超30％地塊流拍後，三批次供地規則調整已在路上

中(zhōng)華網财經10月22日訊：近期，重點城市第二批供地整體(tǐ)降溫，流拍撤牌率明顯上升。就連熱門城市北(běi)京、杭州等多個城市在開(kāi)拍前夕，出現延期或者終止出讓土地的情況。

究其原因，業界人士指出，涉及到多因素疊加導緻第二批土拍趨冷，其中(zhōng)，地塊利潤空間不高是重要原因之一(yī)。

正如郁亮10月22日在萬科媒體(tǐ)會上談及萬科拿地策略時指出，“萬科自己有投資(zī)标準，達到标準的就拿。現在來看，投資(zī)标準有更高要求了，要特别好的項目才拿，萬科沒有停止拿地，隻是要求标準高了。”

對此，中(zhōng)指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，在這種情況下(xià)，将要推出的第三批地塊或将繼續優化“出讓條件”，對初始地價、捆綁要求等方面進行調整，繼續推進由“降地價”向“降實際地價”轉變。

其續指，重點城市響應中(zhōng)央“穩地價”要求調整土拍規則，但第二批集中(zhōng)供地與市場下(xià)行周期及企業資(zī)金承壓時點重合，市場整體(tǐ)明顯降溫，超兩百宗地塊被流拍或撤牌。除政策調控頻(pín)繁、市場調整壓力、房企資(zī)金承壓等因素外(wài)，第二批次地塊的初始價格、捆綁限制、試點規則、品質要求等出讓條件限制，亦是房企觀望情緒上升和流拍撤牌上行的一(yī)個重要原因。

流拍撤牌率上行引發重點城市宅地成交規模同比下(xià)滑，基于部分(fēn)重點城市可售庫存整體(tǐ)偏低、涉租賃用地流拍撤牌嚴重等原因，重點城市土地市場低迷态勢亟需改善，預計第三批次地塊或将從參拍門檻、保證金比例、地塊體(tǐ)量、自持配建面積、初始價格、試點規則和品質要求等方面做出調整，優化地塊的“出讓條件”，提高房企拿地意願，促進土地市場平穩運行。

9月底以來，中(zhōng)央連續釋放(fàng)維穩信号，近期廣州、佛山等城市信貸端邊際改善，哈爾濱出台政策緩解房企資(zī)金壓力并加大(dà)購房補貼，預計後續更多城市或将跟進微調政策，市場短期内有望改善，但“房住不炒”基調下(xià)政策調控難言大(dà)幅放(fàng)松，房地産市場調整壓力仍在。預計第三批地塊土拍規則和出讓條件優化下(xià)，房企拿地預期或将邊際改善，整體(tǐ)流拍和撤牌情況或略有好轉，但市場熱度分(fēn)化态勢依舊(jiù)延續。

對房企而言，中(zhōng)央連續釋放(fàng)維穩信号有利于市場提振信心，銀行信貸端邊際改善下(xià)房企流動資(zī)金壓力有望緩解。重點城市第三批次地塊挂牌節奏有望加快，預計多數城市将在11-12月集中(zhōng)出讓，市場資(zī)金實力雄厚的企業仍存在較好拿地機會，預計城市間和城市内市場熱度分(fēn)化延續，資(zī)金壓力較小(xiǎo)的中(zhōng)小(xiǎo)房企亦可擇機低價補貨。

另外(wài)，部分(fēn)房企資(zī)金端壓力較大(dà)，現金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊(jiù)是短期内房企工(gōng)作重心。四季度重點城市首批供地項目或将集中(zhōng)入市，預計房企營銷端将面臨較大(dà)壓力。