欄目導航 Navigation
9月第二周上海一(yī)手房成交291套。
“今天剛剛拿到合同，還沒網簽呢。”9月15日，林溪（化名）從銷售手裏拿過一(yī)份一(yī)手房購房合同時，臉上表情帶着興奮與擔憂。她告訴一(yī)起去(qù)樓盤的朋友，其在7月份就搖到了上海第三批住宅供應的其中(zhōng)一(yī)個樓盤，并順利買到房子。但由于上海一(yī)手房網簽管控比較嚴，直到兩個月後，林溪才拿到購房合同準備網簽。
與之對應的是，上海二手房市場自8月份推出“三價就低”的銀行按揭政策以來，成交進入斷崖式下(xià)滑狀态。據同策研究院數據，上海8月份新建商(shāng)品住宅成交面積90.83萬平米，同比下(xià)降8%；成交均價爲57183元/平方米，同比下(xià)降2%；二手住宅成交150.3萬平米，同比下(xià)降25.12%，成交均價爲38207元/平方米，同比下(xià)降7.45%。
“市場與往年相比确實不一(yī)樣了。”上海中(zhōng)原地産市場分(fēn)析師盧文曦表示，上海嚴控一(yī)手房網簽數量；二手房在“三價就低”之後又(yòu)出現成交下(xià)滑，比如8月份就隻有1.7萬套，相比此前的月均2.3萬套，直接少了6000套成交量。
二手房量縮價跌
上海中(zhōng)原地産數據顯示，上海二手房8月成交1.8萬套，環比下(xià)跌24%，同比下(xià)跌40%，并且二手房新增挂牌量也有所降低。此外(wài)，8月份上海二手房成交均價也出現了今年以來的首次下(xià)降，環比下(xià)降8%，同比下(xià)降5%。
自7月份以來，上海二手房已呈現兩個月的成交下(xià)跌，目前是量縮價跌的态勢，市場流動性明顯減弱。綜合二手中(zhōng)介機構的分(fēn)析，市場變化主要受三個方面的影響：首先是因爲本輪價格屬于短期跳漲，上半年大(dà)部分(fēn)拆遷補償款資(zī)金進入二手房市場；其次，今年上海針對二手房調控的力度在增加，從供給端的房東到流通端的中(zhōng)介、再到提供資(zī)金的金融機構，都有針對性的限制。比如核驗價對于二手房市場預期就有很大(dà)影響，雖然表面看隻是影響了外(wài)網展示，但實際上有效地降低了購房者對價格的預期。核驗價直接導緻二手房市場挂牌量大(dà)量下(xià)架，供給量的減少導緻成交的下(xià)降；最後，“三價就低”影響了首付比例和貸款成數、降低了支付能力，部分(fēn)購房者被動下(xià)調預算。當前住房按揭貸款額度緊張，銀行放(fàng)款周期拉長到4-6個月，無論一(yī)二手房都積壓了大(dà)量的排隊房源。
同策研究院研究總監宋紅衛分(fēn)析認爲，上海一(yī)二手聯動比較明顯，很多置換需求是把二手房賣掉後再買新房，由于二手房賣不掉導緻新房也買不成，因此又(yòu)連累新房市場。随着調控的持續，預計後市上海住房市場仍呈下(xià)降趨勢，尤其是二手房市場下(xià)跌要超過新房市場。
9月初，不少中(zhōng)介人員(yuán)都接到了一(yī)些房東急售的房源，降價幅度從幾十萬到上百萬不等。
一(yī)手房成交周期緩慢(màn)
9月第一(yī)周，上海一(yī)手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斬。根據上海中(zhōng)原地産數據顯示，上周（8.30－9.5）新建商(shāng)品住宅成交面積18.2萬平方米。
“正常情況下(xià)應該是18萬平方米以上，接近20萬平方米甚至多一(yī)點。”盧文曦指出，除了成交下(xià)跌，一(yī)手房成交節奏明顯放(fàng)緩了。9月份以來，上海新開(kāi)盤隻有一(yī)個，還有幾個處于認籌階段。以往的情況是，9月一(yī)手房市場基本上就開(kāi)始加速跑，爲“金九”開(kāi)局準備。像今年這樣的開(kāi)局，往後肯定成交量接不上。二手房的帶看量也下(xià)來了，消費(fèi)者的觀望情緒很明顯，9月基本上沒看到簽約。不止盧文曦，滬上不少中(zhōng)介人士都認爲，上海今年的“金九”“金”不起來了，“銀十”呢？隻能寄希望于所有的新盤都能夠開(kāi)盤，但上市不代表馬上就能夠開(kāi)盤，要先排隊認籌，還有一(yī)個先後順序。
市場觀望情緒和銀行放(fàng)貸周期拉長，導緻一(yī)手樓市節奏出現了明顯放(fàng)緩。
林溪的買房經曆也表明，上海目前正在嚴控新盤出貨與銀行放(fàng)貸的節奏。“控節奏，控流量，控情緒。”盧文曦指出，因爲今年住宅集中(zhōng)供應，所以整個樓市節奏全部打亂了，不見得淡季一(yī)定會淡、旺季也不一(yī)定會旺了；一(yī)手房控網簽，成交量也不見得全部是正常流量，大(dà)多數業内人士都吃不準到底是市場真的不好還是調控的結果，但是流量控制是一(yī)定的。
中(zhōng)介人員(yuán)對于客戶的咨詢，大(dà)多數會表明目前處于調整階段，但市場很快會回暖。
爲了凸顯公平性，上海最近還對一(yī)手房項目調高入圍比。上海鏈家研究院首席分(fēn)析師楊雨蕾指出，這并不意味着調控的放(fàng)松。大(dà)部分(fēn)放(fàng)寬入圍人數的項目都是比較熱門的項目，基本上比較确定将會有大(dà)量的人去(qù)認購，這個時候一(yī)味去(qù)卡認籌率，不僅不利于維護市場的良性運行，反而可能會适得其反，再次導緻認購難、買房難的局面，從而違背新房搖号政策的初衷。
此外(wài)，定向放(fàng)松入圍空間也反映出當前市場主要矛盾的變化。當前市場的主要矛盾，已經由搖号政策出台前購房人數太多導緻中(zhōng)簽率太低而買不到房子的矛盾，轉化爲積分(fēn)頻(pín)繁創新高導緻入圍太難依然買不到房子的矛盾。
對于市場中(zhōng)的買家而言，上海一(yī)手房這樣的調整，聚焦于緩和熱門項目的積分(fēn)比拼，也有助于緩解因供應暫停而積壓太久的購買需求釋放(fàng)的壓力。
面對如此局面，今年恐怕要看年底成交總量才能給樓市定性。正如盧文曦所言，近期一(yī)手房源供應的短缺，令上海樓市“金九”的起步較爲艱難。雖然有所反彈，但成交低于20萬平方米的“冷熱”線，說明在持續政策作用下(xià)市場即便想營造出“金九”的交易氛圍，買家入市意願不一(yī)定有前期那麽高漲。
“一(yī)手房還算是穩定，包括現在認籌的幾個盤，據說又(yòu)要觸發積分(fēn)制了，就說明市場需求還是穩定的，沒有太大(dà)的問題。”盧文曦認爲，上海一(yī)手房短期成交可能還會呈現震蕩格局。
更有房企人士指出，上海這樣的樓市局面至少要延續到明年一(yī)季度。
（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）
