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經曆了三戰三敗後的中(zhōng)國文旅集團仍然沒有放(fàng)棄，第四次向港交所遞交了招股書(shū)。10月24日，北(běi)京商(shāng)報記者了解到，中(zhōng)國奧園旗下(xià)的中(zhōng)國文旅集團再次遞交了新的招股書(shū)，并更名爲大(dà)灣區文旅康居股份有限公司（以下(xià)簡稱“大(dà)灣區文旅”）。而在此之前，中(zhōng)國文旅集團赴港上市申請已經三度折戟。值得一(yī)提的是，根據其招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個月，中(zhōng)國文旅集團來自文化旅遊業務的收入占比分(fēn)别僅有20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。對比可知(zhī)，中(zhōng)國文旅集團對銷售度假物(wù)業闆塊的依賴性正在加劇。在業内人士看來，中(zhōng)國文旅集團第四次究竟能否成功上市，恐怕也很難說。
四次遞交招股書(shū)
三次折戟之後中(zhōng)國文旅集團又(yòu)一(yī)次立下(xià)了“戰書(shū)”。10月22日，中(zhōng)國文旅集團再一(yī)次遞交了新的招股書(shū)，并更名爲大(dà)灣區文旅康居股份有限公司。
根據招股書(shū)，大(dà)灣區文旅是一(yī)家文化旅遊物(wù)業開(kāi)發商(shāng)。同時，大(dà)灣區文旅也從事一(yī)系列文化旅遊業務，如提供文化旅遊勝地相關服務（包括酒店(diàn)服務、景點咨詢服務及景點管理服務）、酒店(diàn)咨詢及管理服務及旅遊代理服務。根據仲量聯行行業報告，按2020年廣東省江門和廣東省房地産公司的住宅物(wù)業（包括度假物(wù)業）合約銷售總額計，大(dà)灣區文旅分(fēn)别排名第5及第220，在相關地區的市場占有率分(fēn)别約爲4.5%及0.04%。
從财務方面來看，招股書(shū)顯示，2018年、2019年和2020年，大(dà)灣區文旅的收入分(fēn)别爲3.35億元、7.36億元和9.68億元，對應的淨利潤分(fēn)别爲7260.5萬元、1.04億元和1.53億元。與此同時，大(dà)灣區文旅2021年前5個月的收入爲3.19億元。
其實，此次已經是大(dà)灣區文旅第四次在港交所公開(kāi)遞交招股書(shū)。早前，大(dà)灣區文旅分(fēn)别在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書(shū)，但均未能在6個月内通過聆訊，狀态均顯示爲“失效”。
“賣房”業務占總收入八成以上
銷售度假物(wù)業占大(dà)頭的大(dà)灣區文旅，卻要靠文旅業務來打出一(yī)片天地？根據大(dà)灣區文旅招股書(shū)顯示，度假物(wù)業發展爲大(dà)灣區文旅的核心業務分(fēn)部。截至2021年8月31日，大(dà)灣區文旅在恩平擁有包含18個度假物(wù)業發展項目的組合，其中(zhōng)11個項目爲已竣工(gōng)、3個項目爲發展中(zhōng)及4個未來發展項目。
而從文化旅遊業務方面來看，大(dà)灣區文旅經營位于泉林黃金小(xiǎo)鎮的愛必侬泉林度假村(cūn)。該度假村(cūn)爲複星愛必侬獨家管理的一(yī)個酒店(diàn)度假村(cūn)，由泉林酒店(diàn)别墅區與水禾田泉世界、華僑公館一(yī)期的一(yī)部分(fēn)、悅湖灣二期的一(yī)部分(fēn)、那金谷景區及泉林黃金小(xiǎo)鎮内的配套設施組成，收益主要來自租賃酒店(diàn)客房、提供餐飲及票(piào)務服務。另外(wài)，大(dà)灣區文旅還就英德巧克力王國（由奧園集團擁有的文化旅遊勝地）的規劃、設計及發展提供一(yī)站式景點咨詢服務。
但值得注意的是，其實在大(dà)灣區文旅的收入中(zhōng)，文化旅遊業務的占比要比銷售度假業務的占比少的多。根據其招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個月，大(dà)灣區文旅來自銷售度假物(wù)業業務的收入占總收入的比例分(fēn)别爲79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。而其來自文化旅遊業務的收入占比分(fēn)别爲20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。
由此可見，大(dà)灣區文旅的銷售度假物(wù)業收入占比遠遠要超過文旅業務，大(dà)灣區文旅更多的還是在靠賣房來換取收益，那麽，爲什麽大(dà)灣區文旅還要打着文旅IP的“旗号”沖刺IPO呢？針對此問題，北(běi)京商(shāng)報記者聯系了大(dà)灣區文旅，但截至發稿還未收到回複。
知(zhī)名地産分(fēn)析師嚴躍進認爲，這也是一(yī)種企業經營商(shāng)必然要經曆的事情，因爲當前做文旅項目的企業，有時候做到最後要承受資(zī)金方面的壓力，所以必須要通過銷售來進行緩解。從大(dà)灣區文旅要打造文旅IP來講，要真正讓市場認可其文旅業務，後續肯定還要減少銷售物(wù)業的收入，盡可能在文旅産業方面形成比較好的導向。
能否實現IPO仍難說
一(yī)直堅持不懈向港交所遞交招股書(shū)的大(dà)灣區文旅，究竟能否在此次實現成功上市，也成爲了業内所關注的話(huà)題。
北(běi)京商(shāng)報記者從其招股書(shū)看到，大(dà)灣區文旅拟采取繼續在現有土地儲備上發展文化旅遊爲重心的物(wù)業組合，同時繼續擴展在大(dà)灣區及現在并無業務的國内其他地區的項目組合的策略，此外(wài)大(dà)灣區文旅還将采取把握适當的策略收購機遇壯大(dà)以文化旅遊業務等策略。
與此同時，大(dà)灣區文旅還提出，拟采取透過擴大(dà)文化旅遊服務範圍并推動文化旅遊業務多元發展，以及将泉林黃金小(xiǎo)鎮的成功經驗套用于國内其他地區，以達到持續發展大(dà)灣區文旅的文化旅遊業務的策略。從中(zhōng)也不難看出，此次大(dà)灣區文旅也将要在文旅業務方面多下(xià)功夫。
“從中(zhōng)國奧園來講，現在的文旅闆塊非常清晰，尋求具體(tǐ)闆塊上市也是一(yī)個非常好的導向。所以從某種程度上來說，雖然現在大(dà)灣區文旅上市面臨着很大(dà)壓力，但其确實在持續推進這項工(gōng)作。同時，大(dà)灣區文旅現在确實需要各種産業支持，如果能夠講好這個故事，那麽對大(dà)灣區文旅來講，其實還是會有很多機會的。如果大(dà)灣區文旅向投資(zī)者宣傳企業一(yī)些經營理念、定位等，會讓投資(zī)者對其的認識更加清晰，至少在上市方面是加分(fēn)的。”嚴躍進坦言。
華美酒店(diàn)顧問機構首席知(zhī)識官、高級經濟師趙煥焱指出，上市是既定的目标，因此大(dà)灣區文旅不會放(fàng)棄IPO，因爲上市不僅可以取得發展資(zī)金，又(yòu)可以實現混合所有制。而在未來，大(dà)灣區文旅也需要針對聆訊的問題做出令人滿意的回複。
在業内人士看來，三次“戰敗”的大(dà)灣區文旅此次能否順利上市，仍然有待市場觀察。
