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去(qù)年以來，在“房住不炒”的大(dà)背景下(xià)，不少城市紛紛升級調控措施，打擊房地産投機行爲。在各種調控措施中(zhōng)，“限售”因能更加精準地“掐住”投機者“七寸”，令其資(zī)金鏈在三四年内難以松綁，進而維護樓市正常交易秩序，而被多地采用。
3月21日，記者從安徽省阜陽市阜南(nán)縣政府官網獲悉，該縣拟出台《阜南(nán)縣關于促進房地産市場平穩健康發展的實施意見（試行）（讨論稿）》（以下(xià)簡稱《讨論稿》）。《讨論稿》顯示，阜南(nán)縣拟對商(shāng)品住房實施“限售”，其中(zhōng)阜南(nán)縣戶籍居民購買新建商(shāng)品住房後5年内不得上市交易，非阜南(nán)縣戶籍居民購買新建商(shāng)品住房8年内不得上市交易。
《每日經濟新聞》記者注意到，上述《讨論稿》于去(qù)年11月22日由阜南(nán)縣政府辦公室下(xià)發。3月21日下(xià)午，記者向該縣政府辦公室人員(yuán)求證時，對方表示目前《讨論稿》還處于讨論、征求意見階段，并未最終正式對外(wài)發布。值得注意的是，若上述“限售”政策正式發布，阜南(nán)縣将成爲除海南(nán)（樓盤）全省外(wài)，全國首個實行限售的縣城。
拟加入“限售”嚴控投機性炒房
上述《讨論稿》指出，該《讨論稿》的出台，是基于“貫徹執行上級房地産市場調控政策，合理引導住房需求，強化全縣房地産市場監管，切實保障廣大(dà)購房群衆的合法權益。”《讨論稿》将主要從嚴格落實房價備案制度、實行住房限購政策、實行差别化住房信貸政策、嚴格控制投機性炒房、加強房地産市場監管等五方面着手。
記者注意到，在嚴格控制投機性炒房方面，《讨論稿》明确要求，阜南(nán)縣拟對商(shāng)品住房實施“限售”，其中(zhōng)阜南(nán)縣戶籍居民購買新建商(shāng)品住房後5年内不得上市交易，非阜南(nán)縣戶籍居民購買新建商(shāng)品住房8年内不得上市交易。起始時間以購房人繳納契稅時間爲準。
值得注意的是，5年和8年的限售期限，放(fàng)在全國來說，都算得上足夠嚴。據《每日經濟新聞》記者不完全梳理，截至目前，全國已有超過50個城市實施“限售”政策，限售時間從2年到10年不等，其中(zhōng)絕大(dà)多數城市執行的是2至3年不等的限售期限，僅有河北(běi)省保定（樓盤）市、廣東省珠海（樓盤）市出讓的個别特定地塊等要求限售10年。
此外(wài)，上述《讨論稿》還提出，要實行差别化住房信貸政策，對購買二套、三套住房的，加強購房信貸管控力度，扶持剛性購房需求；要加強房地産市場監管，嚴查商(shāng)品房銷售價格違法行爲，對未在取得預售證10日内一(yī)次性公開(kāi)銷售全部房源、捂盤惜售、炒賣房号等行爲進行嚴厲查處。同時，《讨論稿》還拟對商(shāng)品房開(kāi)發經營行爲進行規範。
今年全縣棚戶區改造8830套
據了解，阜南(nán)縣爲安徽省阜陽市下(xià)轄縣，位于安徽省西北(běi)部，人口約170萬人，約占阜陽市總人口的1/6。數據顯示，2017年，阜南(nán)縣GDP爲161.8億元，同比增長7.7%，GDP規模約占阜陽市的1/10。城鎮居民人均可支配收入25423元，農村(cūn)常住居民人均可支配收入10196元，同步分(fēn)别增長8.2%、9.3%。
阜南(nán)縣雖爲人口大(dà)縣，但主要經濟指标在阜陽市排名較靠後。阜南(nán)縣政府官網顯示，2017年上半年，該縣GDP增速7.4%，在全市8個縣、市、區中(zhōng)位居末位；規上工(gōng)業累計完成值22.7億元，同比增速8.5%，位居第六位；固定資(zī)産投資(zī)64.7億元，同比增長29.8%，位居第5位。
盡管主要經濟指标在全市排名靠後，但阜南(nán)縣的房地産投資(zī)卻保持高速增長。2017年上半年，該縣房地産投資(zī)15.6億元，同比增長112.8%，位居全市第2位。
