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來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
作 者丨駱轶琪
編 輯丨張偉賢
圖 源丨圖蟲
房地産行業在近期終于獲得了來自市場層面的信心。
Wind統計顯示，截至11月11當日收盤内，多隻A股房企個股漲停或逼近漲停，其中(zhōng)有龍頭房企、也有已經陷入債務難題的房企；10日雖未有漲停，但漲勢已起。港股市場地産股漲勢也很活躍。
回顧近年來一(yī)系列針對房地産的政策舉措至今，這種來自二級市場的熱情顯得罕見。
同時在一(yī)些債券市場，近日其實也有端倪。
據報道，高盛投資(zī)組合管理團隊近日公開(kāi)表示，正在買入中(zhōng)國房企的債券。該團隊認爲，個别房企風險事件引發的連鎖反應，是市場高估了傳染風險，市場正在消化這一(yī)風險。還有其他外(wài)資(zī)機構也表示了對中(zhōng)國房企債券的信心，認爲其顯露出的風險将是結構性的。一(yī)些地産債陸續有了超過雙位數的漲幅。
更受關注的，其實還是來自監管層對于房地産政策的定調，近期一(yī)直在逐步對市場情緒進行矯正。高層向外(wài)釋放(fàng)了諸如部分(fēn)個案隻是單一(yī)現象，風險總體(tǐ)可控，合理的資(zī)金需求正在得到滿足等觀點。
當然，如今節點判斷地産行業是否真正迎來了政策層面的轉折點，尚沒有确定性的答案。但可以肯定的是，在當前宏觀政策方向之下(xià)，具備更加穩健發展勢頭的頭部房企，才能夠更加有能力應對短期内的市場波動，并平穩對待行業回歸本質過程中(zhōng)的陣痛。
流動性松綁？
引發股票(piào)和債券市場突然火(huǒ)熱的，主要來自11月10日央行發布的一(yī)組金融數據。
據披露，10月，居民中(zhōng)長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉正。且在近十年的同期對比中(zhōng)，規模僅低于2016年10月。
這被業内認爲，是購房信貸環境有所改善的表現。
而高層對于市場上關于房企流動性風險的走向，此前已多有表态。
10月20日，有高層領導表示，目前房地産市場出現了個别問題，但風險總體(tǐ)可控，合理的資(zī)金需求正在得到滿足，房地産市場健康發展的整體(tǐ)态勢不會改變。
央行金融市場司司長鄒瀾此前在第三季度金融統計數據新聞發布會上表示，由于近期個别大(dà)型房企風險暴露，金融機構對房地産行業的風險偏好明顯下(xià)降，出現了一(yī)緻性的收縮行爲。這是金融機構的“短期過激反應”。
他同時表示，部分(fēn)金融機構對試點房企“三線四檔”融資(zī)管理規則存在一(yī)些誤解，将要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解爲銀行不得新發放(fàng)開(kāi)發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開(kāi)工(gōng)項目得不到貸款，也一(yī)定程度上造成了一(yī)些企業資(zī)金鏈緊繃。
房企動态方面，近日，保利發展順利發行了一(yī)期中(zhōng)期票(piào)據，後一(yī)期也已挂出方案。對此，一(yī)些行業人士認爲，這意味着房企發債融資(zī)出現回暖迹象。
在監管等相關消息釋放(fàng)之後，陸續有市場信息稱，無錫、鄭州等地的二手房信貸政策有寬松迹象，相關業務已經開(kāi)始正常接受受理。
雖然一(yī)些樓市調控政策有掉頭迹象的消息在随後被否認，顯示出對“房住不炒”理念的貫徹，但前述迹象大(dà)體(tǐ)可以理解爲：居民正常的購房信貸需求在得到回應；房企資(zī)金環境有向好迹象，企業采用更加穩健的财務模式也是必然。
行業走向回歸
本質上來說，一(yī)系列金融舉措、房地産政策等的推進，反映的核心隻有一(yī)個：讓行業回歸到本來的居住屬性，而非在高度金融化的道路上一(yī)直狂奔。
