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自去(qù)年年末中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議将房地産去(qù)庫存納入今年工(gōng)作重點至今半年有餘，樓市去(qù)庫存交出“中(zhōng)考”答卷。
國家統計局數據顯示，2015年年末，商(shāng)品房待售面積爲71835萬平方米，2016年2月商(shāng)品房待售面積增加至73931萬平方米，達到曆史最高點。而後連續四個月庫存降低，累計去(qù)化庫存總數達到2515萬平方米。在财稅、金融等政策刺激下(xià)，房地産開(kāi)發投資(zī)增速在連續23個月下(xià)滑後，今年1月份開(kāi)始有所回升。
上半年在樓市去(qù)庫存壓力不減的背景下(xià)，“地王”的身影有增無減。第三方機構數據顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中(zhōng)溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗。
城市分(fēn)化嚴重 因城施策避免“一(yī)刀切”
今年上半年出現了合肥、南(nán)京等熱點城市庫存不足300萬平方米，消化周期已小(xiǎo)于3個月，而沈陽、大(dà)連、煙台等城市庫存有所回落，但總量依然處于高位。供應結構與需求不匹配成爲造成庫存大(dà)量積壓的主要原因，特别是商(shāng)業用房等非住宅類産品庫存呈現數量大(dà)，消化慢(màn)的特征。
“現在合肥買房要找關系、走後門，請政府出台政策讓樓市回歸正常”，網友在人民網地方留言闆一(yī)則留言如是。
根據國家統計局公布的5月份全國70個大(dà)中(zhōng)城市住宅銷售價格變動情況顯示，合肥市新建商(shāng)品住宅價格指數領漲全國，5月份合肥市環比上漲5.1%，僅次于廈門環比漲幅，同比則上漲了23.3%。而在4月份，合肥市新建商(shāng)品住宅價格環比上漲了5.8%，漲幅全國第一(yī)。根據樂居研究院5月份監測數據計算，合肥住宅庫存消化周期僅剩2個月。
與省會形成鮮明對比，在6月份安徽省政府辦公廳印發的《關于去(qù)庫存促進房地産市場穩定發展的實施意見》中(zhōng)，将全省目标明确爲用3年左右時間，去(qù)化商(shāng)品房庫存2500萬平方米。
對此，中(zhōng)國房地産協會副秘書(shū)長胡安東表示，房地産在快速發展的同時，長期積累的問題和矛盾在日益顯現，城市分(fēn)化嚴重成首要突出問題。
胡安東認爲，庫存問題不能一(yī)概而論，除了部分(fēn)二線城市和三四線城市庫存量過大(dà)，變成了城市“負資(zī)産”外(wài)，一(yī)些一(yī)線城市寫字樓、商(shāng)業地産、城市綜合體(tǐ)庫存也尤爲嚴重。在政策供給上，應該分(fēn)類分(fēn)區域施策，避免一(yī)刀切。
一(yī)方面，對所在城市未來人口和住宅需求進行科學測算，按照待建、在建、已建待售分(fēn)類，摸清各業态庫存的成因和底數。二從供給側營造有利于企業的發展環境。三是加快三四線城市基礎設施建設，促進産業發展和配套服務，結合大(dà)城市人口疏解計劃，在産業搬遷過程中(zhōng)實現人口的遷移居住，逐步盤活庫存。四是根據目前保障性住房閑置的情況，部分(fēn)二線城市和絕大(dà)部分(fēn)三四線城市不再建，加大(dà)保障性住房的貨币化安置力度，将城中(zhōng)村(cūn)、城郊村(cūn)納入棚戶區改造範圍。
今年上半年，山西、内蒙古、廣西、海南(nán)、福建、安徽等16省出台不同力度去(qù)庫存配套政策，33個市一(yī)級政府也出台地方去(qù)庫存政策。
改善産品端供給 積極推進住宅産業化及綠色科技建築
今年上半年，一(yī)些城市房地産市場供應過剩表現出新特征，産品、設計、質量、配套不足導緻無效供應增加，成爲延長去(qù)庫存進度、制約房地産行業發展的主要矛盾。
在庫存去(qù)化率水平較高的杭州，某别墅項目2013年開(kāi)盤，2015年全年銷售量爲零，庫存占項目總量的50%，開(kāi)發企業負債7.6億元，無奈将項目轉手。記者了解發現，原項目設計規劃爲500平方米左右的大(dà)面積、毛坯房别墅，因總價高，後期裝修成本高等原因，不受市場認可。新接手開(kāi)發商(shāng)将項目改爲100平方米以内的精裝修别墅，并在周邊增加了餐飲購物(wù)、休閑娛樂、文化體(tǐ)育、健康醫療和交通等配套服務，使得該項目快速從滞銷産品變爲暢銷産品。
對此，胡安東認爲，産品設計升級也是房地産行業與新經濟、新技術高度快速融合的最有效途徑。
