下(xià)調地價、取消限價，廣州第三輪集中(zhōng)供地釋放(fàng)友好信号

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

　　作 者丨吳抒穎

　　編 輯丨張偉賢

　　圖 源丨21世紀經濟報道

　　上一(yī)輪集中(zhōng)供地中(zhōng)遭遇過半數土地流拍的廣州于2021年11月2日正式上架新一(yī)輪集中(zhōng)供地地塊。相較于前兩輪動辄千億元左右的起拍價，廣州本輪集中(zhōng)供地數量和金額都大(dà)幅下(xià)調。

　　根據廣州公共資(zī)源交易中(zhōng)心公布第三批集中(zhōng)供地名單，本次共推出17宗地塊，總用地面積超120公頃，計容總建築面積296萬平方米，起拍總價約434億元，将于12月1日正式出讓。從地塊區位來看，包括海珠1宗、白(bái)雲3宗、黃埔3宗、番禺3宗、南(nán)沙4宗、從化2宗、增城1宗。

　　除了總數量減少之外(wài)，廣州此輪土地出讓也放(fàng)寬了部分(fēn)地塊的出讓條件。其中(zhōng)，部分(fēn)回爐地塊起拍價進行了小(xiǎo)幅下(xià)調，一(yī)些地塊也取消了限制新房售價，以及一(yī)個月内一(yī)次性付清總價的要求。

　　總體(tǐ)來看，在房企融資(zī)艱難、審慎投資(zī)的背景下(xià)，廣州第三輪集中(zhōng)供地通過調低出讓門檻向市場和企業釋放(fàng)了積極信号。盡管如此，業界普遍預測，在市場整體(tǐ)低迷的背景下(xià)，廣州本輪集中(zhōng)供地仍将延續第二輪的拿地格局，有資(zī)金實力的房企，或将是大(dà)赢家。

　　降低門檻

　　從供地數量以及起拍金額來看，廣州這一(yī)輪集中(zhōng)供地采取了相對保守的态度。

　　本輪集中(zhōng)供地廣州共推出17宗地塊，起拍總價約434億元；而第一(yī)輪集中(zhōng)供地，廣州推出48宗地塊，挂牌總價901億元；次輪集中(zhōng)供地廣州同樣推出48宗地塊，挂牌總價1124億元。

　　廣州第二輪集中(zhōng)供地遇冷或許助推了本次在規則上作出的一(yī)些讓步。2021年9月26日、27日，廣州進行第二輪集中(zhōng)供地出讓，在推出的48宗地塊中(zhōng)，最終成功出讓23宗地塊，總成交價569.37億元，25宗流拍，溢價率也僅1.5%。

　　廣州中(zhōng)原項目部總經理黃韬對21世紀經濟報道記者分(fēn)析稱，這一(yī)次土地出讓規模和數量明顯減少符合實際情況，因爲大(dà)家都有相同的訴求，會根據市場實際情況實事求是地作出選擇。“市場現在是下(xià)行的，開(kāi)發商(shāng)也在謹慎拿地。從這個角度，他們要拿到合适便宜的土地，而官方也不希望流拍給予消極信号，因此會少推一(yī)些，成功率高反而有提振作用。”

　　爲了吸引更多的房企參與，本輪土拍在多個維度上也體(tǐ)現出官方的用心。例如，本輪上架地塊也多集中(zhōng)于熱門區域，上一(yī)輪大(dà)規模流拍的增城，本輪也僅上架一(yī)宗地塊。不僅如此，部分(fēn)地塊拍賣規則上進行了調整，也是向房企示好的信号。

　　據克而瑞統計，出現在本輪供地的地塊，有7宗來自第二批集中(zhōng)供地中(zhōng)流拍的地塊。其中(zhōng)增城朱村(cūn)大(dà)道西地塊表面“不降反漲”（如剔除2.3萬平方米政府性房源後實爲降價），番禺利豐北(běi)側地塊和從化區江埔街地塊起拍價不變，其餘4宗均降價挂牌。

　　此外(wài)，在第二輪供地中(zhōng)，黃埔、南(nán)沙部分(fēn)地塊均被限制了未來新房售價，然而在第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)則沒有體(tǐ)現這一(yī)點。不過，黃埔及海珠所挂地塊均要求銷售首套購房家庭占比50%。

　　廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，廣州第二輪土拍流拍率非常高，在這種情況下(xià)，如果由于流拍率上升導緻新開(kāi)工(gōng)面積以及銷售下(xià)降，這會形成一(yī)個對市場非常不利的循環，因此對規則進行适當調整也是情理之中(zhōng)。

