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中(zhōng)國長租公寓市場在過去(qù)幾年間取得了長足發展。雖然經曆了深度的行業洗牌和市場沉澱，但由于人口結構變化、購房門檻提升、政策的支持和資(zī)本助力等四大(dà)驅動力正持續夯實并加速助推中(zhōng)國長租公寓行業的發展。仲量聯行在其最新發布的白(bái)皮書(shū)中(zhōng)指出，越來越多的投資(zī)機構正将目光聚焦在中(zhōng)國長租公寓的開(kāi)發投資(zī)上，且對穩定回報率預期普遍保持在4.5%-5.5%。随着中(zhōng)國REITs試點的不斷推進，未來REITs有望成爲長租公寓投資(zī)者的主要退出機制之一(yī)。
仲量聯行此次發布的《乘勢而上，啓航新征程》中(zhōng)國長租公寓市場白(bái)皮書(shū)，是自2018年發布《新機遇，新挑戰》長租公寓市場白(bái)皮書(shū)之後，再次針對這一(yī)細分(fēn)市場展開(kāi)的深入研究，以期爲市場各參與方提供更多維度的洞察，白(bái)皮書(shū)指出，現在是中(zhōng)國長租公寓行業邁向成熟的重要機遇期。
房源數量三年翻番 需求來源日趨多元
中(zhōng)國長租公寓市場在2017-2018年經曆了政策紅利及機構化紅利的釋放(fàng)，大(dà)量企業進入市場試水，其中(zhōng)不乏一(yī)部分(fēn)品牌盲目擴張。在經曆了2019-2020年的行業深度洗牌和市場沉澱後，中(zhōng)國長租公寓市場進入新的發展機遇期。
一(yī)些仍堅定地走在長租公寓賽道上的企業已逐步摸索出适合自身發展的經營模式，其中(zhōng)頭部品牌保持了較快的增長。據仲量聯行統計顯示，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分(fēn)布在一(yī)線及1.5線城市中(zhōng)；且開(kāi)業6個月以上門店(diàn)的平均入住率高達89%~95%。值得指出的是，部分(fēn)城市的中(zhōng)高端長租公寓市場已逐漸成型。
從需求端看，目前仍以大(dà)學畢業生(shēng)及初入職場的白(bái)領人群爲主，但也有一(yī)些新型需求來源出現，如企業中(zhōng)層人員(yuán)、陪讀家庭、自由職業者及短期過渡型需求等，這也意味着作爲新興業态的長租公寓在中(zhōng)國正逐漸被更廣泛的人群所接受。
未來，随着租賃需求升級，以及開(kāi)發商(shāng)、投資(zī)機構及其它市場參與者的深度參與，長租公寓産品有望加速叠代更新，長租公寓市場将在質量和數量上均更上一(yī)個新台階。
京滬深最受投資(zī)者青睐 回報預期在4.5-5.5%
在“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出台以及市場基本面的有力支撐下(xià)，越來越多的國内外(wài)企業和投資(zī)人将目光聚焦在了中(zhōng)國長租公寓的開(kāi)發投資(zī)上。爲了更好地分(fēn)析和預判國内長租公寓投資(zī)市場的投資(zī)邏輯與趨勢，仲量聯行面向30多家不同類型的投資(zī)機構進行了問卷調研。
調研結果顯示，投資(zī)者現階段的關注焦點依然是上海、北(běi)京、深圳等經濟發達、外(wài)來人口占比高且購房門檻較高的一(yī)線和新一(yī)線城市。而在細分(fēn)賽道方面，目前97%的投資(zī)者希望進入面向企業精英白(bái)領市場的中(zhōng)高端長租公寓細分(fēn)市場。從發展模式看，投資(zī)者目前仍主要采取重資(zī)産擴張模式，尤其是存量資(zī)産改造模式。
大(dà)部分(fēn)投資(zī)者對國内長租公寓穩定回報率的預期集中(zhōng)在4.5%-5.5%之間，相比2018年有明顯的下(xià)降趨勢。對于未來5年的穩定回報率走勢，45%的投資(zī)者認爲會保持平穩，39%的投資(zī)人認爲會下(xià)降。仲量聯行中(zhōng)國區投資(zī)及資(zī)本市場業務負責人龐樹(shù)東表示：“随着國内長租公寓市場逐漸成熟，其空置風險将更低、資(zī)産表現也将更趨于穩定，預計資(zī)本化率會繼續向辦公樓等傳統商(shāng)業資(zī)産靠攏。”
挑戰機遇并存，中(zhōng)國REITs帶來新契機
“資(zī)産價值過高”以及“土地和資(zī)産獲取困難”一(yī)直以來都是中(zhōng)國長租公寓市場投資(zī)者面臨的兩個最大(dà)挑戰。對于大(dà)部分(fēn)機構型投資(zī)人而言，存量改造是進入國内長租公寓投資(zī)市場的主流模式。但國内一(yī)線城市核心區存量資(zī)産的價格普遍偏高，再加上項目改造成本、投資(zī)回報率往往低于機構投資(zī)者的預期。投資(zī)者有必要深入了解市場租賃需求特征，在非核心商(shāng)務區或産業園區尋找适合的投資(zī)機會。
要想在短期内實現規模效應，目前投資(zī)者所依賴的存量改造模式很難達成，拿地開(kāi)發是效率更高的方式，但目前機構投資(zī)者在本地市場獲取開(kāi)發土地還存在一(yī)定難度。投資(zī)者應考慮與擁有土地優勢的國企和開(kāi)發商(shāng)以及擁有豐富管理運營經驗的運營商(shāng)合作，各市場參與方發揮各自優勢，能夠有效應對這一(yī)挑戰，實現合作共赢。
此外(wài)，“資(zī)産流動性過低，導緻退出困難”成爲第三大(dà)挑戰，退出機制已是投資(zī)者最關注的話(huà)題之一(yī)。短期内，單一(yī)資(zī)産或資(zī)産包退出仍将是主要的途徑；但中(zhōng)期有望通過REITs提升長租公寓投資(zī)市場的流動性。仲量聯行中(zhōng)國區評估和咨詢服務部執行董事熊建平表示：“租賃住房和REITs天然适配，雖然現階段公布的政策暫時僅将保障性租賃住房納入中(zhōng)國REITs的底層資(zī)産，但我(wǒ)們認爲，中(zhōng)國REITs拓展到市場化的租賃住房是必然趨勢。租賃住房有可能成爲中(zhōng)國REITs的又(yòu)一(yī)個藍(lán)海；而REITs也有望成爲長租公寓投資(zī)者未來主要的退出機制之一(yī)。”
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