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近期，港股内房股闆塊在此前跌跌不休的走勢中(zhōng)終于開(kāi)始有所回暖，盡管在一(yī)小(xiǎo)波回調後近期走勢趨于平穩，不過市場多數機構觀點表明對後市行情的信心。如國際大(dà)行摩根士丹利在日前就将對中(zhōng)國房地産闆塊的評估從“與大(dà)市一(yī)緻”上調至“有吸引力”。
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（來源：東方财富）
實際上，一(yī)系列迹象也在表明，地産闆塊或已經迎來轉折點。
1• 政策面發生(shēng)積極變化，房地産闆塊孕育機會
10月15日，中(zhōng)國房地産業協會召集10家房企在京座談，住建部相關官員(yuán)在會上聽(tīng)取了房企意見。同日，對于近期市場比較關注的開(kāi)發商(shāng)恒大(dà)的債務風險問題以及房貸問題，央行在召開(kāi)的2021年第三季度金融統計數據發布會上亦作出最新回應和定調，表示“恒大(dà)集團的問題，在房地産行業是個别現象。”同時央行在發布會上表示部分(fēn)金融機構對“三線四檔”存在誤解。
逐一(yī)梳理這幾個關鍵信息，政策面邊際改善的信号可以說已經較爲明确。
首先，房企座談會的召開(kāi)，這預示着決策者在積極傾聽(tīng)市場聲音，而與會房企也提出了自己的訴求，相信後續将陸續推出一(yī)系列相關政策和配套措施，落實長效機制，确保房地産市場平穩健康發展。
其次，央行在此前貨币政策季度例會上12年首次罕見發聲提出房地産“雙維護”，而此次再爲市場答疑，在行業内部分(fēn)房企信用風險暴露引發市場擔憂的背景下(xià)，釋放(fàng)對行業當下(xià)及未來仍保持穩健發展的信心。特别是對部分(fēn)金融機構對“三線四檔”存在誤解的這一(yī)表态，無疑将有助于緩和房企與金融機構的合作，釋放(fàng)房企融資(zī)段壓力。
由上綜合可見，這一(yī)系列舉措以及帶來的預期顯然也爲當前趴在估值底部的房地産闆塊的回暖注入了強心針，後續機會愈漸明朗。對于投資(zī)者而言，在闆塊打響“回暖”戰役的當下(xià)，我(wǒ)們不能忽略房企間的分(fēn)化也在加速，從機構觀點來看，房企的财務表現，業績情況等均是值得考量的重點。
2• 行業大(dà)變局下(xià)，多維度審視房企核心競争力
近年來，房地産市場一(yī)直處于風口浪尖，“房住不炒”的政策大(dà)基調下(xià)，随着包括“三道紅線”兩集中(zhōng)“等一(yī)系列政策的相繼出爐，房地産長效機制逐步落地，這已充分(fēn)預示着整個行業進入到了一(yī)個新的時代。
具體(tǐ)而言，在樓市層面，房價隻漲不跌的預期被徹底打破，普通民衆的買房動作也将變得更爲審慎。而回歸到居住本質下(xià)，圍繞剛需、消費(fèi)升級等客群帶來的對産品力的角逐也将會是房企發展的重心。
與此同時，房地産開(kāi)發模式具有典型的杠杠屬性和資(zī)金密集屬性，因此房企如何确保自身穩健的運轉，良好的運營管理以及财務基本面必不可少。由此在銷售、土儲、融資(zī)等要素上的競争也将更爲體(tǐ)現房企的核心實力所在。
在這樣一(yī)個新的時點，我(wǒ)們認爲房企的經營模式已經迎來深層次的改變，下(xià)面重點結合美的置業等行業内優質企業的表現進行深入解讀，探讨房地産下(xià)半場有哪些特質的房企能夠實現“行穩緻遠”？
着重将從如下(xià)幾個方面進行探讨：
其一(yī)，産品力。
不論是回歸住宅屬性的政策趨勢，還是消費(fèi)升級帶來的對居住環境要求的提升所形成的“倒逼效應”，房企的産品力已經越來越成爲房企競争發力的關鍵點。優質的、高性價比的産品，不僅意味着更快的去(qù)化，同時也将是獲得市場溢價的驅動力所在。尤其是今年來，一(yī)些熱門城市開(kāi)始以競品質，代替競價，決定土地拍賣的最終歸屬，産品力的擺在了房企長期競争的重要高度。
