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10月12日，海南(nán)多部門聯合發布《關于加強商(shāng)業、辦公類建設項目全過程管理的意見》（以下(xià)簡稱《意見》），從建設項目土地出讓、建築設計，以及最後項目銷售和産權登記環節的管理，提出了限制性的調控政策。
《意見》還規定，以康養、總部經濟等之名建設的項目參照執行，堅決防止借康養、總部經濟等之名圈地變相開(kāi)發商(shāng)品住宅。
這是繼北(běi)京、深圳、上海、成都、廣州之後，又(yòu)一(yī)個出台政策管控商(shāng)改住的城市/省份。
嚴禁商(shāng)改住：不得宣傳“公寓”“卧室”
《意見》指出，市場主體(tǐ)應當嚴格按照批準的規劃用途進行開(kāi)發、建設、銷售和使用，嚴禁擅自改變規劃用途。對未按照土地合同和對賭協議約定的條件進行建設的，要依法追究責任。
《意見》還對開(kāi)發商(shāng)的建築平面形體(tǐ)做了明确規定，應采用公共走廊、公共衛生(shēng)間方式布局，不得采用住宅套型設計形式。外(wài)立面應具有明顯的公共建築形态和特點。
此外(wài)，在宣傳、銷售層面，《意見》指出，開(kāi)發商(shāng)在對外(wài)宣傳時，不得出現“公寓”“卧室”“客廳”等住宅類功能描述。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者表示，此次海南(nán)的調控政策，實際上是強調了去(qù)房地産化導向，防止一(yī)些房企把開(kāi)發重心向類住宅項目傾斜。
“此次海南(nán)政策的定調，繼續說明對于各類鑽政策漏洞的行爲不可行，包括房企和購房者需要嚴格遵守項目開(kāi)發和認購規則，防範越紅線等行爲。”
嚴躍進認爲，今年海南(nán)房地産市場表現較爲活躍，在當下(xià)嚴厲的購房政策背景下(xià)，已有部分(fēn)購房者開(kāi)始進入類住宅市場，若不對市場進行管控，看到了需求的房企可能會進入這個市場，這将損害既有商(shāng)業辦公物(wù)業規範，也會助長炒房氛圍，不利于房地産市場穩定。
《每日經濟新聞》記者查詢海南(nán)統計局數據發現，在過去(qù)1-8月時間裏，海南(nán)的房地産開(kāi)發投資(zī)額爲805億元，同比增長10.8%。其中(zhōng)，海口的房地産投資(zī)額爲283億元，增幅爲10%；三亞的房地産投資(zī)額爲281億元，增幅爲28.2%。
華南(nán)城市研究會副會長孫不熟則認爲，近年來，在自貿港政策紅利下(xià)，海南(nán)産業聚集效果明顯，外(wài)來人口結構正逐步發生(shēng)變化，對租賃住房、商(shāng)業公寓包括商(shāng)改住的需求相比之前有所提升。因此，海南(nán)房地産市場如何與産業發展相适應，或将是下(xià)一(yī)階段政策關注焦點。
确保房産屬性
海南(nán)并非第一(yī)個發布“禁公寓令”的省份或城市。
根據《每日經濟新聞》記者不完全統計，從2017年以來，全國超過一(yī)半以上的重點城市，都已出台限制商(shāng)改住的公寓禁令。從城市分(fēn)布來看，包括上海、廣州、深圳、成都、重慶、南(nán)京、東莞等超17個。
值得注意的是，在限制商(shāng)改住之外(wài)，北(běi)京、上海、廣州、深圳等城市還出台了鼓勵“商(shāng)改租”的政策，爲商(shāng)辦性質用房提供了另一(yī)條出路。
記者注意到，在衆多頒布限制商(shāng)改住的城市中(zhōng)，政策最嚴厲、調控層次最爲完整的當屬北(běi)京。
2017年3月26日，北(běi)京出台史上最嚴的“公寓禁令”，從規劃到持有，再到交易環節，北(běi)京形成了一(yī)套完整的封閉體(tǐ)系，對市場上的商(shāng)改住現象開(kāi)始全面圍堵。
貝殼研究院高級分(fēn)析師潘浩告訴《每日經濟新聞》記者，對于商(shāng)辦類項目的調控，有利于确保房産屬性，住宅歸住宅，商(shāng)辦歸商(shāng)辦，這樣可以減少商(shāng)辦物(wù)業的客戶群體(tǐ)，從而降低商(shāng)辦類物(wù)業土地的溢價水平。
一(yī)位深圳龍華的購房者向記者表示買了商(shāng)辦公寓很後悔，“我(wǒ)被開(kāi)發商(shāng)給坑了！當初買這套房子的時候，銷售跟我(wǒ)說房子屬性是公寓，但後來該街道執法辦公室的告知(zhī)書(shū)告訴我(wǒ)，這個項目隻有A棟和B棟是住宅，其餘産品規劃用途均爲商(shāng)務辦公和商(shāng)業類建築。也就是說，我(wǒ)買到的房子是寫字樓改成的公寓。”
那麽，目前熱門城市的商(shāng)辦類項目出路在哪裏？
業内人士普遍認爲，對于目前熱門城市存在的商(shāng)辦項目，将一(yī)些合适的商(shāng)業項目轉作住房租賃，既可以盤活商(shāng)業物(wù)業的存量資(zī)産，也有利于增加城市的住房租賃供應，平抑房租價格。
