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北(běi)京海澱黃莊地區部分(fēn)培訓機構退租的空置寫字樓較快租出江聃/圖文
證券時報記者 江聃
近期，北(běi)京寫字樓租賃需求已顯著複蘇。随着三季度北(běi)京寫字樓淨吸納量創2018年二季度以來單季最高值，加之本輪大(dà)部分(fēn)商(shāng)圈的供應高峰基本已接近尾聲，市場正在持續穩步複蘇。據證券時報記者調查，北(běi)京多個核心商(shāng)圈租金水平保持穩定，業内人士對北(běi)京寫字樓市場未來走勢也持樂觀預期。
寫字樓租金水平保持穩定
多家房地産咨詢機構統計信息顯示，三季度北(běi)京寫字樓淨吸納量創2018年二季度以來單季最高。世邦魏理仕的報告指出，全市空置率連續四個季度下(xià)降，而從租金報價來看，整體(tǐ)租金降幅縮窄，子市場表現分(fēn)化。望京租金繼續上行；CBD租金止跌企穩，其中(zhōng)甲級租金近三年首次環比上漲；中(zhōng)關村(cūn)(000931,股吧)租金保持平穩；其他子市場仍有不同程度的跌幅。
從三方統計來看，金融街(000402,股吧)因需求外(wài)溢空置率持續走高。在金融街某房地産經紀公司工(gōng)作的陳曉（化名）告訴證券時報記者，租金價格還比較平穩。她駐場的通泰大(dà)廈距離(lí)北(běi)京證券交易所步行僅6分(fēn)鍾。這座大(dà)廈裏面目前可選範圍較多，100平方米以上的寫字樓正在出租的有3間，100平方米以下(xià)的有4間，全含的價格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大(dà)廈價格與其相似。如果能夠接受每天15元/平方米~17元/平方米的價格，可選擇範圍更廣。
作爲新興商(shāng)圈的代表，中(zhōng)關村(cūn)軟件園位于北(běi)京北(běi)五環外(wài)的海澱西二旗。該園新項目三季度一(yī)投入市場就接近滿租。經紀人李小(xiǎo)晨（化名）告訴記者，園區内租金價格比較平穩，幾乎都是每天6.5元/平方米全包。個别樓盤比如和協科技大(dà)廈低一(yī)些，每平米5元多就能租。
教育遺留空置面積快速出租
在市場整體(tǐ)穩定向好的背景下(xià)，泛中(zhōng)關村(cūn)區域受雙減政策影響的教育類企業退租大(dà)增。仲量聯行近期的一(yī)份報告指出，教育行業在北(běi)京市至少有12萬平方米的租賃面積将于年末前完成退租，其中(zhōng)主要以關閉線下(xià)課堂門店(diàn)爲主。退租面積最多的區域依次爲上地、中(zhōng)關村(cūn)和望京。
仲量聯行中(zhōng)國區研究部辦公樓市場負責人暨華北(běi)區研究部總監米陽對證券時報記者表示，這一(yī)數據并非簡單估算的市場規模，而是真實退租數據加總。這些退租面積，以頭部知(zhī)名的教育企業爲主。
米陽表示，教育行業此前擴張、租賃的面積大(dà)部分(fēn)爲教室用途，辦公用途的面積相對較少，因此單店(diàn)面積較大(dà)。此類面積大(dà)部分(fēn)在品質較低的寫字樓或産業園區，以及底商(shāng)等非标準辦公用的空間，因此對于全市整體(tǐ)市場，尤其是甲級辦公樓市場影響較小(xiǎo)。部分(fēn)物(wù)業此前租戶行業配比的韌性較低，教育行業占比較高，确實會在短期面臨空置率提升、租金下(xià)調的壓力，但不具有普遍性。在上地、中(zhōng)關村(cūn)等IT行業需求旺盛的區域，有教育行業退租的面積在短期内已再次出租，空置被市場快速吸納。
記者在走訪中(zhōng)關村(cūn)黃莊地區時看到，此前培訓機構較爲密集的寫字樓中(zhōng)确有不少空置的，其中(zhōng)既有教育機構退租遺留，也有其他類型公司退租遺留。
不過，從記者了解的情況來看，空置面積填補速度較快。以銀網中(zhōng)心爲例，該大(dà)廈B座頂層和11層均曾爲教育培訓機構的辦公場所。但8月記者走訪時相關機構剛退租，如今頂層的辦公樓已經入駐了另一(yī)家企業，而11層也正在裝修等待迎接新的租戶。這意味着從租戶退租到再出租的間隔僅約三個月。
“一(yī)個季度内租出去(qù)基本相當于無縫銜接了。”世邦魏理仕華北(běi)區研究部負責人孫祖天對證券時報記者表示，頭部TMT企業的擴租和新成立科技互聯網、芯片制造相關公司的新租需求有效消化可租面積，使得中(zhōng)關村(cūn)區域内所有子市場空置率均保持在個位數的低位，空置率沒有明顯升高。
業内人士對市場走勢預期樂觀
今年以來，TMT頭部企業經營賽道多元化爲市場不斷注入新動能，并完成多起大(dà)面積租賃交易。從近期核心商(shāng)圈的主要租賃成交來看，TMT行業企業仍是領頭力量，如字節跳動、百度在線、阿裏巴巴分(fēn)别在中(zhōng)央商(shāng)務區和望京-酒仙橋區域新租了上萬平方米的寫字樓。
孫祖天對證券時報記者表示，TMT一(yī)直是北(běi)京商(shāng)業地産需求的支柱行業，未來随着5G、物(wù)聯網、雲計算、大(dà)數據、人工(gōng)智能、區塊鏈等新一(yī)代信息通信技術的創新突破，TMT所代表的數字經濟和實體(tǐ)經濟日趨融合，對傳統産業的滲透和變革日益深遠，其涵蓋範圍不斷往外(wài)延伸，加上北(běi)京數字自由貿易區、北(běi)京證券交易所等有利的政策環境加持，TMT對寫字樓需求有持續發展的動力。孫祖天判斷，三季度後本輪大(dà)部分(fēn)商(shāng)圈的供應高峰基本已接近尾聲，随着空置率的回落，預計有更多子市場租金将觸底。
市場普遍認爲，北(běi)京證券交易所落地将進一(yī)步帶動創新型企業、投資(zī)機構及相關專業服務機構的集聚。忙碌于金融街片區的陳曉期待着，在北(běi)京證券交易所開(kāi)市後，帶動她所負責片區寫字樓租賃需求進一(yī)步提升。
