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中(zhōng)新經緯9月23日電(diàn) (薛宇飛 實習生(shēng) 黃官才華)截至9月22日，全國22城第二批次地塊出讓進程已經過半，廈門、福州、蘇州等10個城市率先完成出讓。觀察可以發現，相較于首輪集中(zhōng)供地，溢價率下(xià)降、流拍率上升成爲本輪土拍的顯著特征。
研究機構認爲，在政策調控和房地産金融審慎管理走向常态化的情況下(xià)，房企拿地意願受限，預計後續競拍的城市土地市場也将降溫。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市，或進一(yī)步優化土拍規則。
多城下(xià)調溢價率上限 提高參拍門檻
由于土拍規則調整，在第二次集中(zhōng)供地過程中(zhōng)，多個城市的土地出讓出現延期或重新挂牌，例如，深圳、杭州、青島均停止挂牌之後重新挂牌，福州、濟南(nán)、沈陽、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時間來看，很多本該8月集中(zhōng)土拍的城市，都延期至9、10月份。
根據中(zhōng)指研究院發布的一(yī)份報告，在22個重點城市中(zhōng)，第二輪集中(zhōng)供地的土拍規則較首批主要呈現三點變化：首先，競拍規則優化爲“限價+搖号”。以廣州、南(nán)京、杭州、合肥爲代表的多數城市溢價上限被下(xià)調至15%，降低房企的拿地成本。部分(fēn)城市取消“競配建”和“競自持”，多數城市引入搖号作爲競價達上限後的最終環節。其中(zhōng)，上海和蘇州實行“一(yī)次報價”，無錫、福州等11個城市“搖号”出讓，北(běi)京、青島等6個城市則采取“競報高品質方案”。
其次，參拍門檻在多個維度被擡高。在開(kāi)發資(zī)質上，重點城市第二批次地塊的出讓規則對競買人開(kāi)發資(zī)質要求更加嚴格，包括資(zī)質級别、年限、聯合多主體(tǐ)等，在購地資(zī)金上，審查力度加強，除天津外(wài)的多數城市明确房企股東和購地資(zī)金來源“五不得”，上海、南(nán)京等城市須在土拍前後經由會計師事務所開(kāi)展審查。
最後，品質相關标準提升。杭州、蘇州等10個城市在第二批集中(zhōng)供地中(zhōng)強調“品質”要求。其中(zhōng)，北(běi)京和合肥在設置最低品質标準的同時對部分(fēn)地塊采用“競報高品質方案”方式出讓；青島、沈陽等城市采取“競品質”方式，蘇州、成都等城市則出台“定品質”細則。
流拍率上升 頭部房企拿地金額占六成
二次集中(zhōng)供地伊始，多個城市都對土地溢價率的上限進行了限制，這被解讀爲利好開(kāi)發商(shāng)，但仔細研讀規則後發現，嚴格購地資(zī)金來源、競建築品質等多個細則對開(kāi)發商(shāng)提出了更高要求。從大(dà)環境看，當前各類嚴調控政策頻(pín)出，熱點城市市場出現降溫趨勢，房地産行業整體(tǐ)形勢趨緊，房企拿地态度變得謹慎。
克爾瑞研究中(zhōng)心分(fēn)析認爲，從已完成二輪集中(zhōng)土拍的城市看，土拍規則的調整産生(shēng)了一(yī)定的穩地價效應，土地市場普遍出現降溫。對比首輪集中(zhōng)土拍熱度來看，所有城市二輪集中(zhōng)土拍熱度均有所下(xià)滑。具體(tǐ)看，成交溢價率均較首輪土拍有所降低，尤其是濟南(nán)、天津等低熱度城市，溢價率降幅均在10個百分(fēn)點以上；除廈門外(wài)，其餘7個城市二輪流拍率均大(dà)幅走高，沈陽、長春、福州、濟南(nán)和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過30%。
中(zhōng)指研究院也稱，在住宅用地加大(dà)供應的情況下(xià)，廈門、無錫、成都等城市的成交規模雖然進一(yī)步走高，但土地市場降溫明顯，競價達上限的地塊比重較首批有所下(xià)降。長春、天津等市場較冷城市的上限地塊比重保持低位。成交樓面價方面，多數已成交城市二批次地塊成交樓面均價較首批有所下(xià)跌，青島和成都則受初始樓面價較高影響地價上漲。
對于後市，中(zhōng)指研究院認爲，預計後續即将競拍的城市土地市場也将出現降溫，部分(fēn)區位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點，進入競價最終環節的概率較高，利潤較低或出讓要求複雜(zá)的地塊出現流拍或撤牌的可能性高。
“二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或将進一(yī)步優化土拍規則。”該研究院還分(fēn)析，爲響應加強住房保障體(tǐ)系建設的要求，部分(fēn)城市第三批集中(zhōng)供地或将加大(dà)保障性租賃住房用地供應，其中(zhōng)長春已明确表示第三批将以棚改用地和租賃住房用地爲主，原則上不再供應住宅用地。
不過，在土拍遇冷大(dà)環境下(xià)，頭部房企仍表現斐然。克而瑞研究中(zhōng)心數據顯示，第二輪集中(zhōng)供地含宅地成交地塊中(zhōng)，成交TOP20房企拿地金額達到1047億元，占成交總額的60%，且較首輪有4%的上升，其中(zhōng)，中(zhōng)海、保利、廈門建發位居前三。
中(zhōng)指研究院就認爲，随着土地市場熱度走低，拿地成本下(xià)行，第二輪集中(zhōng)土拍規則的調整将爲資(zī)金穩健的房企帶來拿地機會，利于其以較低成本增加優質土儲。(中(zhōng)新經緯APP)
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