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作者： 馬一(yī)凡
[ 在近5年的時間裏,房地産中(zhōng)介公司的數量增長了200%，中(zhōng)介從業者人數增長超過100%。 ]
從“反壟斷”到“去(qù)中(zhōng)介化”，備受诟病而又(yòu)規模龐大(dà)的房地産中(zhōng)介行業正在醞釀一(yī)場風暴。
前幾日，杭州官方二手房交易監管平台重推“個人自主挂牌房源”功能，該消息一(yī)出，網絡即出現支持政府主導交易平台、反對中(zhōng)介的聲浪。湧入官方平台的看客們，甚至讓網絡幾度崩潰。
同時，不少中(zhōng)介行業資(zī)深人士也撰文稱“中(zhōng)介不怕官辦平台”，“國内不太可能存在真正房東直售”。這場杭州官辦二手房交易平台掀起的風波，意味着中(zhōng)介的價值被放(fàng)在聚光燈下(xià)接受重新審視和評估。
多地調控劍指二手房交易
與民生(shēng)息息相關的二手房交易中(zhōng)介行業，已經瘋狂生(shēng)長20年，涉及百萬人就業。
截至2020年末，中(zhōng)國房産中(zhōng)介經紀人總數接近200萬，中(zhōng)國住房市場總規模超過20萬億元。在資(zī)本深度介入後，房産中(zhōng)介行業也已逐步完成頭部聚集。當巨頭貝殼找房赴美上市時，它的市場份額已經在10%左右，GTV（總交易額）僅次于阿裏巴巴，它的身後站着騰訊、紅杉中(zhōng)國、高瓴、軟銀、百度、鼎晖、華興等一(yī)衆資(zī)本。
而今年的房地産調控風暴中(zhōng)，多地調控政策劍指二手房交易。
8月18日，杭州住保房管局發布文章稱“房東直售房源來了！二手房交易監管服務平台上線新功能”，并稱新功能打破依賴中(zhōng)介機構的房屋銷售模式，爲群衆“手拉手”自主交易提供了更公平合理的新渠道。
杭州不是唯一(yī)一(yī)個要推廣房東直售的城市，從已有信息來看，很多城市都在開(kāi)展前期工(gōng)作。比如6月深圳曾短暫上線了一(yī)個“二手房交易系統”，其中(zhōng)就有“個人自助賣房”這一(yī)選項，後被證實是一(yī)個新版網簽系統正處于測試階段，過一(yī)段時間會正式上線。去(qù)年5月，河南(nán)省永城市也建了一(yī)個官方二手房交易平台，并且承諾免費(fèi)發布信息、免費(fèi)房源核驗、免費(fèi)資(zī)金監管，保障信息真實、保障交易順暢、保障貼心服務等，以此來打擊“黑中(zhōng)介”。
各地方政府對二手房交易平台的信息建設，符合國家的政策要求。
今年7月23日，住建部釋放(fàng)了一(yī)個風向：未來3年，樓市要進行一(yī)場“大(dà)整頓”。其中(zhōng)，房産中(zhōng)介就是被重點整頓的對象之一(yī)。
住建部特别提到了一(yī)些現象，包括：在房屋買賣領域，發布虛假房源信息；套取或協助套取“經營貸”“消費(fèi)貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費(fèi)；違規收取“茶水費(fèi)”等費(fèi)用，變相漲價；利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權益；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序。這些亂象都指向了房産中(zhōng)介。
此外(wài)，2020年5月，國家發改委就明确要求推進“互聯網+不動産登記”，加快推進不動産登記和網上申報納稅工(gōng)作，建立“一(yī)窗受理”的網上平台，推廣使用電(diàn)子證件照和電(diàn)子材料。房産信息全部進行登記後，政府平台就擁有最真實、權威的信息，同時通過互聯網進一(yī)步簡化了流程和辦理時間，爲購房者自行辦理手續提供了可能性。
官辦平台撬動房源壟斷
杭州之所以被視爲打響“去(qù)中(zhōng)介化”第一(yī)槍，是因爲它釋放(fàng)了幾個新信号。
首先，對于購房者最顧忌的真假房源以及房産交易安全性，政府信用背書(shū)正在取代中(zhōng)介背書(shū)。
其次，中(zhōng)介第一(yī)次被真正屏蔽在信息資(zī)源之外(wài)——新功能設置了用戶身份智能分(fēn)類功能，個人自主挂牌房源信息僅向個人實名認證用戶開(kāi)放(fàng)，經紀人員(yuán)無法查看，杜絕信息外(wài)洩，防止騷擾。而在過去(qù)，即便業主是在商(shāng)業互聯網平台自主挂牌，房産中(zhōng)介經紀人都可以無孔不入，通過不斷打電(diàn)話(huà)許諾提升售價等手段，幾乎壟斷了所有房源。
針對中(zhōng)介機構稱買賣房屋流程複雜(zá)，中(zhōng)介不可缺少，杭州官方确認“房屋買賣并不是必須通過中(zhōng)介”，政府官辦平台可以引導買賣雙方按照房源核驗挂牌的規範流程開(kāi)展交易。