記者注意到，阜南(nán)縣房地産投資(zī)快速增長，與該縣大(dà)力推進的棚戶區改造不無關系。該縣政府工(gōng)作報告顯示，2017年阜南(nán)縣完成棚戶區改造12131套；完成征遷350萬平方米，是2016年的2.3倍。而2018年，該縣計劃完成棚戶區改造任務8830套；完成300萬平方米的征遷和拆違拆舊(jiù)任務。
在棚改的刺激下(xià)，阜南(nán)縣樓市呈現火(huǒ)熱态勢，該縣房地産交易數據也印證了這一(yī)點。
根據該縣政府官網《2017年阜南(nán)縣1~12月經濟運行情況》“房屋銷售面積情況表”的數據，2017年阜南(nán)縣房屋施工(gōng)面積174萬平方米，同比增長54%；房屋竣工(gōng)面積7.5萬平方米，同比增長77.8%；批準預售面積43.8萬平方米，同比增長398%。銷售方面，全年實現商(shāng)品房銷售面積49.6萬平方米，同比增長34.4%；商(shāng)品房銷售額26.2億元，同比增長49%。而在庫存方面，至年末，待售面積8.4萬平方米，同比增長17%。以此估算，該縣樓市庫存去(qù)化周期僅約2個月。
“阜南(nán)縣對本地人和外(wài)地人給予5年和8年的限售期限，主要是爲了防範房地産投機炒作風險。”易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進告訴記者，“同時，阜南(nán)縣針對首套房、二套房、三套房采取差别化的信貸政策，有效把控信貸資(zī)源，在一(yī)定程度上既可保障剛需群體(tǐ)的購房需求，又(yòu)能有效打擊投資(zī)投機需求，對促進房地産市場穩定是有益的。”
據了解，阜南(nán)縣2018年計劃出讓土地195宗，總面積12578.66畝。其中(zhōng)，住宅用地42宗，總面積7110.7畝。
三四線樓市走勢将出現分(fēn)化
近兩年，在一(yī)二線城市樓市強調控，三四線城市樓市去(qù)庫存以及棚改推進的背景下(xià)，三四線城市的樓市迎來“高光時刻”，三四線城市土地出讓和地價數據也能印證這一(yī)點。
中(zhōng)國指數研究院數據顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額爲40123億元，同比增長36%。分(fēn)城市看，一(yī)線、二線、三線城市土地出讓金分(fēn)别爲6250億元、20596億元、13277億元，同比增速分(fēn)别爲47%、17%、75%；成交均價分(fēn)别爲9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分(fēn)别增長-4%、19%、56%。可以看到，三線城市土地市場表現亮眼。
“之前三四線城市樓市的火(huǒ)熱，更多的是基于中(zhōng)央棚改政策的支撐，特别是國家開(kāi)發銀行等金融機構對棚改的資(zī)金支持力度。”中(zhōng)房數據研究院院長陳晟告訴記者。
易居研究院也認爲，棚戶區改造是帶動三四線商(shāng)品住宅銷售、利好去(qù)庫存的有效手段。2015年棚改貨币化安置面積達1.5億平方米，2016年爲2.5億平方米，分(fēn)别占當年商(shāng)品住宅銷售面積的13.6%、18.2%。
值得注意的是，此次阜南(nán)縣出台限售政策，也是除海南(nán)全省外(wài)，全國首個出台限售政策的縣城，阜南(nán)縣的樓市調控意圖明顯。而這又(yòu)是否意味着未來三四線樓市走勢将出現分(fēn)化？
“今年棚改計劃爲580萬套，一(yī)些得不到棚改資(zī)金支持的三四線城市，在信貸偏緊的背景下(xià)，這些城市的樓市将會面臨一(yī)定風險。”陳晟認爲。
“這其實是一(yī)個很強的政策信号，當前三四線城市樓市出現分(fēn)化，一(yī)些城市還需要繼續堅持去(qù)庫存，而個别城市樓市投機需求旺盛，需要積極抑制房價快速上漲。”嚴躍進表示。他還認爲，一(yī)些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市樓市，可能會在偏緊的政策環境和信貸環境的雙重作用下(xià)出現降溫。房企要慎重在三四線城市高溢價拿地，要加強市場研究。