從行業内企業來看，如綠城中(zhōng)國便一(yī)直是業内産品力的标杆，其卓越的産品力也令其項目在市場上能夠保持高價位，保障了盈利質量。而再比如，世茂集團近年來在産品力升級上表現可圈可點，其以匠心雕琢産品，升級叠代住宅标準，全面落地雅系、雲系、璀璨系、國風系、天譽系、龍胤系等全生(shēng)命周期産品系，緻力于滿足多樣化、差異化的置業需求。公司的諸多标杆項目也獲得業内好評，斬獲多項具有影響力的國際大(dà)獎。
此外(wài)，美的置業回歸居住本質，立足新科技時代，依托“美的智慧自研平台+制造業基因+結合前裝”的核心優勢，保持“智慧健康”賽道領先地位，做實産品核心競争力，持續提升産品溢價和口碑。
其二，拿到能力和土儲資(zī)源的“質“”量”。
過去(qù)行業跑馬圈地的時代，房企争相在市場上拿地，甚至不懼成本，頻(pín)頻(pín)誕生(shēng)“地王”。然而随着房地産“穩”字當頭，房企能否在市場上獲得優質、高性價比的土儲，同時在布局上和土地儲備上表現如何都将值得重點關注。
從行業情況來看，2021年上半年，銷售百強總土儲貨值共計約43萬億，較2020年末微降0.46%。百強房企總土儲貨值漲跌各半，在融資(zī)收緊、現金流緊張和雙集中(zhōng)供地的影響下(xià)，房企投資(zī)顯著分(fēn)化。如以三四線爲主的碧桂園、綠地等在雙集中(zhōng)供地中(zhōng)拿地較少，而保利、萬科等相對積極。而後50強的總土儲貨值下(xià)降超11%。随着全國市場熱度分(fēn)化，未來房企不僅要注重自身土儲總量，更需要重視土儲結構的優化，在核心經濟地帶核心城市擁有核心資(zī)源的房企将受到持續關注。
圖：2021年上半年末銷售百強房企各梯隊總土儲貨值及同比（單位：萬億，%）
數據來源：CRIC、企業年報
以美的置業的情況來看，根據公司中(zhōng)期财報，截止2021年6月30日，美的置業共有339個物(wù)業開(kāi)發項目，其中(zhōng)通過合營企業及聯營公司參與103個項目，覆蓋全國62個城市，擁有土地儲備總建築面積達5,277萬平方米。公司同時表示，在土地獲取方面将90%以上的資(zī)源投放(fàng)在二線及以上城市。
此外(wài)值得一(yī)提的是作爲誕生(shēng)于粵港澳大(dà)灣區并與灣區經濟發展深度聯結與融合的企業，美的置業在灣區的舊(jiù)改資(zī)源也較爲豐富，這也爲其後續業績的增長帶來了強勁支撐。
其三，财務基本面和融資(zī)能力。
行業加速風險暴露的背景下(xià)，我(wǒ)們看到連龍頭房企也深陷其中(zhōng)，這表明未來能夠在财務上展現出色的抗風險能力和優質基本面的房企将更易受到市場資(zī)金親賴。尤其是融資(zī)層面，直接關系着房企的經營“循環“和“利潤”，融資(zī)端具有優勢的房企，不僅有助于驅動更快的經營周轉，同時也有助于降低融資(zī)成本，打開(kāi)利潤空間。因此，這也意味着在當下(xià)整個市場低迷期，仍然能夠保持低成本和持續暢通多元融資(zī)優勢的房企，将有望在邁過行業“壓力測試”後迎來加速發展。
此前億翰智庫選取了50家A H上市房企統計得出，2021年上半年，E50房企融資(zī)成本均值爲5.96%，較2020年的6.04%回落0.08個百分(fēn)點。其中(zhōng)，具有國企和央企背景的房企平均融資(zī)成本爲4.84%，而其他民營房企平均融資(zī)成本爲6.43%，較國央企背景的房企高出1.59個百分(fēn)點。
由此來看美的置業，截止今年中(zhōng)期美的置業的加權平均融資(zī)成本低至4.92%，顯著優于市場上的民營房企。而公司上半年新增借款加權平均實際利率爲4.74%，這也意味着後續其融資(zī)成本還将實現進一(yī)步優化。
此外(wài)公司降負債成效顯著，截止今年上半年，公司“三條紅線”指标進一(yī)步優化，淨負債率大(dà)幅下(xià)降至58%；現金短債比顯著提升至2.21；扣除預收款後的資(zī)産負債率下(xià)降至74.7%。
