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出品：新浪财經上市公司研究院
作者：大(dà)眼樓管/陳憲
房地産行業進入下(xià)行階段，與之相關的物(wù)業管理闆塊從登陸港股以來，卻成爲長牛賽道。從邏輯上看，物(wù)業費(fèi)的收取不完全依賴于房屋銷售的景氣。對于大(dà)多數人來說，商(shāng)品房的銷售可能是一(yī)次性的，但物(wù)業管理費(fèi)每年都要繳納，這爲物(wù)業公司提供了穩定的現金流。
存量+增量的發展模式、無重大(dà)資(zī)本開(kāi)支、淨現金的财務狀況、穩定的派息分(fēn)紅，這些因素決定了物(wù)業管理行業的估值下(xià)限。而物(wù)管公司的管理服務水平，物(wù)業的質量以及業績增長的潛力和确定性決定了估值的上限。目前物(wù)業股的平均市盈率約爲20倍，遠高于其關聯房地産企業。
随着房地産企業集中(zhōng)度提升，物(wù)業管理行業也迎來一(yī)輪整合加速。新浪财經選取24家主流上市物(wù)業管理公司，從業績、收入結構、增長潛力、運營效率四個維度梳理，以期爲投資(zī)者提供價值參考。
業績一(yī)覽
2021年上半年雅生(shēng)活服務實現營業收入62.49億元，同比增長56.04%；實現歸母淨利潤11.42億元，同比增長50.71%。同期毛利率爲30%，淨利率爲20.5%。
上半年物(wù)業股普遍高增，24家主流上市物(wù)企營業收入的算數平均增速爲61.1%。對比同行，雅生(shēng)活服務56.04%的營收增速略低于行業均值。淨利率爲20.5%，略高于行業均值17.27%。
業務結構
雅生(shēng)活服務以住宅項目爲主，收入結構分(fēn)爲傳統的物(wù)業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，以及上半年新增的城市服務，分(fēn)别實現營業收入39.77億元、13.03億元、8.07億元、1.59億元，分(fēn)别同比增長51.8%、35.9%、91%，同期毛利率爲22%、40%、54.6%、22.1%。
向關聯方提供服務的收入直接了物(wù)業公司與關聯房企之間的利益輸送，統計24家主流物(wù)企該指标的均值爲22.75%。雅生(shēng)活服務向關聯方提供服務獲得收入爲16.59億元，占總收入的比例爲26.55%，略高于行業均值。
增長潛力
雅生(shēng)活服務目前在管面積424.16百萬平方米，同比增長13.2%。合約面積584.1百萬平方米，同比增長11.8%。合約面積/在管面積的比值爲1.38，該比例的高低代表已簽約未收費(fèi)的面積，也就是短期内确定性的收入增長。24家上市物(wù)企該指标的算數平均值爲1.69，雅生(shēng)活服務略低于行業均值。
公司目前在管項目中(zhōng)，第三方項目占比80.8%，高于統計樣本均值49.7%。
截至2021年6月，公司現金及現金等價物(wù)爲81.98億元，爲未來收并購提供了可能性，高于行業均值50.34億元。
運營效率
半年報披露，公司現有5.59萬人，以此測算人均管理面積約7.59千平方米，坪效（總營收/在管面積）爲11.18萬元/人。
