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來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
作 者丨張敏
編 輯丨林虹
圖 源丨圖蟲
久旱逢甘霖。
11月11日，滬深兩市沉寂多時的房地産闆塊迎來爆發，招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、金地集團(600383,股吧)、泰禾集團(000732,股吧)等多隻股票(piào)漲停，港股内房股也紛紛上漲。債券方面，一(yī)批此前大(dà)幅下(xià)跌的房地産債券，漲幅均超過兩位數。
在此之前，房地産市場面臨持續調控，下(xià)半年來的信貸收緊，使得市場交易大(dà)幅縮水，部分(fēn)房企遭遇資(zī)金鏈危機，并連帶導緻股債兩市持續下(xià)挫。
引發此輪資(zī)本市場升溫的，是近期的一(yī)系列利好信息：
11月9日，中(zhōng)國銀行(601988,股吧)間市場交易商(shāng)協會舉行房企代表座談會，傳遞出融資(zī)和并購政策松綁的消息；
11月10日，沈陽疑似大(dà)幅松綁調控政策；
而在近期，高盛、貝萊德等外(wài)資(zī)機構正在大(dà)舉買入中(zhōng)國房企債券。
其中(zhōng)，因未能得到當事各方确認，部分(fēn)消息顯然有“羅生(shēng)門”之嫌。但對于信心已經跌入谷底的房地産業來說，提振作用仍然明顯。
事實上，自今年9月24日央行貨币政策委員(yuán)會召開(kāi)2021年第三季度例會以來，政策微調的預期就開(kāi)始出現。近一(yī)個多月來，除公開(kāi)表态外(wài)，各級監管部門和行業協會共召開(kāi)3次房企座談會，密度之高頗爲罕見。
這些動作釋放(fàng)出的利好消息，都成爲房企的信心之源。但事實上，與外(wài)界紛擾的解讀不同，監管層從未釋放(fàng)出明确的“松綁”信号。因此，現階段行業能夠維持多大(dà)程度的樂觀，仍是值得讨論的問題。
購房信貸環境築底改善
受信貸政策收緊等因素的影響，今年7月以來，全國商(shāng)品房銷售規模連續三個月同比下(xià)滑，到9月，降幅已達到兩位數。不僅傳統的“金九銀十”成色不足，一(yī)些房企的資(zī)金狀況也變得緊張，由于償債高峰期将至，少數企業已處于違約的邊緣。
受此影響，熱點城市的第二輪集中(zhōng)供地以冷淡收場。與首輪供地的熱情洋溢相比，溢價率下(xià)跌、流拍率升高是普遍現象，不少地塊因報名數量不足而出現“未拍先流”。
同期，有機構開(kāi)始抛售房企債券，并導緻一(yī)些美元債價格大(dà)幅下(xià)跌。股票(piào)市場同樣表現不佳，三季度以來，A股地産闆塊以陰跌爲主，少有上漲行情。這種驟然的下(xià)挫，讓不少從業者感到措手不及。
事情從9月末開(kāi)始發生(shēng)變化。
9月24日，央行貨币政策委員(yuán)會召開(kāi)2021年第三季度例會，表示“維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費(fèi)者合法權益”。
9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開(kāi)房地産金融工(gōng)作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費(fèi)者合法權益。
10月15日，人民銀行舉行2021年第三季度金融統計數據新聞發布會，金融市場司司長鄒瀾首次對信貸收緊的現象作出解釋，“個别大(dà)型房企風險暴露，金融機構對房地産行業的風險偏好明顯下(xià)降，出現了一(yī)緻性的收縮行爲，房地産開(kāi)發貸款增速出現較大(dà)幅度下(xià)滑。”他将這種變化稱爲金融機構的“短期過激反應”。
此外(wài)，“部分(fēn)金融機構對于30家試點房企‘三線四檔’融資(zī)管理規則也存在一(yī)些誤解，将要求‘紅檔’企業有息負債餘額不得新增，誤解爲銀行不得新發放(fàng)開(kāi)發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開(kāi)工(gōng)項目得不到貸款，也一(yī)定程度上造成了一(yī)些企業資(zī)金鏈緊繃。”
事實上，随着此輪表态的做出，信貸環境也已有所改善。華東區域某房企向21世紀經濟報道記者表示，雖然不是普遍現象，但部分(fēn)銀行已重新啓動開(kāi)發貸審批流程，一(yī)度停滞的按揭貸款也開(kāi)始發放(fàng)。
貝殼研究院監測重點城市房貸利率數據顯示，10月貝殼研究院監測的90城首套房貸利率爲5.73%，二套利率爲5.99%，均較上月下(xià)調1個基點，這是年内上述指标首次環比下(xià)降。
11月10日，央行罕見地首次發布單月個人住房貸款統計數據。其中(zhōng)，10月居民中(zhōng)長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉正。且在近十年的同期對比中(zhōng)，規模僅低于2016年10月。
