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“從目前的情況來看，‘樓市火(huǒ)熱’四個字和西安沒啥關系了。”一(yī)直在關注西安房地産市場的張鑫（化名）感歎。
新房供應增多、價格漲幅收窄，部分(fēn)在售二手房報價下(xià)降，市場觀望情緒增加，在系列政策作用下(xià)，西安樓市開(kāi)始降溫。
21世紀經濟報道記者不完全統計發現，最近一(yī)年，西安先後發布9個政策文件規範房地産市場。最近一(yī)次是8月30日，政策内容包括擴大(dà)限購、限售範圍，加強限購，規範土地出讓等。
陝西省房地産研究會會長王聖學對21世紀經濟報道記者表示，當前西安的房地産政策主要從需求端進行調控，對市場已經産生(shēng)一(yī)定影響，接下(xià)來還應在供給端推出相應調控措施，以緩解供不應求這一(yī)根本性問題。
樓市調控持續加碼
21世紀經濟報道記者不完全統計發現，圍繞限購、限售、限貸、限價、提高預售标準、規範土地出讓、監管二手房價格、整治市場秩序、推進保障性住房建設等内容，最近一(yī)年西安先後9次推出房地産調控政策（不包括租房）。
其中(zhōng)去(qù)年11月30日加強預售和差别化信貸管理；3月30日規範土地出讓，加強限購、限售（後簡稱“330調控”）；7月8日正式推出二手房成交參考價；8月30日擴大(dà)限購、限售範圍，加強限購等（後簡稱“830調控”）等政策内容影響範圍很大(dà)。
統籌調控内容，“五限”相關措施被認爲是能夠在短期内看到調控效果的重要政策手段。
在限購方面，330調控明确新落戶家庭需落戶1年且連續繳納1年社保或個稅方具備購房資(zī)格。在此基礎上，830調控爲二套購房、人才購房和離(lí)異購房打上限購“補丁”。
在限售方面，330調控明确限購區域限售5年。830調控進一(yī)步擴大(dà)限購、限售範圍。
在限貸方面，去(qù)年11月30日，西安提高二手房首付比例至40%-70%，落實差别化信貸政策。
在限價方面，330調控規定，除少部分(fēn)區域外(wài)，西安商(shāng)品房、共有産權住房用地均實行“限房價、定品質、競地價”出讓。
此外(wài)，去(qù)年11月30日，西安提高商(shāng)品房預售許可工(gōng)程形象進度要求，規定申請預售證前，原則上地上７層及以下(xià)的多層建築，工(gōng)程形象進度須主體(tǐ)結構工(gōng)程封頂；７層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少于７層。
在土地出讓方面，除前述房地聯動措施外(wài)，西安規定宅地供應總量年均增長20%以上。830調控進一(yī)步提出土地競買“禁馬甲”、嚴控溢價率、不得以競配建等方式變相提高地價等要求。
二手房成交參考價是今年全國房地産調控的重要方向，西安7月8日正式推出二手房成交參考價，随後公布首批交易活躍度較高的小(xiǎo)區名單。830調控明确銀行發放(fàng)二手房貸款需參考區域二手房成交參考價等因素。
二手房價量齊跌
在多面向系列調控措施作用下(xià)，近期西安樓市調控效果已初步顯現。
新房價格方面，國家統計局數據顯示，2016年3月以來，西安新房價格保持與上月持平或上漲狀态已達65個月，其中(zhōng)僅2020年2月環比持平，其餘64個月均持續上漲。7月西安新房價格環比繼續上漲0.7%，但漲幅較6月收窄0.3個百分(fēn)點。
新房供應方面，中(zhōng)指研究院西安分(fēn)院監測數據顯示，今年上半年西安（城六區、臨潼、長安、沣東）共128個樓盤開(kāi)展意向登記。21世紀經濟報道記者查閱西安商(shāng)品住房銷售公示平台發現，7月至今（9月2日13時，下(xià)同）西安城六區共76個樓盤開(kāi)展意向登記，占上半年意向登記樓盤數量的近60%。
張鑫向21世紀經濟報道記者指出，近期樓盤集中(zhōng)入市，更多是受西安提高商(shāng)品房預售許可工(gōng)程形象進度要求影響，“本來能賣的樓盤都繼續往上蓋了，今年上半年就成了空窗期，很多都堆到了下(xià)半年開(kāi)盤，看起來就多了，實際上新增供應也不太多”。
王聖學表示，當前西安新房放(fàng)量有限，仍處于供不應求狀态，政策調控應在擴大(dà)土地、房源供給量等方面繼續加碼。
事實上，西安市住房供應問題長期備受關注。“七普”數據顯示，西安2020年常住人口1295.29萬人，較2010年增加448.51萬人。人口急劇增長帶來巨大(dà)住房需求的同時，也增加了樓市供應壓力。
中(zhōng)指研究院西安分(fēn)院數據顯示，今年上半年，西安市已出現11個“萬人搖”樓盤。21世紀經濟報道記者統計發現8月2個樓盤登記申請組數破萬，3個樓盤人房登記比高于30：1，中(zhōng)簽難度較大(dà)。
二手房方面，西安正式推出成交參考價政策後，二手房市場已有所降溫。
安居客數據顯示，7月至今，西安二手房價格從1.37萬元/平方米，下(xià)降到1.36萬元/平方米；據億翰智庫數據，7月二手房成交環比減少超1700套，下(xià)滑22%。
西安房屋經紀人向志(zhì)忠（化名）向21世紀經濟報道記者表示，二手房成交參考價與銀行貸款挂鈎，對購房者首付提出更高要求。其所負責的華遠君城小(xiǎo)區發布參考價後成交明顯下(xià)滑，“8月成交量不超10套，之前每個月在25套左右”。
市場觀望情緒增加也對業主報價産生(shēng)反向影響，華遠君城此前售價可達1.6萬元/平方米，目前部分(fēn)同等房源降至1.5萬元/平方米左右。“但整體(tǐ)而言，降價業主不多，目前絕大(dà)部分(fēn)房源挂牌價仍高于參考價。”向志(zhì)忠說。
“二手房參考價能把挂牌價往下(xià)壓一(yī)壓，但很多不着急用錢的房東也不願意按參考價賣，現在購房者和業主的交易意願都在下(xià)降。”張鑫今年本有換房打算，目前也轉向觀望狀态。
王聖學指出，新房供應不足也是二手房價格難降的原因之一(yī)，“當前一(yī)二手房價格倒挂較爲嚴重，在局部地區實施二手房成交參考價格機制仍有必要，但如果未從根源上解決供需難題，二手房限價機制難以發揮長期作用”。
（作者：李莎,王語嫣 編輯：周上祺）
