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近日，多個城市吹響今年第二批集中(zhōng)供地的号角。與今年首批集中(zhōng)供地相比，這一(yī)輪開(kāi)發商(shāng)拿地溢價率明顯降低。與此同時，流拍現象頻(pín)現。
土拍市場的“寒流”
市場消息指出，截至9月15日中(zhōng)午12點，杭州第二批集中(zhōng)供地中(zhōng)的十宗“競品質”地塊報名正式結束，即停止遞交申請文件及繳納保證金。十宗“競品質”地塊中(zhōng)，九宗由于報名單位不夠三家，無法進入後續正式競價環節，已面臨流拍。就在7月30日，杭州公布土拍新政，不僅修改了溢價率上限，還首次試行“競品質、競地價”（即告别單純價高者得，先競“品質方案”，獲得資(zī)格後再進入“競地價”程序。）。
對于流拍的原因，易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進認爲，流拍的直接原因和競品質的約束有關。競品質涉及的工(gōng)作量要更大(dà)，即房企需要在品質優化方面不斷做方案，加大(dà)了房企拿地和開(kāi)發的成本。同時一(yī)些競品質的項目約束比較大(dà)，包括現房銷售等，這也使得部分(fēn)房企會進行回避。所以，此類競品質地塊後續如何更好推向市場，真正吻合房企拿地的意願，也是值得注意的地方。
無獨有偶，9月7日至8日，福州進行了爲期兩天的第二批集中(zhōng)供地競拍，最終成交14宗地塊，成交額76.07億元，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓。而在天津，61宗地塊其中(zhōng)19宗停牌，流拍2宗，31宗底價成交，9宗實現溢價，平均溢價率僅0.6%。在青島，76宗中(zhōng)有72宗底價成交。此外(wài)，截至9月15日，沈陽第二批集中(zhōng)供地46幅土地中(zhōng)，隻有10幅土地有房企報名。
中(zhōng)原數據顯示，今年首輪22個城市合計土地出讓金達到10530億元，平均土地溢價率達到14.7%，樓面價平均達每平方米10002元，相比2020年同比上漲了15.1%。目前來看，第二批集中(zhōng)土拍相比首批集中(zhōng)土拍明顯降溫。顯然，這與調整後的集中(zhōng)土拍規則有關。
以福州爲例，福州對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外(wài)，調整還涉及限制競買人範圍、競買人資(zī)金來源、搖号規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。
在嚴格購地資(zī)金審核、禁止房企多馬甲參拍、溢價率不超過15%等新的土拍規則之下(xià)，已完成第二批集中(zhōng)土拍的城市出現多宗地塊停牌、流拍及底價成交現象，成交溢價率也普遍較低。
房企拿地更謹慎
接下(xià)來的9月中(zhōng)下(xià)旬，深圳、蘇州、廣州、重慶、南(nán)京等多個熱門城市也将迎來第二批集中(zhōng)土拍。值得注意的是，上述熱門城市中(zhōng)不少城市設置了額外(wài)的拿地門檻，且多與配建租賃性住房挂鈎。深圳土拍還強化“房地聯動”，并下(xià)調住房銷售限價。據悉，即将進行的二次集中(zhōng)土拍用地普通商(shāng)品住房銷售限價在原限價基礎上下(xià)調3%~9.2%不等，安居型商(shāng)品房銷售限價在原限價基礎上下(xià)調2.8%~9.1%不等。如前海桂灣地塊，建成的普通商(shāng)品房毛坯均價從每平方米9.9萬元調整到9.2萬元，降價7000元。
中(zhōng)指研究院企業事業部研究副總監劉水表示，在“三道紅線”和供地兩集中(zhōng)的背景下(xià)，房企拿地态度将更趨謹慎。
最近，一(yī)些房企的負面消息不斷。嚴躍進認爲，近期關于房企債務和經營壓力大(dà)的案例不斷增多，各類擔憂确實增加。而從房企投資(zī)端的動作看，拿地工(gōng)作壓力很大(dà)，或者說企業資(zī)金面狀況惡化下(xià)拿地積極性減弱，這時候更需要關注房企拿地的意願，否則房企拿地節奏放(fàng)緩，對于各地土地供應目标的完成是一(yī)個較大(dà)的挑戰。同時，類似拿地意願減弱的情況，也說明各地在管控中(zhōng)需要積極傾聽(tīng)房企的心聲，主動爲房企減負，真正讓房企參與到土地供應和交易的市場中(zhōng)。
有房企投拓部的工(gōng)作人員(yuán)告訴記者，今年的土拍新政不斷，房企需要在短期内籌集大(dà)量的資(zī)金，對于中(zhōng)小(xiǎo)房企壓力明顯偏大(dà)，大(dà)型品牌房企也會選擇聯合拿地共同開(kāi)發的模式，首選還是熱門的一(yī)二線城市。
編輯：萬健祎
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