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來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
作 者丨唐韶葵
編 輯丨李清宇
10月上海将迎來第二次集中(zhōng)供地。9月13日，上海土地市場網發布滬告字（2021）第109号和滬告字（2021）第110号公告，正式挂牌第二批集中(zhōng)供應地塊，并就出讓相關提問給予解答和提示。保證金截止日期爲2021年10月8日。挂牌起止日期爲2021年10月2日至2021年10月11日。
第一(yī)批土地集中(zhōng)出讓中(zhōng)，上海被認爲是模範生(shēng)，因此第二批土地出讓基本還是沿用前一(yī)次的方式方法，隻是個别地方做了進一(yī)步優化。比如出現了“随機值”。
綜合上海中(zhōng)原地産市場分(fēn)析師盧文曦、易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進評論，上海第二次集中(zhōng)供地給出了目前全國比較詳細的土拍競價規則版本。
首先，增加“随機值”。此次政策明确，第二批集中(zhōng)公告的住宅用地競價規則中(zhōng)，将增加一(yī)個“随機值”的概念。
競價進入一(yī)次書(shū)面報價階段，一(yī)旦有競買人報價相同（無論該報價最終是否有效），将觸發系統新增一(yī)個大(dà)于中(zhōng)止價且不大(dà)于一(yī)次書(shū)面最高報價的任一(yī)萬位整數“随機值”。書(shū)面報價環節僅新增一(yī)個随機值，随機值可與競買人的報價重複。平均價爲一(yī)次書(shū)面報價結束後所有有效報價的算術平均值（有三個及以上有效報價的，“随機值”納入平均價計算），未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。
如此一(yī)來，房企猜“平均值”的難度更大(dà)。從第一(yī)次拍賣可以看到，根據過去(qù)的規則，各競買人通過書(shū)面報價，最接近均值獲得土地。這就導緻了出讓瑕疵，比如說，部分(fēn)房企揣摩了這個平均值的大(dà)小(xiǎo)，使得最先提交接近均值的房企基本上就可以拿到土地。這導緻房企報價幹脆就往“封頂價”和“中(zhōng)止價”兩個價格的平均數靠。而且先報這個平均數的企業有利。
上海推出“随機值”，讓拿地的不确定性增加。比如，原本4家企業參拍，現在可能出現5個價格，而這個價格是随機值，可能高，也可能低，對“平均值”的産生(shēng)有很大(dà)幹擾性。另外(wài)，報價時間隻有10分(fēn)鍾，期間房企投拓人員(yuán)面臨的壓力包括數學功底、運氣成分(fēn)。拿地有一(yī)定的随機性，反過來增加了書(shū)面報價過程中(zhōng)拿地的公平性。
其次，除了競拍規則的調整以外(wài)，也形成了很多新的約束，尤其是對于房企拿地資(zī)金方面的約束。由于資(zī)金或拿地主體(tǐ)資(zī)格面臨更爲嚴格的審查，房企資(zī)金高杠杆拿地的可能性不大(dà)，這令房企拿地方面更加規範，也進一(yī)步促進當前上海土拍市場的穩定，落實了穩地價的政策導向。
最後，第二批集中(zhōng)出讓地塊繼續施行房地價聯動的舉措。即便土地成交價格到達“封頂價”，除了幾幅市區範圍的土地外(wài)，其他土地的最高樓闆價和房地聯動價之間的價差可以達到50%以上。換而言之，就算以最高價拿下(xià)，“面粉不會貴于面包”，并且房企仍有一(yī)定的利潤空間。
此次上海集中(zhōng)供地一(yī)共推出27幅土地，均爲涉宅用地。總出讓面積達167.82萬平方米，總建築面積340.73萬平方米。其中(zhōng)6幅位于南(nán)彙，臨港新城有5幅；4幅位于青浦區，寶山區和金山區各供應3幅，楊浦、徐彙、奉賢和崇明各供應2幅，松江、闵行和嘉定各供應1幅。相比上半年首次集中(zhōng)供地推出50幅土地，上海下(xià)半年還有兩次集中(zhōng)供地，此次推出的土地數量并不算少。
“面粉的質量還是不錯的。”有開(kāi)發商(shāng)如此評價。地塊主要來源于上海5大(dà)新城，以首次改善和剛需客爲主。相比已經完成第二批集中(zhōng)供地的城市有無錫、廈門、長春、天津等，有的已經出現流拍的案例，前述業内人士認爲，上海有其特殊性，并沒有因爲要控制市場而推出質地比較次的地塊，預計不會出現流拍現象。即便當前市場開(kāi)始降溫，但從土拍規則來看，上海土地成交價格也是可控的，“預計房企仍會保持拿地熱情，上海土拍模範生(shēng)是要做到底了”。
本期編輯 陳思 實習生(shēng) 彭雅
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