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?“大(dà)家都擔心房子違規，以後被拆，不敢買”。
昆明滇池邊，前有1.99億樓王隻剩一(yī)堆建築垃圾《1.99億樓王隻剩建築垃圾 昆明滇池違建繼續強力拆除》，又(yòu)有綠地、寶能、金地等一(yī)大(dà)批知(zhī)名開(kāi)發商(shāng)的項目正“瑟瑟發抖”。
繼滇池東岸、南(nán)岸5大(dà)闆塊開(kāi)啓規劃調整前期工(gōng)作後，昆明市日前又(yòu)發布了滇池西岸、北(běi)岸的規劃編制采買公告，計劃對環滇區域9大(dà)闆塊，約7萬畝土地進行規劃調整，從規劃源頭對“環湖開(kāi)發”、“貼線開(kāi)發”進行整改。
環滇開(kāi)發再踩刹車(chē)！
7萬畝地要改規劃
8月18日，昆明市自然資(zī)源和規劃局發布關于《環滇池臨湖區域西岸及北(běi)岸段控規梳理》規劃編制專項資(zī)金購買服務的計劃，拟出資(zī)196萬元，選擇相關單位梳理及編制滇池西岸和北(běi)岸區域規劃。主要涉及4大(dà)闆塊，包括滇池西岸海口片區、滇池西岸北(běi)段片區、草海片區、度假區海埂片區等4大(dà)闆塊，總面積約2187公頃（約3.28萬畝），其中(zhōng)建設用地面積約1875公頃。
根據購買計劃，承接方需完成7大(dà)工(gōng)作内容，包括梳理臨滇池區域控制性詳細規劃，結合環滇池生(shēng)态功能建設要求，完成拆、改、留分(fēn)析底圖。
早在7月29日、8月6日，昆明市就連發了多條關于滇池流域規劃編制的招标公告，計劃對滇池三個半島、鬥南(nán)、度假區大(dà)漁片區、晉甯古滇、晉甯大(dà)灣區共5大(dà)闆塊進行規劃調整，範圍共2533公頃。
加上這次采買計劃，滇池沿岸9大(dà)闆塊約4720公頃（約70800畝）都要進行規劃調整，基本囊括了滇池流域大(dà)部分(fēn)區域。
事實上，今年5月24日，昆明市自然資(zī)源和規劃局就曾發布一(yī)份“關于暫停滇池周邊部分(fēn)地塊審批的通知(zhī)”，稱根據中(zhōng)央環保督察組反饋意見，爲避免滇池周邊“貼線開(kāi)發”現象繼續蔓延，對滇池周邊部分(fēn)地塊暫停辦理審批事項通知(zhī)。
“一(yī)個大(dà)型房地産項目”
值得一(yī)提的是，即将進行規劃調整的草海、度假區海埂、古滇等片區均是近年來昆明房地産開(kāi)發的熱點區域。
特别是作爲滇池重要組成部分(fēn)的草海片區，近幾年“崛起”迅猛，重塑了昆明“富人區”版圖，從2015年至今先後開(kāi)發建設地塊已達42個，占地2463畝，建築面積475.9萬平方米。
尤以草海5号地塊爲甚，堪稱“一(yī)個大(dà)型房地産項目”，地塊内數個項目同時開(kāi)工(gōng)建設，總面積達90萬平方米，其中(zhōng)40萬平方米是解決5号地塊5000多名原住民的居住問題。而如果剩餘兩個項目也全部建成，25公裏的草海岸線房地産開(kāi)發就将實現沿湖“全覆蓋”。
具體(tǐ)來看，據《每日經濟新聞(博客,微博)》此前報道，2013年，綠地以高達1.1萬元/平方米的樓面價在草海片區拿地，也就是如今的綠地·海珀瀾庭；2018年，草海片區推出面積約1291畝土地，被金地、中(zhōng)鐵諾德等拆分(fēn)拿下(xià)，即如今的中(zhōng)鐵諾德山海春風、金地·雲海一(yī)号；2019年11月，寶能斥資(zī)55.45億元斬獲約596畝地塊，最高樓面價15922元/平方米，刷新昆明樓面價紀錄，即寶能·滇池九玺。
環滇某項目懸挂的标語 每經記者 陳利 攝
不過，這些曾經“寸土必争”、“寸步不讓”的項目現在有可能面臨調規整改。
根據2015年11月17日，昆明市人民政府發布的《關于滇池分(fēn)級保護範圍劃定方案的公告》，對滇池一(yī)、二、三級保護區具體(tǐ)範圍、環湖路和滇池面山界線進行了詳細規定。
其中(zhōng)，一(yī)級保護區指滇池水域及保護界樁向外(wài)水平延伸100米以内的區域，但保護界樁在環湖路（不含水體(tǐ)上的橋梁）以外(wài)的，以環湖路以内的路緣線爲界。疑似一(yī)級保護線内非滇池保護項目除之前被中(zhōng)央環保督查組點名的諾仕達古滇名城水軍府、精品濕地相關設施、古滇大(dà)碼頭外(wài)，還包括培星東岸高爾夫球場、高海路龍門段臨湖别墅群、濱湖半島臨湖别墅群。
滇池二級保護區指一(yī)級保護區以外(wài)至滇池面山以内城鄉規劃确定的禁止建設區和限制建設區，及主要入湖河道兩側沿地表向外(wài)水平延伸50米以内區域。包括諾仕達古滇名城長腰山别墅群、未來城五漁邨建築群。