“這也是購房信貸環境築底改善的表現。”貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂向21世紀經濟報道表示，但實質性的改善尚需時日。
未經證實的利好
今年10月下(xià)旬以來，監管部門甚少就房地産做出公開(kāi)表态，但其對市場的關切程度并未減弱。
自10月15日到11月9日的不到一(yī)個月時間，中(zhōng)國房地産業協會、國家發改委外(wài)資(zī)司和國家外(wài)彙局、中(zhōng)國銀行間市場交易商(shāng)協會，共召開(kāi)了3次代表性房企座談會。
從上述會議傳遞出的信息來看，改善融資(zī)政策、恢複市場信心，是與會房企的主要訴求。在最近一(yī)次的座談中(zhōng)，有與會人士提出了松綁“三條紅線”政策、上調信貸額度、存量項目（評級時）不降級等建議。
這些建議很快被市場解讀成利好。但一(yī)位參加過某次座談的房企人士向21世紀經濟報道記者表示，這類訴求隻是與會者的建議，而非最終的結論。
他表示，在其參加的一(yī)次座談中(zhōng)，監管部門主要是以了解一(yī)線情況和聽(tīng)取各方建議爲主，會上并未做出明确承諾，會後也未發布公開(kāi)消息。因此，政策最終能否按照參會者的意願作出調整，仍是未知(zhī)數。
“隻能說，市場太需要利好了，太需要信心了。”他說。
11月10日，另一(yī)件似是而非的羅生(shēng)門事件，再度刺激了市場的情緒。當日有傳言稱，沈陽将出台包括解除限購、解除限售、放(fàng)寬契稅政策、認貸不認房、提高按揭貸款放(fàng)款效率、放(fàng)寬備案價格等在内的6條措施，從而大(dà)幅松綁樓市調控。
11月11日，一(yī)名沈陽樓市的資(zī)深從業者向21世紀經濟報道記者表示，公司有領導參與了政府部門近期的座談，也聽(tīng)說了類似的政策，但并未看到具體(tǐ)文件。而截至記者發稿時，沈陽市房産局向媒體(tǐ)表示，沈陽仍執行現行限購、限售等政策，未發生(shēng)改變。
在此之前，武漢、義烏、哈爾濱、長春都曾出台過所謂的“救市”政策。相比之下(xià)，傳言中(zhōng)的沈陽版本刺激力度最大(dà)，因此也最受關注。
迷霧之下(xià)
即使一(yī)些消息的真實度存疑，市場信心仍然得到了提振。事實上，在各項利好的刺激下(xià)，11月以來，房地産股債兩市就有恢複的迹象。11月9日，滬深地産股就已出現明顯上漲。
趁此“東風”，11月5日和11月9日，世茂集團董事局主席許榮茂斥資(zī)約16.23億港元，先後兩次增持世茂集團。11月9日晚間，旭輝控股也發布公告稱，以配資(zī)的形式募集資(zī)金，大(dà)股東林氏家族承諾将“全額兜底”。
今年9月，一(yī)些房企曾通過大(dà)股東增持的方式，爲市場短暫地注入了信心。相比之下(xià)，此次護盤行爲發生(shēng)時，市場的情緒顯然更爲高漲。
近日，高盛投資(zī)組合管理團隊在接受媒體(tǐ)采訪時表示，正在買入中(zhōng)國房企債券。其團隊成員(yuán)稱，個别房企風險事件引發的連鎖反應，傳染風險被高估了，市場正在消化這一(yī)風險。此外(wài)，另一(yī)家國際投資(zī)機構貝萊德近期也在買入中(zhōng)國房企的股票(piào)。
“外(wài)資(zī)抄底”傳遞出的信号意義，顯然要強于“内資(zī)護盤”。結合此前傳遞出的信息，近日股債兩市的超預期反應便不難理解。
但有分(fēn)析人士指出，不應對其信号意義做出過度解讀，因爲政策觸底後的小(xiǎo)幅調整，并不意味着大(dà)範圍的松綁行爲出現，也不能簡單理解成“救市”。相比于外(wài)界一(yī)廂情願的理解，監管部門從未釋放(fàng)過明确的松綁信号。且如果對當前煩雜(zá)的信息進行篩選的話(huà)，确定性和實質性的利好并不多。
高層在10月中(zhōng)旬的一(yī)次表态中(zhōng)，就曾對房地産市場做出定調，“房地産市場出現了個别問題，但風險總體(tǐ)可控，合理的資(zī)金需求正在得到滿足，房地産市場健康發展的整體(tǐ)态勢不會改變。”這也意味着，當前并不存在政策大(dà)幅松綁的基礎。
上海易居研究院智庫中(zhōng)心總監嚴躍進認爲，現在談“松綁”還爲時過早。應密切關注近兩個月的市場變化，在信貸政策已經有所改善的情況下(xià)，如果房屋、土地市場有所起色，政策就不需要再做大(dà)幅調整。
前述房企人士也認爲，即便政策有所調整，監管層也更傾向于采用窗口指導的方式進行隐蔽地調整。這種方式更有利于預期管理，因爲既無需做出明确的政策發布，市場端又(yòu)能夠感知(zhī)到執行層面的細微變化。
他同時表示，這種調整的幅度不會很大(dà)，且僅限于當前的口徑範圍内。
本期編輯 陳思 實習生(shēng) 王绮彤
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