“雖然房産交易整個鏈條很長，但行業有一(yī)句說法‘得房源者得天下(xià)’，政府一(yī)旦控制住最核心的房源發布，就拿捏了中(zhōng)介的命脈。可以想象一(yī)下(xià)行業的未來：定價，未來都根據政府二手房指導價；房源，有政府信用背書(shū)，比中(zhōng)介信用更好；交易，有政府指導全流程。”上海一(yī)名資(zī)深中(zhōng)介人士對第一(yī)财經表示。
“我(wǒ)們目前最擔心的是，購房者通過中(zhōng)介機構看房，最後在政府平台上‘手拉手’交易。”另一(yī)位中(zhōng)介人士稱。
“政府出面構建二手房交易平台是一(yī)個可行的做法。互聯網經濟的崛起讓去(qù)中(zhōng)介化有了可能性，借助互聯網的力量，由政府在網站上形成平台，在這個平台上大(dà)家可以自主上傳信息達成交易，由于政府具有公信力，可以成爲一(yī)個真正的去(qù)中(zhōng)介化平台，從而有效地降低交易成本。這也是當前不少城市開(kāi)始進行試點的原因。”盤古智庫高級研究員(yuán)江瀚對第一(yī)财經表示。
不過，政府面臨的最大(dà)問題可能是運營平台的成本。在杭州發布新功能後，由于訪問人數過多，網站曾數度崩潰。即便修複後，該網站也存在房源信息過于簡單、重複挂牌等問題。
因此，近日已有不少中(zhōng)介機構分(fēn)析師撰文稱，中(zhōng)介不會怕官辦中(zhōng)介平台，過去(qù)類似平台對中(zhōng)介機構幾乎都是零影響。
易居企業集團CEO丁祖昱認爲，杭州官辦二手房交易平台，主要是表達一(yī)種态度，靠這個平台完成市場化交易，幾無可能。
“政府的平台到底收不收費(fèi)？如果不收費(fèi)的話(huà)，運營平台的大(dà)量成本、大(dà)量的後續交易服務到底該由誰來提供？所以在這樣的情況下(xià)，一(yī)個政府房源平台徹底幹掉房地産中(zhōng)介産業是不現實的。”江瀚表示。
不過至少目前杭州的投入動作不會停止。根據杭州市房産市場綜合管理服務中(zhōng)心的說法，接下(xià)來，政府平台還會推出新功能，包括個人求購的信息發布以及資(zī)金監管功能。
高額中(zhōng)介費(fèi)是否合理
互聯網爲二手房交易搭建了信息平台，也讓房産交易的成本更加高企。“天下(xià)苦中(zhōng)介久矣”背後最大(dà)的問題是二手房的抽傭率不斷攀升、中(zhōng)介費(fèi)過高。
嗅覺靈敏的資(zī)本市場早有反應，曾經一(yī)度風光的行業巨頭“貝殼找房”正面臨價值重估。在今年剛實現扭虧爲盈後，貝殼就陷入“被反壟斷”和“去(qù)中(zhōng)介化”疑雲中(zhōng)，股價接連暴跌，從今年最高點計算，其市值已經蒸發超過750億美元。
CIC報告數據，2014年至2019年，國内通過房産經紀機構完成的房屋銷售與租賃總額由3.2萬億元升至10.5萬億元，滲透率由33%上升到47.1%；全國房屋經紀服務租金從636億元增至2515億元，平均費(fèi)用率由2.0%上升到2.4%。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲，10年前,房價1萬元/平方米的時候，中(zhōng)介費(fèi)率2%，現在一(yī)平方米5萬~10萬元，部分(fēn)城市費(fèi)率上漲到了3%，的确醞釀出了行業的雷暴，二手房中(zhōng)介行業肯定會迎來更猛烈的監管。
中(zhōng)介費(fèi)率過高，也讓房地産經紀行業過度膨脹。在近5年的時間裏,房地産中(zhōng)介公司的數量增長了200%，中(zhōng)介從業者人數增長超過100%。
去(qù)年全國二手房交易金額達7.3萬億元，即便所有交易都由中(zhōng)介完成，按照200萬從業者計算，人均完成交易365萬元，按照抽傭3%計算，人均年傭金可達10萬元以上（平台會抽走部分(fēn)）。以上海的二手房交易數據爲例，2018年成交16.4萬套，2019年成交23.7萬套，2020年成交30.1萬套，以85%的中(zhōng)介滲透率計，平攤到約10萬名中(zhōng)介從業者頭上，一(yī)個經紀人年平均成交在1.6~3.0套，“一(yī)年不開(kāi)張，開(kāi)張吃一(yī)年”成了常态。
已經逝世的鏈家創始人左晖曾說：“尊嚴離(lí)我(wǒ)們這個行業太遠。”這句話(huà)的背後，折射出的是市場對于服務質量與高額傭金難以匹配的強烈情緒。“對于中(zhōng)介機構來說，需要提供更有價值的增值服務，隻提供基礎服務的中(zhōng)小(xiǎo)中(zhōng)介很有可能會被市場淘汰。”江瀚認爲。
今年7月，一(yī)則“二手房中(zhōng)介費(fèi)不得超過當地社平工(gōng)資(zī)三倍”的消息曾經流傳，但鏈家、我(wǒ)愛我(wǒ)家(000560,股吧)、中(zhōng)原地産等公司均回應“沒有接到相關通知(zhī)”，而目前各家中(zhōng)介費(fèi)也未變動。
張大(dà)偉也認爲，杭州官辦平台事件，背後反映了中(zhōng)介費(fèi)的争議，也體(tǐ)現了這一(yī)輪房地産調控在重磅打擊房地産二手房行業。
也許在政府做好基礎信息平台服務後，動辄數十萬的不合理中(zhōng)介費(fèi)将有望下(xià)調至合理區間。
