
圖片來源：國家統計局
“預計資(zī)金面總體(tǐ)上還沒有過快改善的可能。”嚴躍進認爲，後續要積極落實既有的政策，包括信貸和發債方面的政策繼續寬松，同時對于在建工(gōng)程項目、合理購房需求方面給予更爲充足的金融支持，隻有這樣房企資(zī)金方面的寬松才會真正出現。
市場釋放(fàng)積極信号有助于投資(zī)回升
“根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，今年前10個月全國商(shāng)品房均價爲10290元/平方米，漲幅爲4.2%。”嚴躍進表示，當前房價總體(tǐ)上趨穩，保持小(xiǎo)幅度上漲，屬于風險可控範圍。但是，部分(fēn)城市要防範房價無序下(xià)跌。
另據貝殼研究院觀察，10月，哈爾濱、義烏、成都出台預售制監管方面措施，緩解房企資(zī)金壓力。而武漢、珠海等地調整落戶條件，或對于人才購房給予一(yī)定的優惠。從近期金融環境看，10月主要城市房貸利率已結束上漲，與9月基本持平，合理資(zī)金需求或将改善。這給市場釋放(fàng)積極信号，或将對房地産開(kāi)發投資(zī)産生(shēng)一(yī)定的促進作用。
與此同時，陳文靜也表示，9月底以來維穩信号連續釋放(fàng)，金融機構加快落實“兩個維護”促進房地産市場平穩健康發展，10月銀行信貸端邊際改善，個人住房貸款環比增加1013億元，房地産合理的資(zī)金需求正在得到滿足；地方加強預售資(zī)金監管“保交付”，整治規範房地産市場，維護購房者合法權益，平穩市場情緒。
對于未來，陳文靜預計，短期内部分(fēn)市場調整壓力較大(dà)的城市政策仍存微調預期，引導合理需求正常釋放(fàng)。考慮到市場調整壓力仍在，疊加去(qù)年同期高基數影響，全國商(shāng)品房銷售規模累計同比增速或将進一(yī)步放(fàng)緩，單月全國商(shāng)品房銷售面積和金額同比或繼續下(xià)降。
新京報記者 袁秀麗 封面圖來源 資(zī)料圖片
