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紅周刊 記者 | 熊穎
在北(běi)京樓市銷售排行榜首多年的首開(kāi)股份(600376,股吧)，被中(zhōng)海地産反超。而主戰場不再風光背後，自己和大(dà)股東首開(kāi)集團的共有産權項目都面臨着諸多問題。
對于北(běi)京本土房企首開(kāi)股份來說，北(běi)京一(yī)直以來都是其嚴重依賴的主戰場。然而近期主戰場略顯疲态，2019年、2020年首開(kāi)股份京内營收連續兩年下(xià)滑；且自2020年以來，在北(běi)京市場的權益銷售排行中(zhōng)，首開(kāi)股份的榜首寶座也被中(zhōng)海地産所頂替。
共有産權住房項目，是首開(kāi)股份布局北(běi)京的重要一(yī)環。然而近年來，首開(kāi)股份旗下(xià)多個共有産權項目先後被質疑有問題。此外(wài)，還有購房者反映，首開(kāi)股份大(dà)股東首開(kāi)集團旗下(xià)的共有産權項目首開(kāi)錦鯉疑似存在“不平等條約”等問題。
業主質疑首開(kāi)錦鯉存“不平等條約”
預售合同、補充協議或與政策相悖
近期，多位和錦裏雅苑（又(yòu)名：首開(kāi)錦鯉）簽訂認購合同并支付定金的購房者向《紅周刊(博客,微博)》記者反映，首開(kāi)錦鯉的預售合同和補充協議疑似存在“不平等條約”。
而關于這一(yī)問題，《紅周刊》記者注意到，早在6月，就有投資(zī)者向上市公司首開(kāi)股份提出疑問。彼時，首開(kāi)股份回複表示，“錦鯉項目不是我(wǒ)公司開(kāi)發項目，開(kāi)發企業爲北(běi)京房地置業發展有限公司，該公司與首開(kāi)股份無股權關系，爲托管關系”。
根據預售合同，首開(kāi)錦鯉的開(kāi)發企業爲北(běi)京共泰房地産開(kāi)發有限公司。天眼查顯示，房地置業對共泰房地産100%持股。穿透股權，背後爲北(běi)京首都開(kāi)發控股（集團）有限公司，也就是首開(kāi)股份的第一(yī)大(dà)股東。
首開(kāi)錦鯉是首開(kāi)集團在北(běi)京的共有産權房。2019年8月，首開(kāi)集團以18.97億元底價拿下(xià)首開(kāi)錦鯉的前身地塊，建築規模約8.55萬平方米，對應樓面價2.22萬元/㎡。而由于共有産權房的特殊性質，該項目個人産權占比70%，4.1萬元/㎡的項目均價更是遠低于周邊樓盤的售價區間7萬元/㎡～9萬元/㎡左右。
低價優勢讓錦裏雅苑的搖号吸引來大(dà)批剛需購房者。購房者張子文（化名）告訴《紅周刊》記者，自己于4月16日搖到一(yī)套88平方米的三居室，對應售價360.8萬元。5月21日，張子文簽訂認購合同，并繳納10萬元定金。
不過張子文的購房喜悅并沒能持續太久。6月22日，張子文在原本打算交首付的當天發現預售合同和補充協議中(zhōng)存在一(yī)些條款問題。張子文指出，當時工(gōng)作人員(yuán)不允許他們對合同拍照，并且告訴購房者，目前（合同條款）不可能調整，交錢就簽合同，不交就可以離(lí)開(kāi)了。
《紅周刊》記者獲取的一(yī)份首開(kāi)錦鯉共有産權住房預售合同暨補充協議顯示，“甲方（房企)爲本項目制作之一(yī)切介紹、宣傳及廣告資(zī)料，包括口頭講解、樓書(shū)、建築模型、樣闆間，均不構成甲方爲本項目或本房屋所作出的任何承諾，亦不構成房屋交付标準。”
然而今年4月，北(běi)京市住建委就發布了《關于進一(yī)步加強房地産市場秩序整治工(gōng)作的通知(zhī)》。在新房銷售方面，《通知(zhī)》加大(dà)了對不實宣傳的整治。其中(zhōng)包括：重點查處“限房價、競地價”“裝配式”項目樣闆間和裝修标準不一(yī)緻行爲；補充協議中(zhōng)約定宣傳廣告及銷售人員(yuán)的溝通承諾不作爲合同邀請要約的行爲。其中(zhōng)，構成虛假廣告線索的，移轉市場監管部門查處。
不難看出，首開(kāi)錦鯉在合同中(zhōng)所提及上述“不構成房屋交付标準”明顯有違《通知(zhī)》的整治方向。
通知(zhī)還強調，對改變和修改《北(běi)京市商(shāng)品房預售合同示範文本》相關條款、商(shāng)品房買賣合同補充協議約定減輕或免除開(kāi)發企業承擔的責任或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利内容的行爲進行重點查處。重點檢查違約賠償不對等、延期交房不承擔違約責任、宣傳廣告不作爲合同邀請要約、合同與補充協議有沖突以補充協議爲準等。
