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今天，樓市傳來一(yī)個大(dà)消息，沒買房的人又(yòu)要徹夜難眠了。
01
大(dà)消息傳來
據媒體(tǐ)披露，東莞（樓盤）有銀行将首套房利率上浮至40%，并推行“三價合一(yī)”政策。
具體(tǐ)情況如下(xià)：東莞光大(dà)銀行(601818,股吧)房貸利率首套上浮40%，廣發銀行上浮30%。商(shāng)務公寓上浮35%。按揭貸款放(fàng)款時間3個月至半年。最重要的是，二手房按揭已經基本停貸了。已經遞件的，嚴格按三價合一(yī)标準放(fàng)貸。
而另據南(nán)方都市報爆料，佛山（樓盤）、惠州（樓盤）個别銀行的首套房利率也上浮到了40%。不久前被支持建設爲國家中(zhōng)心城市的西安（樓盤），也有類似舉動。
從去(qù)年開(kāi)始，全國幾十個城市已經掀起了一(yī)輪利率上浮。
上個月，北(běi)京（樓盤）、武漢（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州（樓盤）等城市掀起了第二輪利率上浮，部分(fēn)銀行已經将首套房貸款利率上浮至20%，甚至25%，二套房上浮至30%。
20%這個力度，按說已經是非常大(dà)了。如果按照武漢目前二手房近兩萬的均價來計算，購買一(yī)套100平米的房子，上浮前後購房成本相差30萬。
但沒想到，20%的上浮力度仍不是頂，東莞、西安首套房利率上浮40%又(yòu)來了。直接将剛需客的購房成本又(yòu)增加了幾十萬。怪不得央行副行長潘功勝不久前在回答記者提問時說，最近房貸利率略有上升，但從長遠的周期來看，仍然處于比較低的水平。
從這句話(huà)來理解，40%很有可能還不是頂。
仔細看一(yī)遍東莞此次的政策，會發現，首套房利率上浮40%不是重點，重點是後面那條，二手房直接停貸，已經上交的合同，需要按照“三價合一(yī)”的标準貸款。
什麽是“三價合一(yī)”？對購房成本又(yòu)有什麽影響？
02
“三價合一(yī)”是個什麽鬼
貸款利率上浮很好理解，就是你向銀行貸款的利息上漲了。同樣的貸款數額，以前在基準利率的情況下(xià)，貸款100萬30年期限，隻需91萬利息。如今，需要向銀行支付136萬，購房成本瞬間增加了46萬。
而“三價合一(yī)”，也是爲增加購房成本而來。
一(yī)般情況下(xià)，一(yī)套二手房交易會有四個價格。
第一(yī)個是實際成交價。
第二個是交易備案價格。爲了少交點稅，買房和買房都希望少寫點，一(yī)般都會低于真實成交價。
第三個是房管局計稅評估價。房管局收稅的時候，不可能按照你寫的備案價來收，如果你備案價寫1元，那不是沒得收了。所以，房管局會根據市場價格對你交易的房子做一(yī)個評估，評估高了你肯定不樂意，回來理論，所以這個評估價一(yī)般會比市場價格略低一(yī)些。
第四個是銀行評估價。買房需要向銀行貸款，購房者當然是希望銀行評估價格越高越好，評估的越高，能貸的款就越多，銀行也有自己的考慮，他需要自己做個評估，不能聽(tīng)你說多少就是多少，但一(yī)般情況下(xià)，銀行的評估價會略高于市場。
現在，官方決定，後面三個價格必須保持一(yī)緻，也即“三價合一(yī)”。
所謂“三價合一(yī)”，指的是二手房交易中(zhōng)涉及的貸款評估價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價，三個價格将不再“各自爲戰”，銀行将以網簽價和計稅評估價的最低值作爲貸款評估額度依據。
舉個例子來幫助理解一(yī)下(xià)。
A先生(shēng)想在東莞松山湖買一(yī)套總價200萬的二手房，首付30%，爲60萬，需要向銀行貸款140萬。
在“三價歸一(yī)”之前，爲了避稅，A先生(shēng)與賣方達成一(yī)緻，網簽備案價寫低一(yī)些爲170萬，政府的評估價會一(yī)般會低于實際成交價，假設也是170萬。A先生(shēng)爲了多向銀行貸些款，說成交價是260萬，但銀行有自己的評估系統，銀行最終的評估價是240萬，以這個價格銀行貸款70%給A先生(shēng)，也即168萬。A先生(shēng)既然得到了銀行的168萬貸款，自己隻需掏32萬，相比于原來60萬的成本，少了28萬。
如今“三價歸一(yī)”，銀行以網簽和房管局計稅評估價的最低值，也即170萬，作爲銀行評估價，以這個價格的70%銀行給你貸款，也即119萬。A先生(shēng)隻能拿到銀行119萬的貸款，買下(xià)這套200萬的二手房需要自己掏81萬，比本來的60萬多出了21萬。
一(yī)句話(huà)高度概括，購房二手房的門檻和成本擡高了，你能向銀行貸到的錢少了，你自己需要掏更多的錢。
這還隻是算了“三價合一(yī)”所增加的成本，還沒有算首套房利率上浮增加的幾十萬利息。總之，在“三價合一(yī)”的情況下(xià)，剛需客購買二手房要比新房成本多二三十萬。
那麽，繼續上浮首套房利率，以及“三價合一(yī)”對東莞房價會帶來什麽影響？“三價合一(yī)”模式會不會進一(yī)步推廣？
03
影響
首套房利率的上浮，以及“三價合一(yī)”政策，增加了成本，殺傷力十足，自然能打擊到炒房客，但剛需客傷的更慘。
有人就非常納悶了，如果說是爲了打擊炒房客，那上浮二套房購房利率就行了呀，爲什麽還要上浮首套房利率呢？難道不顧及剛需客了嗎(ma)？
調控到了這種程度，控制房價是首要任務，隻要能控制住房價，剛需客誤傷就誤傷吧。按照央行副行長的話(huà)，相比于曆史，目前的利率仍處在低位。利率上浮還未見頂。
在二套房利率上浮50%~60%，首套房上浮40%與“三價合一(yī)”的環境下(xià)，地方政府的意思很明确：投資(zī)客想買二套房，門都沒有。剛需客想購房，别買二手房了，要買就買新房吧！
這麽看來，“三價合一(yī)”的本質是引導購房群體(tǐ)購買新房，是幫助去(qù)庫存的妙招。這種模式，極有可能會被推廣到繼續去(qù)庫存的其他三四線城市。
至于對房價的影響，也隻能是短期的壓制。
無論上浮首套房、二套房貸款利率，還是“三價歸一(yī)”，都隻是通過增加購房成本的方式壓抑城市購房群體(tǐ)的需求，但這種需求一(yī)直都在，一(yī)旦哪天不調控了，這種需求會噴薄而出。
而東莞又(yòu)是一(yī)座非常特殊的城市，臨深臨廣，人口流入量大(dà)，經濟基本面好，購房需求會越來越大(dà)，如果隻是壓抑需求，強行壓制房價，遲早有一(yī)天會補回來。
說實話(huà)，這種依靠壓制需求來調控房價的模式，既沒能減少剛需客的購房成本，又(yòu)沒起到讓房價下(xià)行的功效，不知(zhī)道爲什麽地方政府就是樂此不疲地去(qù)上浮首套購房利率。
調控最好的方式，應該是增加供應量，去(qù)疏解需求，堵永遠不如疏。
