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10月20日，國家統計局發布2021年9月份商(shāng)品住宅銷售價格變動情況統計數據。對此 ，國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱，9月份，70個大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品住宅銷售價格環比總體(tǐ)呈略下(xià)降态勢，同比漲幅持續回落。
今年9月，房價上漲城市數量明顯減少，其中(zhōng)，二手房隻有17個城市上漲，新房隻有27個城市上漲。而7、8月，二手房上漲城市分(fēn)别爲41個、27個，新房上漲城市分(fēn)别爲51個和46個。對此，業内人士認爲，目前，房價下(xià)調成爲市場絕對主流，5年來，樓市首次出現普跌現象，預示着市場“拐點”或已到來，需要警惕房價從“過熱”轉爲“過冷”的風險。
2020年5月-2021年9月70城房價變化城市對比表
數據來源：中(zhōng)原地産根據統計局數據整理
70城中(zhōng)36城新房價格環比下(xià)跌
據國家統計局測算，9月份，一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉爲持平。其中(zhōng)，北(běi)京環比由上月上漲0.2%轉爲持平；廣州下(xià)降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分(fēn)别回落0.2個和0.8個百分(fēn)點。
在二手房方面，一(yī)線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲下(xià)降0.4%。其中(zhōng)，北(běi)京、上海和廣州環比分(fēn)别由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉爲下(xià)降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下(xià)降0.5%，降幅比上月擴大(dà)0.1個百分(fēn)點。
二線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲持平；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉爲下(xià)降0.1%。三線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比由上月持平轉爲下(xià)降0.2%；二手住宅銷售價格環比下(xià)降0.2%，降幅比上月擴大(dà)0.1個百分(fēn)點。
對于上述數據，繩國慶總結稱，9月各線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格環比持平或下(xià)降，總體(tǐ)延續回落态勢。
這也意味着市場發生(shēng)了根本的變化。據中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析，自2015年以來，連續5年，二手房數據第一(yī)次出現52個城市下(xià)調的現象。從目前來看，下(xià)調成爲市場絕對主流。另外(wài)從房價上漲幅度來看，新房、二手房漲幅最高的城市也均低于環比0.6%，這也是2015年以來首次出現的現象。
從房價上漲城市數量看，9月二手房隻有17個城市上漲，而新房隻有27個，相比前幾個月明顯減少。比如7、8月，二手房上漲城市分(fēn)别爲41個、27個，而新房上漲城市分(fēn)别爲51個和46個。而從房價下(xià)降城市來看，9月二手房有52個城市下(xià)調，新房則有36個城市下(xià)調。
據諸葛找房數據研究中(zhōng)心分(fēn)析，分(fēn)城市來看，西安、銀川新房價格漲幅并列第一(yī)，環比漲幅爲0.6%，其次爲錦州、無錫，環比漲幅爲0.5%。整體(tǐ)來看，漲幅均不高于1%。其中(zhōng)，西安新房市場長期供不應求，加之二手房指導價的作用，導緻新房價格保持較爲強勁的增長。
而在二手房方面，天津價格漲幅領跑70城，環比漲幅爲0.6%；其次爲海口，環比上漲0.5%；重慶環比漲幅爲0.3%，位居第三。
9月新房、二手房銷售價格環比上漲前十名城市
數據來源：中(zhōng)原地産根據統計局數據整理
三四線城市打折促銷帶動新房價格下(xià)跌
與此同時，易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進根據算術平均計算得出，9月份，全國70個城市新建商(shāng)品住宅價格指數環比漲幅爲-0.1%，同比漲幅爲3.3%。
對于9月新房價格環比下(xià)跌，廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉認爲，這是2015年5月份以來首次出現環比下(xià)跌。分(fēn)城市看，一(yī)線城市還在上漲（0.1%），二線城市停漲（0%），三四線城市下(xià)跌0.2%。因此，70城房價下(xià)跌主要是三四線下(xià)跌造成的。
“近期，受龍頭房企帶頭降價影響，三四線城市紛紛打折促銷，廣東三四線城市打折促銷非常明顯，有的下(xià)跌幅度超過15%。而且，這種打折促銷還蔓延到中(zhōng)心城市的外(wài)圍區域。另一(yī)方面，熱點城市啓動新一(yī)輪限價，嚴格控制預售審批價格，很多城市不允許新批次比上批次漲價。”李宇嘉這樣表示。
另據貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂分(fēn)析，二手房市場一(yī)線城市價格下(xià)跌幅度超過二三線城市，主要是一(yī)線城市以存量房爲主，信貸、調控收緊下(xià)供需雙方預期調整更快。而在新房市場，三線城市價格率先下(xià)跌，三四線城市以新房市場爲主，房企對于項目去(qù)化、銷售回款的需求更迫切，導緻新房價格下(xià)行壓力超過二手房。
在房價環比出現持平及下(xià)降的同時，各線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅也持續回落。據國家統計局測算，9月份，一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格同比分(fēn)别上漲5.3%和7.7%，漲幅比上月分(fēn)别回落0.4和1.4個百分(fēn)點。
此外(wài)，二線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格同比分(fēn)别上漲4.1%和3.0%，漲幅比上月分(fēn)别回落0.3和0.2個百分(fēn)點；三線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格同比分(fēn)别上漲2.3%和1.4%，漲幅比上月均回落0.5個百分(fēn)點。
樓市拐點已現，“價格戰”或出現
從目前看，張大(dà)偉認爲，房地産調控對于房價的影響越來越明顯，5年來首次出現普跌現象，樓市出現确定的市場拐點，預計四季度全國大(dà)部分(fēn)城市将進入明顯的調整周期；在成交量“冰凍”影響下(xià)，“價格戰”或将出現。
對此，張大(dà)偉進一(yī)步解釋稱，往年樓市調整博弈期較長，但在本輪市場調整周期，因爲房企被抑制了融資(zī)渠道，疊加銷售端按揭放(fàng)款放(fàng)緩，三季度樓市出現了“速凍”，而四季度将延續這一(yī)趨勢。尤其是如果從10月開(kāi)始，房貸沒有明顯放(fàng)寬，“價格戰”将成爲四季度房地産市場的主要關鍵詞。
而在嚴躍進看來，要高度重視數據走勢，警惕房價從“過熱”轉爲“過冷”的風險。盡管近期有一(yī)些政策放(fàng)松的表現，如信貸政策放(fàng)松，但其對市場基本面的影響時間是滞後的。從降溫周期的曆史規律看，往往會持續8個月的時間；當前可以認爲房地産市場明顯進入降溫周期，因此，要密切關注降溫周期中(zhōng)各類市場交易，注意風險的把控，防範各類價格過快下(xià)跌或市場恐慌情緒。
“調控開(kāi)始轉向穩定的一(yī)面，央行強調準确全面把握地産金融審慎監管，意味着調控不是打壓房價和需求，而是防風險、保穩定。”李宇嘉認爲，後續房價下(xià)跌幅度趨緩，但估計這種效應将在明年開(kāi)始體(tǐ)現，當下(xià)，由于調控政策保持穩定，資(zī)金緊縮的慣性影響還在，預計10-12月70城房價環比繼續下(xià)降。
新京報記者 袁秀麗 封面圖來源 資(zī)料圖片