首開(kāi)錦鯉的預售合同簽約僅僅晚于《通知(zhī)》發布後兩個月時間，而首開(kāi)錦鯉在預售合同、補充協議中(zhōng)列舉的多項條款和《通知(zhī)》要求“相悖”，比如，購房者的逾期付款責任和房企的逾期交付責任存在違規賠償不對等、開(kāi)發商(shāng)通過延長交房期限等大(dà)大(dà)降低了延期交房自己所需承擔責任的可能性（見表格）。此外(wài)，首開(kāi)錦鯉還在補充協議中(zhōng)指出，“本補充協議與主合同具有同等法律效力，二者内容不一(yī)緻時，以本補充協議爲準。”
銷售人員(yuán)：近30位已退房
10戶左右購房者定金難退
對于購房者指出的首開(kāi)錦鯉預售合同中(zhōng)所存在的“不平等條約”，首開(kāi)集團并不認爲存在不妥。
首開(kāi)集團公開(kāi)回複表示，在網申階段，首開(kāi)錦鯉（錦裏雅苑）項目按照北(běi)京市共有産權房要求将合同文本進行了公示并對意向申購人群進行了意見收集及反饋。首開(kāi)錦鯉（錦裏雅苑）項目預售合同公示符合相關規定及程序，現公示期已結束。關于市民提出的“霸王條款”，預售合同及補充協議中(zhōng)包含逾期交付時開(kāi)發商(shāng)違約責任、房屋權利狀況與主合同約定不符時開(kāi)發商(shāng)違約責任等開(kāi)發商(shāng)的違約責任，并非僅約定了購房者責任，開(kāi)發商(shāng)應根據合同約定及法律承擔違約責任。
不過對于首開(kāi)集團的回複，購房者并不滿意。一(yī)位購房者認爲首開(kāi)集團在玩“時間差遊戲”，首開(kāi)錦鯉預售合同的公示時間在2021年1月，而該項目的搖号時間則是在4月，中(zhōng)間間隔3個多月，“我(wǒ)們獲得購房資(zī)格之後，去(qù)關注預售合同，才發現合同問題。”
目前首開(kāi)錦鯉和部分(fēn)已繳納定金的購房者陷入僵局。9月8日，《紅周刊》記者以購房人身份向首開(kāi)錦鯉銷售人員(yuán)了解情況，其表示，“合同經過公示就不能改，有（其他）項目改了（合同），（可能）項目有特殊性。”
據上述銷售人員(yuán)介紹，目前已有30多位購房者退房，沒有簽約（預售合同）的在10戶左右。而談及定金，銷售人員(yuán)表示按認購書(shū)執行。
《紅周刊》記者獲取的一(yī)份購房者認購書(shū)顯示，“認購人同意在建委購房資(zī)格審核通過之日7日内，支付首期購房款并與出賣人簽訂商(shāng)品房買賣合同及相關條款。”“未在約定期間内支付首期購房款并與出賣人簽訂商(shāng)品房買賣合同及相關條款的，出賣人有權解除本認購書(shū)。出賣人解除本認購書(shū)的，認購人已支付的定金不予退還。”
而《紅周刊》記者在北(běi)京市市場監督管理局官網獲取的一(yī)份《北(běi)京市商(shāng)品房認購書(shū)》範本在談及認購定金時表示，在一(yī)定期限内，認購人與出賣人協商(shāng)商(shāng)品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一(yī)緻意見，認購書(shū)自動解除，出賣人應當在一(yī)定期限内退還定金。
部分(fēn)購房者向《紅周刊》記者表示，其實之所以遲遲不敢簽訂預售合同和補充協議，是擔心首開(kāi)錦鯉會遇到延期交房問題。
多個共有産權項目被質疑有問題
雖然首開(kāi)錦鯉實際由首開(kāi)集團控股，和首開(kāi)股份僅爲托管關系，但這一(yī)事件波及的是“首開(kāi)”這一(yī)地産品牌。首開(kāi)股份和大(dà)股東首開(kāi)集團處境類似，首開(kāi)股份的多個共有産權項目也曾爆出問題。
2017年，《北(běi)京市共有産權住房管理暫行辦法》出台後，北(běi)京的首個共有産權住房項目錦都家園由首開(kāi)股份和保利地産(600048,股吧)一(yī)同開(kāi)發建設。一(yī)位業主在2018年向北(běi)京12345反映，2017年9月28日，錦都家園預售合同載明交房時間爲2020年10月30日，然而到了草簽合同時，開(kāi)發商(shāng)将這一(yī)交房時間強行改爲2021年6月30日。通過修改交房時間，首開(kāi)股份将錦都家園的交房時間延後了8個月。
此外(wài)，今年以來，首開(kāi)股份的另一(yī)共有産權住房項目錦安家園受到投資(zī)者們的關注。多位投資(zī)者在投資(zī)者關系互動平台提及，錦安家園所采用的戶内中(zhōng)水系統遭到業主的大(dà)規模抵制，大(dà)面積退房是否會對公司造成影響？
