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9月18日，“博鳌·21世紀房地産論壇第21屆年會”在上海召開(kāi)，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑在演講中(zhōng)表示，在我(wǒ)國城鎮化進程已經從土地的城鎮化發展到了人的城鎮化。這個階段有兩個特點，一(yī)方面，靠“攤大(dà)餅”式的增量發展邊際效應一(yī)直在遞減；另一(yī)方面，人民對社區生(shēng)活的關注度更高、城市發展邏輯發生(shēng)了很大(dà)變化。
李文傑表示，去(qù)年以來，新冠疫情的暴發使得人們在社區停留的時間越來越長。因此，生(shēng)活圈的概念将會受到更多的關注。
在政策層面，2018年以來，監管層推出“生(shēng)活圈”概念并予以強化，政策也對便民建設給予了較大(dà)力度的支持，這也令城市生(shēng)活的便利性有所提升。
李文傑在論壇上發布了貝殼研究院的研究成果《2021年中(zhōng)國城市生(shēng)活圈活力指數》，并進行解讀。他表示，根據研究，直轄市和省會城市占據排行榜前列，南(nán)方城市的表現整體(tǐ)要好過北(běi)方城市。這既反映了不同城市生(shēng)活圈建設的現狀，也将對未來的城市更新提供參照。
李文傑。資(zī)料圖
“15分(fēn)鍾生(shēng)活圈”的三大(dà)特點
近年來，政策端對便民生(shēng)活圈的建設給予不少支持。2018年，住房城鄉建設部就在新版《城市居住區規劃設計标準》中(zhōng)，将“15分(fēn)鍾生(shēng)活圈居住區”“10分(fēn)鍾生(shēng)活圈居住區”和“5分(fēn)鍾生(shēng)活圈居住區”作爲居住區規劃和設施配置的核心對象。
今年5月，商(shāng)務部、發改委、民政部等12部門發布《關于推進城市一(yī)刻鍾便民生(shēng)活圈建設的意見》，對一(yī)刻鍾便民生(shēng)活圈的建設進行頂層設計，并提出具體(tǐ)的試點方案。今年7月，11部門印發《城市一(yī)刻鍾便民生(shēng)活圈建設指南(nán)》，提出了具體(tǐ)的建設目标、業态要求等。
李文傑表示，新冠疫情以來，社區隔離(lí)、居家辦公的要求，使人們的生(shēng)活半徑急劇縮減，被忽視的社區也受到關注，但不同城市的15分(fēn)鍾生(shēng)活圈建設情況有所不同。
爲此，貝殼研究院發布的上述報告，提出“分(fēn)鍾城”這一(yī)概念，借助城市生(shēng)活圈服務可達度、業态豐富度、環境品質度三個指标，對60城“15分(fēn)鍾生(shēng)活圈”的表現進行評估，并重點分(fēn)析典型城市與社區相關案例。
李文傑表示，60城的排名榜單體(tǐ)現出以下(xià)幾個特點：一(yī)、直轄市和省會城市排名較高；二、一(yī)線城市的排名順序是深圳、上海、廣州和北(běi)京；三、南(nán)方城市優于北(běi)方城市。
具體(tǐ)而言，綜合評分(fēn)排名前20的城市，除了深圳、廈門、大(dà)連、青島四個計劃單列市，其他16個均是直轄市或省會城市。其中(zhōng)，廈門比省會城市福州排名靠前，青島比濟南(nán)排名靠前。
一(yī)線城市中(zhōng)，深圳排名居首，在服務可達度、業态豐富度和環境品質度三方面得分(fēn)較爲均衡，綜合評分(fēn)最高；而上海、廣州、北(běi)京在三個方面，或多或少有丢分(fēn)之處，北(běi)京因城市肌理導緻空間割裂，降低了服務業态的可獲得性，排名靠後。
整體(tǐ)來看，南(nán)方城市好于北(běi)方城市。樣本城市中(zhōng)排名前十的，除了北(běi)京外(wài)，其他均爲南(nán)方城市；排名前二十的城市中(zhōng)，除了北(běi)京、青島和東北(běi)四城，其他也均爲南(nán)方城市。近年來，南(nán)方城市建設更新較快、環境品質方面得分(fēn)較高，服務可達度方面也優于北(běi)方。
關注“人的城鎮化”
李文傑表示，綜合樣本城市的異同點，報告還将60個城市劃分(fēn)爲四大(dà)聚類，分(fēn)别爲均衡發展型城市、服務業态發展型城市、環境品質發展型城市、生(shēng)活圈活力發展型城市。不同類型城市由于發展階段、居民需求等影響，在三大(dà)指标上的優劣表現不盡相同。
比如，60個城市中(zhōng)有三分(fēn)之一(yī)是屬于服務業态發展型城市，這些城市的整體(tǐ)指數比均衡發展的城市略低，但服務的可達性又(yòu)表現得非常好，成都即是這類城市的代表。
而在環境品質發展型城市中(zhōng)，北(běi)京的表現更優，因爲北(běi)京在社區環境品質發展的理念較爲先進。
對“分(fēn)鍾城”的研究，最終要回歸人的本質。李文傑表示，報告從城市出發繼續下(xià)沉，來到距離(lí)人最近的社區，通過測算北(běi)京6800個社區生(shēng)活圈活力指數，總結出超大(dà)型社區、“城市蜂巢”“孤島”社區三種典型社區。
其中(zhōng)，天通苑社區爲超大(dà)型社區的代表，人口較多，基本配套較好，但交通配套卻低于整個城市的平均水平；“城市蜂巢”的地段較好，租賃房源多，但流動性大(dà)，租賃人口也偏年輕化；“孤島”社區的位置較爲偏僻，商(shāng)業及交通配套缺乏，業主對居住品質的要求較高。
這三種社區的不同特征，決定了在城市更新中(zhōng)的不同方向，這也是編制報告的初衷所在。
李文傑表示，我(wǒ)國的城鎮化進程正從城市的城鎮化、土地的城鎮化向人的城鎮化轉變，也即，城市發展邏輯正從“增量擴張”轉向“存量挖掘”，從“以物(wù)爲本”轉向“以人爲中(zhōng)心”。“分(fēn)鍾城”概念及成果的推出，可爲城市發展提供參考依據，推動社區因地制宜地進化。
（作者：張敏編輯：李清宇）
