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“買了一(yī)年，‘人間蒸發’幾十萬，想到這個事情都頭痛。”出于投資(zī)目的，黎萬婉（化名）在去(qù)年8月以将近1.55萬元/平方米的價格入手了長沙“網紅盤”卓越中(zhōng)寰的一(yī)套公寓。短短一(yī)年時間，卓越中(zhōng)寰的成交價跌去(qù)48%，而當初買房的決定也成爲黎萬婉現在不願回首的往事。
卓越中(zhōng)寰位于嶽麓區的濱江新城，距離(lí)湖南(nán)的“母親河”湘江不到700米，且不遠處就是市政府，作爲長沙的熱門置業闆塊，濱江新城吸納了全市不少購買力，而卓越中(zhōng)寰更是受到買家追捧，月度成交金額曾多次沖入長沙前十。
不過，近一(yī)年來，卓越中(zhōng)寰的商(shāng)務公寓成交均價持續走低。根據湖南(nán)中(zhōng)原研究院的數據，去(qù)年8月份項目成交價曾摸高至16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米。
“降價也沒辦法，隻能接受。” 甄瑧（化名）也是卓越中(zhōng)寰的業主，他在今年上半年以将近1.3萬元/平方米買入，盡管眼下(xià)同樣“虧損”，但他慶幸自己買得比較晚，損失沒那麽大(dà)。
作爲網紅城市，長沙出産的名品不止臭豆腐、文和友和茶顔悅色，它還因房地産調控得力著稱全國，成爲深圳和東莞等城市“取經”的“聖城”。然而，與住宅價格的穩定不同，自去(qù)年以來，長沙的商(shāng)務公寓市場開(kāi)始轉變風向，“網紅盤”卓越中(zhōng)寰的價格走勢正是整個長沙公寓市場的縮影。
長沙公寓價格普遍大(dà)“跳水”
“我(wǒ)從去(qù)年看到現在，公寓一(yī)個接一(yī)個跌”，莫榕柏（化名）見證了長沙公寓價格下(xià)行的過程。她告訴時代财經，雨花區的金地鉑悅價格已從去(qù)年的萬字頭下(xià)調到5888元/平方米起。
莫榕柏曾在一(yī)個公寓項目下(xià)過訂單，但後來又(yòu)退了，“那時，另一(yī)個中(zhōng)介想讓我(wǒ)找他成交，說出了那個樓盤的緻命缺點，我(wǒ)被說服，就退了”。
“退了好，我(wǒ)把退的錢（指訂金）分(fēn)了一(yī)部分(fēn)給那個中(zhōng)介”，原本這隻是中(zhōng)介截單的尋常“劇本”，但在公寓價格跳水的大(dà)環境下(xià)，卻演變成爲一(yī)個“及時止損”的故事。莫榕柏心存感激，“如果那時買，價格都是一(yī)萬多，現在已經虧了一(yī)半。”
公寓降價并非個案，這已經成爲目前長沙市場的普遍現象。看到如今整體(tǐ)的價格走勢，莫榕柏已經放(fàng)棄了購買公寓的想法。除了卓越中(zhōng)寰和金地鉑悅，時代财經随機咨詢的幾大(dà)在售公寓樓盤，都在進行降價促銷。
比如位于嶽麓區的北(běi)辰時光裏，如今最高封頂價僅8000元/平方米，近期該樓盤還曾推出部分(fēn)特價房，最低可達5888元/平方米，多名中(zhōng)介向時代财經證實了這一(yī)消息。而房天下(xià)數據顯示，2020年11月至2021年3月北(běi)辰時光裏的公開(kāi)均價爲15000元/平方米，此後在2021年4月和6月繼續下(xià)調價格，分(fēn)别下(xià)調至8500-9500元/平方米和8400-9200元/平方米。
樓盤置業顧問告訴時代财經，與北(běi)辰時光裏直線距離(lí)将近1公裏的金茂建發泊悅，目前也正在進行限時促銷，價格均價7500元/平方米，而最低可以以7288元/平方米的價格買到。根據房天下(xià)的數據，該樓盤今年6月份的價格還是12700元—13000元/平方米。
而位于開(kāi)福區的另一(yī)“網紅盤”綠地V島亦出現了降價現象。根據湖南(nán)中(zhōng)原研究院的數據，今年8月份，該樓盤的成交均價爲9309元/平方米；而湖南(nán)世聯行(002285,股吧)市場知(zhī)識中(zhōng)心在最新的報告中(zhōng)稱，綠地V島均價降至8500元/平方米，降幅超過20%。
