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2021年第44周
10月25日-10月31日，由于處于重點城市二三輪集中(zhōng)土拍的間歇期，本周重點監測城市成交建面較上周進一(yī)步走低，市場成交熱度也有所下(xià)滑。不過，重點城市第三輪供應潮來臨，繼無錫、南(nán)京後，本周共有四個城市發布第三輪集中(zhōng)出讓地塊，分(fēn)别是上海、深圳、蘇州和合肥，預計将于11月下(xià)旬開(kāi)拍。
土地政策
湖南(nán)要求控制非宅地供應
武漢出台政策支持租賃住房發展
近日，湖南(nán)省住建廳、改革委等六部門聯合印發《關于推進非住宅商(shāng)品房去(qù)庫存的若幹意見》。意見提出，各市縣要嚴格控制非住宅商(shāng)品房用地增量，對于商(shāng)辦類去(qù)化周期超過36個月以上的市縣，要暫停新的非宅地挂牌出讓，以控制非住宅商(shāng)品房庫存。
此外(wài)，武漢于本周出台了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。《意見》提出，在“十四五”期間，武漢計劃建設籌集保障性租賃住房25萬套（間）。爲增加供應，武漢市将支持利用集體(tǐ)經營性建設用地、企事業單位閑置土地、産業園區配套用地和新供應國有用地建設保障性租賃住房。
土地供應
四城發布第三批集中(zhōng)供應地塊
拉動供應規模大(dà)幅回升
供應方面。本周，上海、深圳、蘇州及合肥發布了第三批集中(zhōng)供地公告，重點監測城市的供應建面得以較上一(yī)周顯著回升，總供應建築面積達2796萬平方米。本周供應主力爲集中(zhōng)供地的四個城市，其餘城市的供應量相對較低。具體(tǐ)來看，四城中(zhōng)上海供應量最大(dà)，本次共有51宗宅地推出，涉及27宗商(shāng)品住宅用地，總建築面積達547萬平方米；深圳則推出了11宗地，總體(tǐ)量達187萬平方米，起拍總價約352萬平方米；蘇州則挂出了26宗地，總建面達386萬平方米，園區核心闆塊、姑蘇平江新城等重點片區均有宅地出讓；合肥第三批供地也計劃出讓22宗宅地，其中(zhōng)濱湖區有5宗地推出，供應質量較前兩次明顯提升。
土地成交
成交規模進一(yī)步走低
一(yī)線成交占比提升拉動地價環比上漲
成交方面，由于本周沒有城市集中(zhōng)土拍，重點監測城市的土地成交規模較上周進一(yī)步縮減。具體(tǐ)來看，重點監測城市總成交建築面積爲486萬平方米，同環比降幅均在四成以上；成交金額也随之降至288億元，環比下(xià)降26%；價格方面，由于一(yī)線城市成交占比提升，本周平均地價較上周環比上漲，成交樓闆價達5924元/平方米，環比上漲40%，同比亦有9%的漲幅。
各能級城市方面，受北(běi)京成交多宗商(shāng)辦用地影響，一(yī)線城市成交占比較上周明顯上漲。具體(tǐ)來看，一(yī)線城市中(zhōng)，北(běi)京共成交了6宗商(shāng)辦用地，總建築面積達57萬平方米，共攬金105億元；廣州也成交了一(yī)宗産業用地，由奧飛數據(300738,股吧)以底價競得。二線城市中(zhōng)，成交量最大(dà)的是南(nán)京，共成交3幅商(shāng)辦用地，總成交量僅爲30萬平方米，其餘城市的成交量也處于低位。重點監測的三四線城市中(zhōng)，徐州成交建面最高，達130萬平方米，主力成交區域集中(zhōng)在邳州、睢甯等下(xià)轄縣市。
市場熱度
溢價率延續低位運行
宅地成爲本周流拍地塊主力
成交溢價方面。由于本周入市優質地塊數量進一(yī)步減少，重點監測城市的成交溢價率較上周進一(yī)步走低，僅爲0.8%。聚焦到城市層面來看，僅合肥、珠海、台州等個别城市溢價率超過5%，其餘城市成交地塊基本均爲底價成交。
土地流拍方面。在供應減少之下(xià)，本周重點監測城市流拍土地幅數環比下(xià)降，流拍率也因此高位回落至16.8%。值得關注的是，從撤牌流拍地塊用途來看，多數地塊爲涉宅用地，其中(zhōng)不乏流拍後再挂牌的地塊，如洛陽洛龍區64、65号兩宗地均是二次挂牌。對比兩次挂牌條件來看，雖然兩幅地均取消了安置房建設，但起拍總價也随之上調，拿地成本并未實質降低。
周度TOP5
底價成交成爲主流
北(běi)京包攬單價榜TOP5
在市場熱度持續下(xià)行的影響下(xià)，重點監測城市的土拍熱度也降至低位，底價成交成爲近期土地市場的主旋律。以本周成交總價TOP5地塊來看，全部爲底價成交，包括昆山高新區和珠海金灣區兩宗優質宅地。
單價榜單方面，受北(běi)京集中(zhōng)成交了多宗商(shāng)辦用地影響，本周單價榜TOP5均被北(běi)京所包攬。其中(zhōng)，成交單價最高的地塊是位于東城區廣渠門的一(yī)宗商(shāng)業用地，成交樓闆價爲21005元/平方米；門檻地塊爲通州區張家灣車(chē)輛段項目用地，由首旅集團聯合城建及京投底價競得，成交樓闆價爲16778元/平方米。
重點地塊點評
北(běi)京城市副中(zhōng)心成交一(yī)宗地鐵上蓋商(shāng)辦地
地塊分(fēn)析：
在完成第二輪住宅用地供應後，10月26日，北(běi)京集中(zhōng)成交了6宗商(shāng)業用地，涉及石景山首鋼、通州張家灣、海澱西北(běi)旺以及東二環廣渠門等片區，總成交建面約29萬平方米，共收金105.7億元。
6幅商(shāng)辦用地中(zhōng)，總價最高的爲通州區張家灣車(chē)輛段項目用地，成交總價爲50.67億元，也是本周重點監測城市中(zhōng)成交總價最高的地塊。從地塊用途來看，該項目計劃打造集酒店(diàn)、辦公、商(shāng)業服務功能的一(yī)體(tǐ)化設施。而據地理位置來看，該地塊位于北(běi)京城市副中(zhōng)心，屬于通州文化旅遊片區；更重要的是，地塊還緊鄰環球主題公園，可承接環球主題公園的外(wài)溢效應，能爲項目上商(shāng)業帶來充足的客流量。另一(yī)方面，該項目的成功出讓也完善了環球影城周邊的消費(fèi)配套設施，推進片區内文旅産業進一(yī)步向前發展。
排版丨Jenny
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