投資(zī)者的提問背景在于，多家媒體(tǐ)報道，北(běi)京共有産權房安裝的戶内中(zhōng)水系統發現質量問題，給業主帶來很大(dà)困擾。而首開(kāi)股份旗下(xià)正在施工(gōng)的錦安家園同樣安裝這一(yī)系統。且在今年5月，有業主在人民網(603000,股吧)旗下(xià)的互聯網官民互動平台領導留言闆反映，“5月9日，錦安家園業主代表與錦安家園開(kāi)發商(shāng)、區住建委等領導達成三方協商(shāng)機制。然而，開(kāi)發商(shāng)不守承諾，撕毀協議，不顧住建委暫停安裝中(zhōng)水系統的通知(zhī)，強行安裝明銳中(zhōng)水系統。”
首開(kāi)股份6月回複表示，我(wǒ)公司認爲如最終能夠按溝通内容實施，不會産生(shēng)大(dà)量退房的情況。涉及退房的條款請參考購房合同。
據北(běi)京青年報旗下(xià)的“北(běi)青深一(yī)度”8月報道顯示，錦安家園堆集着拆除下(xià)來的中(zhōng)水系統管道。而按照原計劃，錦安家園預計于2021年11月整體(tǐ)交房，距今僅有不到3個月時間。毫無疑問，中(zhōng)水系統管道的拆除以及重新改爲傳統排水模式，在一(yī)定程度上會增加錦安家園的按期交房難度。
根據2020年年報，錦安家園已累計銷售20.62萬平方米，首開(kāi)股份對其持股26%。如錦安家園無法在2021年年末前交付，則有可能影響到上述銷售面積在2021年結轉成爲收入的一(yī)部分(fēn)。
主戰場北(běi)京市場優勢減弱
“三道紅線”仍踩兩條
《紅周刊》梳理發現，自2017年以來，首開(kāi)股份在北(běi)京拿下(xià)多宗共有産權地塊。且今年4月，首開(kāi)股份也以7.5億元拿下(xià)北(běi)京房山項目熙悅麗博，其中(zhōng)6.22萬㎡用于建設共有産權住房。共有産權住房是首開(kāi)股份布局北(běi)京市場的一(yī)環。
然而值得關注的是，長期在北(běi)京權益銷售排行榜首位的首開(kāi)股份近期被中(zhōng)海地産反超。這一(yī)局勢的逆轉在2020年初現端倪，據克而瑞數據，首開(kāi)股份2020年在北(běi)京實現權益銷售額232.89億元，排名從第一(yī)掉落第二。而到了2021年，首開(kāi)股份仍未重回其榜首位置，2021年前8月首開(kāi)股份在京實現權益銷售額235.74億元，略低于中(zhōng)海地産同期的236.03億元。
雖然目前看來，首開(kāi)股份僅和中(zhōng)海地産在權益銷售額上差距甚微，但在其背後，兩者在京不同的拿地策略也決定了未來這一(yī)差距有持續放(fàng)大(dà)的可能性。不同于中(zhōng)海地産獨立拿地、獨立開(kāi)發項目較多，首開(kāi)股份在京更傾向于聯合拿地，而這一(yī)拿地策略也直接反映在了财報中(zhōng)，2021年中(zhōng)報顯示，首開(kāi)股份在北(běi)京的40個項目中(zhōng)有20個爲權益占比在50%以下(xià)的非并表項目。
此外(wài)，《紅周刊》記者梳理發現，首開(kāi)股份2021年上半年結算的主要項目也多爲合作項目。以北(běi)京爲例，今年上半年，北(běi)京結利面積超6成都來自于和悅華錦、和悅華玺，而首開(kāi)股份僅對前述兩大(dà)項目均持股34%。較低的權益占比容易影響項目的盈利能力，而今年上半年，首開(kāi)股份出現增收不增利現象，上半年實現營業總收入333.18億元，同比增長84.83%；歸母淨利潤8.48億元，同比下(xià)滑33.7%。
首開(kāi)股份表示，京内項目一(yī)直是公司結算收入的重要組成部分(fēn)，且毛利率一(yī)直處于較高水平，2018年、2020年分(fēn)别爲34.08%、42.90%。值得一(yī)提的是，首開(kāi)股份的京内營收近年來呈持續下(xià)滑趨勢，2019年、2020年依次爲207.3億元、163.38億元，分(fēn)别同比減少5.1%、21.19%，2021年上半年京内營收93.39億元，還未恢複到疫情之前即2019年上半年水平的106.68億元。
而談及房企普遍受關注的“三道紅線”指标，目前，首開(kāi)股份仍踩三條，首開(kāi)股份剔除預收款後的資(zī)産負債率爲74.6%，淨負債率爲162.1%，現金短債比爲1.23，未來降負債壓力仍然不容小(xiǎo)觑。
（本文已刊發于9月11日《紅周刊》，文中(zhōng)提及個股僅爲舉例分(fēn)析，不做買賣建議。）