長沙市下(xià)轄6區1縣、代管2個縣級市，6區指的是芙蓉區、天心區、嶽麓區、開(kāi)福區、雨花區、望城區。長沙當地人告訴時代财經，傳統概念中(zhōng)的長沙市區僅包括除了望城區以外(wài)的其它5區，它們是長沙經濟最發達的地方，也是人口的主要聚集地，房價整體(tǐ)亦高于其它行政區劃。
湖南(nán)中(zhōng)原研究院的數據顯示，由于商(shāng)務公寓項目促銷不斷，今年前8月，這5個行政區的成交均價同比下(xià)跌5%，至約12286元/平方米；分(fēn)區域來看，隻有最繁華的芙蓉區同比上漲12%，其餘4區均發生(shēng)下(xià)調，雨花區同比降幅達13%，開(kāi)福區、天心區和嶽麓區分(fēn)别跌11%、4%和1%。
盡管從數據上來看整體(tǐ)降幅僅約5%，但“公寓價格大(dà)跳水”已經成爲長沙業内公認的事實。湖南(nán)中(zhōng)原地産戰略發展中(zhōng)心總經理陳世霞指出，主要是江景商(shāng)業大(dà)平層公寓，比如潤和濱江灣，在拉高整體(tǐ)成交價，“均價差不多35000元/平方米，普通的公寓都在降價，降幅基本上是20%。”
公寓庫存飙升，去(qù)化需36個月
由于較早建立全面的房地産制度和體(tǐ)系，多年來，長沙因房地産調控得力而聲名遠播。相對于其他城市，市場認爲長沙的調控措施既嚴格又(yòu)完善，以長沙的限購政策爲例，在限購區域内，擁有長沙戶籍的已婚家庭可以購買2套住宅，但隻有在首套住宅取得不動産證滿4年或網簽滿6年，才可以購買第二套；而類似的情況，上海、深圳和廣州對首套住宅并沒有采取這樣的限制。
長沙住宅價格長期穩定，且保持低位。湖南(nán)中(zhōng)原地産研究院的數據顯示，今年1-8月，長沙5區一(yī)手商(shāng)品住宅價格僅約12578元/平方米。長沙與鄭州、武漢、南(nán)昌、合肥和太原均是中(zhōng)部6省的省會城市，在這 6個省會城市中(zhōng)，長沙是房價的窪地。
去(qù)年，深圳和東莞等樓市過熱城市曾到長沙“取經”，而住建部甚至發文肯定長沙在房地産市場調控方面的經驗并向全國推廣。
“長沙的住宅市場是被價格低估的”，湖南(nán)中(zhōng)原地産戰略發展中(zhōng)心總經理陳世霞表示。可以比較的是，今年1-8月，長沙5區一(yī)手商(shāng)品住宅成交均價爲12578元/平方米，而不受調控政策約束的商(shāng)務公寓成交均價爲12286元/平方米。值得一(yī)提的是，公寓和住宅幾乎同價是長沙多年來的現象，這與中(zhōng)國其他城市公寓價格遠遠低于住宅的現象不同。
“長沙一(yī)直有住宅和公寓價格倒挂的問題，住宅利潤很薄或持平在銷售，尤其2018-2019年拿的商(shāng)業占比高的項目，基本都需要靠公寓來溢價”陳世霞解釋道。
不過，與其他城市一(yī)樣，跟住宅比起來，長沙市場對公寓的需求始終不大(dà)。湖南(nán)中(zhōng)原研究院提供的數據顯示，今年1-8月長沙住宅成交面積爲834萬平方米，而公寓爲93.52萬平方米。在需求并不強勁的情況下(xià)，長沙公寓的新增供應并不少，這是陳世霞認爲公寓價格普跌的原因之一(yī)。
湖南(nán)中(zhōng)原研究院的數據顯示，2020年1月份長沙5區商(shāng)務公寓庫存面積約249.39萬平方米，去(qù)化周期爲19.89個月，此後逐月走高，截至今年8月底，公寓庫存爲467.78萬平方米，去(qù)化周期高達36個月。降價的現象也自去(qù)年公寓庫存走高之後，便已有之。
自去(qù)年以來，“融資(zī)三道紅線”“銀行兩道紅線”“土地兩集中(zhōng)”和“40%投銷比”等政策陸續出台，這使得房企們現金流承壓，降價促銷成爲房企們維持财務狀況穩定的方式之一(yī)，陳世霞認爲在長沙市場也不例外(wài)。
“接下(xià)來4個月還有68萬方的新增供應。長期來看，公寓還是會過剩，我(wǒ)們判斷公寓的降價促銷還是會持續，再加上開(kāi)發商(shāng)要現金流，所以他們必須将公寓快速變現，哪怕可能偶爾會有點虧損。”陳世霞說。
