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21世紀經濟報道記者 家俊輝 廣州報道“上半年房貸利率一(yī)直漲，完全沒有動力去(qù)看房啊，不過現在得去(qù)看看了。”
這個國慶節，早就計劃在廣州安家落戶的李奇（化名）一(yī)直奔波在看房的路上，因爲房産中(zhōng)介向他透露，“國家釋放(fàng)了信号，接下(xià)來利率要降，可以提前準備”。
李奇口中(zhōng)的“信号”，正是以央行爲代表的監管層，在9月底連續兩次表态，要“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費(fèi)者的合法權益”。
在一(yī)部分(fēn)人看來，随着上述“信号”的釋放(fàng)，包括房貸政策在内的樓市金融政策将迎來轉折點。但多位業内人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時明确表示，房住不炒是底線，是要長期堅持的調控目标，在這一(yī)基調下(xià)，樓市金融政策不會發生(shēng)轉向，但會進一(yī)步優化。
那麽，應該如何優化？其中(zhōng)很大(dà)一(yī)部分(fēn)内容便是要不斷滿足像李奇一(yī)樣的剛需群體(tǐ)的購房需求，這就要求銀行金融機構要适度強化對住房“剛需族”的信貸支持。
下(xià)半年房貸放(fàng)款将提速
自去(qù)年末央行推出房貸集中(zhōng)度管理制度後，房地産金融監管政策持續加碼，各地房貸利率不斷走高，放(fàng)款周期也屢創新高。一(yī)方面，這有效抑制了投機炒房、穩定了樓市預期；另一(yī)方面，也确實誤傷了不少住房“剛需族”，但這顯然不是監管層的目的。
比如廣州，今年以來房貸利率已經五次提價，最近一(yī)次是8月份。目前，廣州地區主流商(shāng)業銀行的首二套房貸利率分(fēn)别不低于5.85%和6.05%，且放(fàng)款周期普遍在3個月以上，如果銀行房貸額度偏緊，放(fàng)款時間基本沒有預期。
這樣的狀況讓李奇這樣的“剛需族”無所适從。“房價一(yī)直在漲，房貸利率也一(yī)直在漲，買房的預期隻能一(yī)直往後拖了。”李奇頗顯無奈地向記者表示。
“無論新房，還是二手房，貸款一(yī)律收緊，有些銀行甚至對二手房也停貸，導緻“賣一(yī)買一(yī)”的改善型需求釋放(fàng)受阻，樓市交易量快速下(xià)行，二手房價下(xià)跌，市場可能明顯或大(dà)幅波動。” 廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉向記者表示，這樣的金融政策息顯然違背了防止“誤傷”剛需群體(tǐ)的要求，也違背了防止樓市政策“一(yī)刀切”的基本要求，可能造成市場明顯下(xià)行，不利于“三穩”。
9月27日，央行召開(kāi)三季度例會時罕見地提到關于房地産市場相關的内容，“要維護房地産市場的健康發展，維護住房消費(fèi)者的合法權益”；僅僅過了兩天，9月29日，央行聯合銀保監會召開(kāi)房地産金融工(gōng)作座談會指出，“金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費(fèi)者合法權益。”
監管層三天内兩次表态，房地産市場爲之一(yī)振，不少人歡呼樓市金融政策即将迎來大(dà)轉折，甚至有人開(kāi)始炒作“樓市松綁論”。
事實上，9月29日召開(kāi)的房地産金融工(gōng)作座談會上，監管層就再次重申了房住不炒的定位，要求“堅持不将房地産作爲短期刺激經濟的手段”。
不過，在監管層連續提出要“維護住房消費(fèi)者合法權益”後，住房“剛需族”可以期待之後房貸市場的變化。
日前，無憂找房大(dà)平台發布數據顯示，9月份廣州、佛山等地區，多家銀行的房貸利率已經不變甚至下(xià)調。其中(zhōng)，廣州方面，目前中(zhōng)國銀行(601988,股吧)、農業銀行(601288,股吧)、廣州銀行、招商(shāng)銀行(600036,股吧)、廣大(dà)銀行等房貸利率已經較過往有所下(xià)降，其中(zhōng)光大(dà)銀行(601818,股吧)的首套房利率下(xià)降至5.60%，下(xià)降了40BP；而廣州銀行的首套房幾率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%；佛山方面，建設銀行(601939,股吧)、農業銀行的房貸利率有所下(xià)調，農業銀行的首套和二套房下(xià)降較多，均爲20BP，另有3家銀行的房貸利率保持不變，2家銀行有所上調。
而根據記者了解，工(gōng)行、建行、中(zhōng)行等幾家國有大(dà)行尚未調整其在廣東各地區的房貸利率。同時，也有廣州地區的房産中(zhōng)介向記者表示，目前已有消息傳出銀行方面将下(xià)調廣州的房貸利率，但“暫時沒有實施，具體(tǐ)調整要到節後才能确定”。
不過，多位中(zhōng)介人士向均記者透露，他們得到了确切的消息，下(xià)半年房貸放(fàng)款速度會加快。
房貸政策最緊時期已過
早在2019年12月，央行行長易綱就指出，要按照因城施策原則，加強對房地産金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地産整體(tǐ)融資(zī)狀況的監測，綜合運用多種工(gōng)具對房地産融資(zī)進行逆周期調節。
“這有助于我(wǒ)們理解‘三道紅線’‘貸款集中(zhōng)度管理’等政策，”李宇嘉認爲，這些房地産金融調控并不等于收緊地産金融，而是追求動态平穩，“在土地市場、杠杆等過快上行時政策會收緊，回落和優化時政策也會改善。”
顯然，當前環境下(xià)，房地産金融監管已不具備進一(yī)步收緊的調節空間。監管層近期的表态也表明，監管政策正在尋找一(yī)個平衡點。
正如此前央媒《經濟日報》評論文章所言，“對于剛需群體(tǐ)的真實買房需求，調控政策還要更加‘友好’，渠道應進一(yī)步拓寬”，要“對調控政策在不同群體(tǐ)中(zhōng)可能造成的影響作出更充分(fēn)更精準的預判，盡最大(dà)能力防止‘誤傷’剛需群體(tǐ)。”
基于此，李宇嘉判斷，房貸政策最緊時期已過，接下(xià)來是優化，避免超調。“央行提出‘維護住房消費(fèi)者的合法權益’，意味着對首套房購置、‘賣一(yī)買一(yī)’改善型需求，未來的信貸投放(fàng)會增加，并縮短放(fàng)貸周期，利率再上升的概率不大(dà)了。”
不過，我(wǒ)愛我(wǒ)家(000560,股吧)控股研究院院長蔡宗翰向記者表示，接下(xià)來仍會按照因城施策、因行施策的原則進行個例化的微調整，“後續會保障市場秩序爲主，擠出市場适格性偏低或是不合格的消費(fèi)者，針對剛需群體(tǐ)出台合理的房地産信貸政策，或許會有專項的補充。”
不過，李宇嘉也提醒，樓市問題的解決，要寄望于中(zhōng)長期，不是畢其功于一(yī)役。“保持樓市穩定，支持合理需求，必然要金融資(zī)源跟上。”
（作者：家俊輝 編輯：曾芳）