三級保護區，指一(yī)、二級保護區以外(wài)，滇池流域分(fēn)水嶺以内的區域。疑似三級保護區内“貼線建設”的項目（對滇池三級保護區内“貼線建設”的項目，一(yī)律依法依規嚴格控制，堅決削減總量，降低開(kāi)發強度）。包括草海片區昆明文旅城、綠地海珀瀾庭、金地雲海一(yī)号、中(zhōng)鐵諾德山海春風、寶能滇池九玺、華夏瀾台府等以及東岸片區雲南(nán)城投(600239,股吧)山海灣、山海荟、藍(lán)光中(zhōng)國花田國際度假區和大(dà)漁片區的錦藝滇池湖岸、北(běi)大(dà)資(zī)源紫境府、佳兆業藍(lán)楹灣、綠地滇池國際健康城、海倫堡滇池府等。
需要指出的是，今年5月藍(lán)光中(zhōng)國花田國際度假區被群衆投訴涉違反《滇池保護條例》，昆明市呈貢區水務局受理投訴後進行回複，表示此項舉報“部分(fēn)屬實”。
“大(dà)家都在等”
如今，被混凝土填滿的長腰山、滇池面山的二級保護區正在努力恢複生(shēng)态。
根據8月12日昆明滇池管理局發布的《晉甯區長腰山滇池二級保護區生(shēng)态環境督察整改工(gōng)作組方案》執行情況公告，長腰山滇池二級保護區以内的古滇名城·湖景林苑A區、B區共有542套房完成整改，收回注銷商(shāng)品房購銷合同備案号321套，已收回注銷不動産權證證号282套。
其中(zhōng)，湖景林苑B區二期47棟144套建築2021年5月11日全部完成整改，并于2021年6月4日完成植樹(shù)綠化。
湖景林苑B區一(yī)期(望海居)36棟(套)建築2021年6月8日全部完成整改，該區域完成商(shāng)品房購銷合同網備注銷11套，完成不動産權證注銷7套。
湖景林苑A區一(yī)期(觀瀾島、白(bái)鹭洲)和湖景林苑B區一(yī)期(林語曦)共131棟(362套)平穩有序完成整改，完成商(shāng)品房購銷合同網備注銷310套；完成不動産權證注銷275套。
滇池龍門别墅群已經進入拆除階段。
至于草海片區被指“貼線開(kāi)發”的項目，此前7月記者在走訪時，寶能·滇池九玺、金地·雲海壹号等項目尚處于正常修建與銷售中(zhōng)，記者日前了解到的最新信息也依舊(jiù)是“正常銷售中(zhōng)”。
而涉及到兩個疑似“貼線開(kāi)發”項目的融創，目前則處于停工(gōng)整改階段，暫未對外(wài)進行銷售。一(yī)位接近雲南(nán)融創的業内人士告訴記者，“現在政府的具體(tǐ)整改方案還沒出來，大(dà)家都在等。”
環滇房價“大(dà)跳水”
持續的環保整治也讓曾經堅挺的環滇區域房價迎來了一(yī)波“跳水”，古滇名城項目首當其沖。
日前，古滇名城推出春風小(xiǎo)院一(yī)期特價洋房，原價13000元/平方米，現價隻要8300元/平方米，單價直降4700元/平方米，降幅約36%。據了解，古滇名城本次共推出約100套特價房源，戶型125-126平方米，要求全款支付。
“長腰山整改事件後，古滇名城的房子沒人敢買，開(kāi)發商(shāng)隻能降價，希望快速回籠資(zī)金。”昆明德祐一(yī)門店(diàn)中(zhōng)介張敏（化名）告訴記者，我(wǒ)們也向很多客戶推過，但“大(dà)家都擔心房子違規，以後被拆，不敢買”。
據張敏透露，爲快速回款，早在今年7月，諾仕達集團在呈貢新區開(kāi)發的七彩雲南(nán)第壹城就開(kāi)始了大(dà)促銷，“以前最高能賣到1萬元/平方米的公寓，特價僅4800元/平方米起，相當于半價。”
不僅是古滇名城，滇池沿岸多個項目均出現了降價。如滇池東岸位于呈貢鬥南(nán)片區的綠地海之城，高層正常售價約12000元/平方米，按揭一(yī)口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000-3500元/平方米。
事實上，目前整個滇池闆塊的成交均價都出現了下(xià)滑。據昆明克而瑞數據顯示，7月昆明草海片區、滇池海埂片區、滇池會展、鬥南(nán)、大(dà)漁片區新房成交價環比6月均呈下(xià)降趨勢，且降幅不小(xiǎo)。
具體(tǐ)來看，西山區滇池闆塊7月成交均價18930元/平方米，環比下(xià)跌20.94%；呈貢大(dà)漁片區成交均價13098元/平方米，環比下(xià)跌0.89%；會展中(zhōng)心闆塊成交均價17853元/平方米，環比下(xià)跌9.23%。
“受今年滇池環保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體(tǐ)樓市不理想，房企資(zī)金壓力普遍比較大(dà)。”一(yī)頭部房企雲南(nán)區域相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，爲完成全年業績，目前昆明很多房企已從第三季度開(kāi)始沖刺，“預計此後除了環滇項目外(wài)，還會有更多項目推出優惠措施”。
封面圖片來源：每經記者 陳利 攝