　　李宇嘉續稱，在這個過程中(zhōng)，還是有些規則在堅持，比如不超過15%的溢價率，還有向剛需、首套房購置需求的傾斜等。“這給市場傳達的信号是很清晰的，供地調整是有所爲，有所不爲。該堅持的還是要堅持，該調整的必須要調整，本身來講，穩地價、穩房價，穩預期就是地方政府該做的。”

　　平穩收官？

　　在出讓規則已經向市場釋放(fàng)積極信号的背景下(xià)，廣州第三輪集中(zhōng)供地的走勢也是一(yī)個風向标。

　　據克而瑞統計，前10月，重點22城整體(tǐ)土地供應節奏有所放(fàng)緩，對比各城市2021年住宅用地計劃，前10月宅地成交面積占全年計劃供應量比例平均僅爲52%。其中(zhōng)，部分(fēn)城市前10個月土地挂牌量較高，但受房企融資(zī)難度加大(dà)以及市場降溫的影響，流拍率大(dà)幅提升，導緻第二輪集中(zhōng)土拍成交量較首輪明顯下(xià)降，如長沙、北(běi)京、沈陽、杭州、廣州5個城市，第二輪集中(zhōng)土拍流拍率均超50%。

　　由此，廣州作爲第三輪集中(zhōng)供地中(zhōng)率先調低出讓門檻的城市，或許也是爲本輪集中(zhōng)供地奠定了基調。

　　克而瑞廣佛區域首席分(fēn)析師肖文曉在分(fēn)析廣州本輪集中(zhōng)供地時指出，本輪集中(zhōng)供地結構上更傾向于南(nán)沙、黃埔等熱區，還取消了全周期限價、降低了多宗回爐地塊的起拍價，鼓勵開(kāi)發企業拿地的意圖明顯。

　　不過，在當前的環境下(xià)，房企拿地的欲望或許并不會因爲出讓門檻降低而大(dà)幅增強。一(yī)個可以看出房企“錢緊”的側面是，房企即将迎來償債高峰，而目前多數房企再融資(zī)的渠道卻大(dà)幅縮小(xiǎo)。

　　據中(zhōng)國指數研究院指出，2022年到2024年，房企海外(wài)債到期規模分(fēn)别爲3544.2億元、2878億元、2263億元。其中(zhōng)，2022年第一(yī)季度是到期高峰，爲983.3億元，占當年的27.8%。

　　一(yī)名龍頭房企負責土地投拓的人士對21世紀經濟報道記者表示，錢缺得不得了，哪有錢買地。現在就是勒緊褲腰帶過日子，一(yī)手抓賣房一(yī)手還債，如果還有餘錢的話(huà)也是存起來以備不時之需。有現金才有安全感，活下(xià)去(qù)比什麽都重要。如果活下(xià)去(qù)都保證不了，還拿什麽發展？我(wǒ)們現在就是盡可能開(kāi)發存量空間争取變現，買地會先緩一(yī)緩。

　　在大(dà)環境整體(tǐ)下(xià)行之際，官方也必然需要與市場密切溝通。李宇嘉認爲，在流拍率高企之時，第三輪供地必須要降低姿态，給房企和市場積極信号。“這也是不得不做的事情。”

　　事實上，官方也有所行動。肖文曉透露，“在第二輪供地結束之後，主管部門與房企就二輪供地遇到的問題以及三輪供地的拿地意向進行了密切的溝通，第三輪供地平穩收官的可能性很大(dà)，預計大(dà)環境限制下(xià)不會太火(huǒ)爆，但也不會再有那麽多的流拍。”

　　在各方的努力之下(xià)，廣州第三輪集中(zhōng)供地或将在平穩中(zhōng)收官。

　　“第二輪供地遇冷，主要原因還是因爲‘三道紅線’監管疊加市場下(xià)行，導緻民企普遍資(zī)金緊張，不得不選擇戰略收縮。近期來看，監管部門針對目前房企資(zī)金鏈緊張的問題，已經回應了合理的房地産貸款将适時得到滿足，預計對于部分(fēn)尚有餘力的房企還是會注入年底拿地的信心，而地方政府審時度勢調整土地出讓計劃，也會讓第三輪集中(zhōng)供地相對平穩過渡。”肖文曉分(fēn)析稱。

　　本期編輯 陳思 實習生(shēng) 王绮彤

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