值得一(yī)提的是，近期行業出現較多債務違約暴雷事件，均與美元債有關。而美的置業目前債務結構主要爲銀行借款和公司債券，且銀行借款和債券融資(zī)合計占比76%；公司并無信托和美元債。與此同時公司現金流狀況良好，截至 2021 年 6 月 30 日,美的置業現金餘額321億元，一(yī)年内到期的有息負債僅106億元。公司持續強化回款提升造血能力，并且截止中(zhōng)期期末其銀行授信額度高達1432億元，尚未動用的銀行授信額度增長至899億元，展現了較高的抗風險能力。
其四，運營管理能力，經營模式叠代創新、技術賦能等。
房地産邁過黃金發展時代，行業利潤率式微是不争的事實，如何向經營管理要效益，充分(fēn)考驗房企經營者的實力，技術賦能，産業鏈上的合縱連橫、多樣化布局等均是市場上可見到的房企經營方向所在。
圖：2015-2020年行業典型上市房企整體(tǐ)利潤率水平及變動
數據來源：CRIC、企業公告
美的置業亦在積極打造上下(xià)遊産業生(shēng)态，創新商(shāng)業模式打開(kāi)新的業績增長曲線。财報顯示，公司上半年産業闆塊簽約合同金額10.85億元，服務客戶超200家，百強房企覆蓋率達30%，生(shēng)态夥伴超300個，公司轉型升級成效顯著，智能産業化、建築工(gōng)業化等多元業務闆塊的潛力正迎來加速釋放(fàng)，新的商(shāng)業生(shēng)态模式下(xià)亦有望成爲驅動公司估值轉換的重磅催化劑。
從上述不難看出，美的置業順應行業發展趨勢，較好的實現了财務安全、成長性與業績水平的長期均衡發展。而伴随整個地産行業的競争邁入到新的階段，不論是頭部集中(zhōng)效應下(xià)的“被動增長”還是公司自身轉型發展帶來的更大(dà)價值的“主動挖掘”，勢必也都将有望成爲其持續在行業中(zhōng)跨周期發展的利器。
3• 順勢而爲充分(fēn)受益行業集中(zhōng)度提升趨勢，業績穩健表現驅動估值修複可期
近年來房地産投資(zī)領域提的最多的莫過于集中(zhōng)度提升，而這一(yī)投資(zī)邏輯也得到了有力驗證。由此基于美的置業規模保持在行業領先地位，這也意味着，公司将在中(zhōng)長期受益于行業格局的演變，憑借自身優勢斬獲更多市場份額。
從銷售層面來看，依據美的置業最新公告，公司前9個月合同銷售額1091.7億元同比增長30.2%。結合公司在今年3月業績會上管理層的表态，美的置業 2021年的全口徑銷售目标是1500億元，這表明其前九個月已經完成年度目标約72.8%，展現出穩步推進銷售的一(yī)面。
盡管從當前市場大(dà)環境下(xià)來看，房企銷售端一(yī)定程度遇阻，不過随着此次央行表态以及座談會反饋，後續不排除會進一(yī)步增強調控精準性支持剛需貸款，同時釋放(fàng)信貸環境邊際寬松等利好政策，以此帶給房企銷售端刺激。
随着一(yī)系列事件展現向房地産積極的方面發展的趨勢，房地産闆塊的政策底或大(dà)概率确認，不過從業績層面來看不論是樓市冷淡的交易，還是土拍市場流拍率的升溫，這些均表明整個市場不論是買房者還是開(kāi)發商(shāng)，整體(tǐ)的觀望情緒較爲濃厚，尤其是房企在融資(zī)段、财務端壓力下(xià)也表現的更爲謹慎。而這些因素下(xià)，降低了後續房企的盈利預期和成長預期，對估值将帶來壓制，短期而言房地産闆塊的分(fēn)歧也還将持續。
展望長期，随着政策層面後續不斷兌現利好，而房企經營繼續保持穩健甚至交出超預期的業績，相信屆時也将形成對整個闆塊估值修複的全面催化。而美的置業這類具有顯著優勢的房企，在新的行情中(zhōng)大(dà)概率也将展現更強勁的爆發力，目前公司估值動态市盈率爲3倍，預計其後續估值有望迎來加速回歸，從近期港股通資(zī)金動向來看，已經不乏搶跑者。
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