在産品設計上，要将建築設計與城市設計融合，兼顧室内裝修設計。要适應家庭和社區結構的變化，以人爲本，創造高品質的居住空間，拓展高質量的服務空間，推動住宅向更高層次發展；要在住宅生(shēng)産中(zhōng)，體(tǐ)現科技、自然、生(shēng)态、人文的含量，提升住宅産品的價值；要有效利用新技術促進住宅的升級換代，大(dà)力發展綠色建築、産業化建築，依托互聯網和智能技術整合産業鏈，促進房地産與現代服務業不斷融合，建立智能舒适、健康愉悅的居住環境。
在城市規劃與配套上，首先要合理布局，按“加密路網、劃小(xiǎo)住區、開(kāi)放(fàng)公區、組團封閉”的原則，讓小(xiǎo)區居民享受敞開(kāi)式的居住文明，方便群衆生(shēng)活。其次要落實配套，商(shāng)業、公共服務配套設施要與小(xiǎo)區同步規劃、同步建設、同步使用。
此外(wài)，商(shāng)品房交付仍以毛坯房爲主，大(dà)量的建築垃圾和住宅生(shēng)産使用過程中(zhōng)的高碳排放(fàng)，對生(shēng)态環境産生(shēng)了不良影響，能源浪費(fèi)嚴重也是目前我(wǒ)國房地産行業發展體(tǐ)現的問題。
胡安東表示，“十三五”是科技創新在房地産行業突破的關鍵期，要推進住宅産業化和新型建造，爲老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。要發展支撐體(tǐ)和填充體(tǐ)分(fēn)離(lí)的SI住宅體(tǐ)系，利用集成化技術擴大(dà)全裝修住宅供應比例。
實際上，早在1999年我(wǒ)國就已經出台住宅産業化綱領性文件，但由于技術短闆、成本過高等原因一(yī)直推進緩慢(màn)。
“随着土地成本、勞動力成本不斷上升及新技術的快速出現，參與住宅産業化的市場主體(tǐ)更多，住宅産業化進入快速發展期，長尾效應也将顯現，”京投發展總裁高一(yī)軒對住宅産業化的發展表現出信心。
新市民市場潛力大(dà)，解決配套才能“進得來、留得住”
河北(běi)省保定市順平縣，新房平均售價在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元。縣城内某6萬平米的項目，從2014年開(kāi)始蓄客，兩年時間僅消化了不足50套。
2016年初，房地産行業顧問周亮作向開(kāi)發商(shāng)提出幾項建議。首先降低門檻，做分(fēn)期首付。第二，節約成本，控制房價。第三，在産品設計上，以三居室戶型爲主，适當創造2+1戶型和2+2戶型，滿足業主未來十年的人口增長需求。第四，扶持就業，緩解壓力。在開(kāi)發商(shāng)物(wù)業管理等部門聘用買房業主工(gōng)作，保證來自農村(cūn)的業主能夠有穩定的收入和持續還貸能力。第五，幫開(kāi)發商(shāng)積極聯系推動與北(běi)京大(dà)學合作，爲縣城經濟招商(shāng)引資(zī)，解決當地就業，提高農民收入，從根本上解決新市民城鎮化後的收入問題。2016年2月開(kāi)始，此前蓄客兩年銷售情況仍然不佳的房子在一(yī)個月時間内被預訂一(yī)空。
周亮向記者表示，縣城房地産市場的增長點在農村(cūn)。隻有滿足好農村(cūn)進城青年的需求，才能解決縣城庫存去(qù)化的大(dà)問題。
周亮認爲，縣城房地産去(qù)庫存的核心是提高農民收入，解決農村(cūn)青年進城就業問題。這是一(yī)個長線工(gōng)程，需要縣級政府的政策傾斜、大(dà)力推進。縣級政府必須克服依賴土地财政心理，過度依靠房地産來實現GDP，解決就業問題。
“以農村(cūn)消化城市，以縣城疏導産業，可以作爲部分(fēn)縣城經濟發展的參考範本，”周亮建議。
胡安東表示，在需求端積極引導有意願、有支付能力的農民到中(zhōng)小(xiǎo)城市買房，全國2.7億農民工(gōng)将成爲新市民。但在解決這類人群購房需求時，有兩方面問題值得注意。首先要簡化收入證明和擔保手續，切實解決農民購房貸款準入難、條件高、費(fèi)用多、辦理慢(màn)等問題。其次要通過解決交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑，爲新市民買房接觸後顧之憂，讓他們進得來、留得住、安下(xià)心、有發展。
樓市去(qù)庫存對貨币政策依賴度高 繼續警惕風險
在貨币政策推動下(xià)，今年上半年全國商(shāng)品房銷售面積和銷售額快速增長，房地産市場表現出回暖迹象。
胡安東指出，一(yī)方面部分(fēn)自住需求及改善型需求被釋放(fàng)，另一(yī)方面新舊(jiù)泡沫可能出現疊加，房地産市場對貨币政策依賴度将進一(yī)步提升。
從業十年房地産行業顧問的周亮認爲，金融政策杠杆效應在房地産去(qù)庫存中(zhōng)非常關鍵，應該實施分(fēn)類引導，否則“該去(qù)的庫存沒去(qù)，不該來的泡沫來了”。
周亮建議，在房價漲速過快區域，提高首付減少杠杆。在市場巨大(dà)的四五線城市，降低首付比例，同時嚴格審查客戶的還貸能力，防止房地産泡沫的滋長。