龍頭房企對此有明确的認知(zhī)。萬科董事長郁亮10月底指出，自2017年十九大(dà)報告明确提出“房住不炒”後，地産行業開(kāi)始回歸常态，回歸到民生(shēng)行業。
“金融杠杆帶來的紅利消退，便是今天回到常态要經曆的陣痛之一(yī)。整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地産行業中(zhōng)去(qù)掉。”郁亮認爲，回到常态肯定會有陣痛，但陣痛期後仍有機會，因爲常識告訴我(wǒ)們：天下(xià)沒有做完的生(shēng)意，隻有沒做好的生(shēng)意。
在此前陸續的業績會期間，龍頭房企普遍的态度是：當下(xià)節點，要敬畏市場、保持自身流動性，并全面提升房企戰鬥力。
碧桂園對此有明确定義。碧桂園集團總裁莫斌提出，目前公司“全競提升”已經進入深水區。當前形勢下(xià)要持續提升營銷力，保證供貨不脫節，實行以銷定産；同時要保障銷售回款和現金流，實行有序支出。各區域進一(yī)步提升投資(zī)标準、優中(zhōng)選優；加快推進數字化，讓數字化成爲企業的核心競争力之一(yī)。
綜合來看，房企中(zhōng)已經達成共識，即對于房地産主業，要回歸房屋的根本屬性，真正根據市場需求建造好産品、提供好服務；對于房地産延伸業務，則要圍繞“爲美好生(shēng)活服務”開(kāi)展，這包括物(wù)業管理、城市更新等，而不是捕捉熱點一(yī)般高舉高打投向與地産毫無關聯的業務方向。
在銀河證券的評價體(tǐ)系中(zhōng)，當下(xià)對房企“優等生(shēng)”的評判将會有如下(xià)特點：持續通過高質量周轉穩健增長，自身造血能力強，資(zī)金鏈強韌，結構上經營性現金流入對資(zī)金來源的貢獻高于籌資(zī)性現金流入。
從這個角度來看，顯然一(yī)直以來持續穩健發展的央國企位列其中(zhōng)，同時，正走在穩健發展脈絡下(xià)、且沒有盲目多元化擴張的龍頭民企也是如此。
這從龍頭民企具體(tǐ)采取的舉措可見一(yī)斑。在此前的半年報業績會期間，碧桂園集團首席财務官兼副總裁伍碧君就介紹過，目前集團在嚴格按照“三道紅線”的标準來管控報表，并将管控指标分(fēn)解到日常經營活動中(zhōng)，這對于利潤表現不會造成影響。截至上半财年，在“三道紅線”中(zhōng)，碧桂園的淨負債率和現金短債比持續優于要求；“扣除預收賬款的資(zī)産負債率”從去(qù)年的80%下(xià)降到期内的77%，将有信心在2023年中(zhōng)期實現該項指标進入綠檔。
穩健的财務狀況和經營表現，令碧桂園獲得主要評級機構的認可。目前，穆迪和惠譽均給予碧桂園“投資(zī)級”信用評級，标普于2020年上調公司評級展望至“正面”。穆迪報告指出，碧桂園的Baa3發行人評級反映了公司強大(dà)的品牌實力、多元的地域布局、強勁的流動性和穿越周期的具有彈性且穩健的運營記錄。公司在中(zhōng)國各主要地區擁有豐富的土地儲備，足以支撐未來三至四年的業績增長。
星展銀行就認爲，碧桂園通過提升内部流程和管控能力來優化運營效率、提高利潤率方面的努力，已逐漸結出碩果。從業内領先的回款率水平、率先複蘇的銷售利潤率、銷管費(fèi)的壓降方面，都展現了公司對内管控能力的提升。
從中(zhōng)短期來說，光大(dà)證券(601788,股吧)認爲，預計四季度房地産行業流動性緊張情況将持續修複，開(kāi)發貸和按揭貸将持續回暖，房地産稅試點利于降低開(kāi)發和購房環節的稅收壓力，試點地區購房限制措施有望逐步退出，資(zī)本市場的悲觀預期将進一(yī)步緩解。
在外(wài)部環境有向好走勢，房企内部能夠掌握好自身發展節奏的背景下(xià)，前述兩類房企在後續的發展中(zhōng)也将更好通過自身優勢，獲得持續性地穩健成長，進而帶動行業真正走向回歸。
本期編輯 劉巷 實習生(shēng) 王绮彤
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